Coûts de la maison, premier test de réalité

Bonjour,
c’est bien sûr un point important. Je n’avais encore rien écrit à ce sujet.
La cave de l’ancien bâtiment n’est bien sûr pas assez profonde. Je pense qu’il faut encore creuser 1 mètre de plus.
Mais en termes de surface, cela convient déjà assez bien. Les lignes de construction et les limites de construction déterminent beaucoup de choses.
Je dirais que l’ancien bâtiment mesure 9x9 m + extension.
Le nouveau bâtiment devrait alors mesurer 8x10 ou 8x11 m.
Le garage de l’ancien bâtiment est au même endroit que le garage du nouveau bâtiment.
L’extension de l’ancien bâtiment de 5x9 m serait alors approximativement la zone où la terrasse doit être.
L’entreprise de démolition a dit qu’on pourrait casser les décombres et les utiliser comme substitut stable au gravier.
Nous savons que le sol est très argileux.
Le promoteur immobilier a déjà construit 4 villas urbaines dans le voisinage immédiat. Il connaît donc déjà les conditions.

Puis-je poser une question parallèle dans ce fil ?
(Sinon, n'hésitez pas à ouvrir un nouveau fil)

Compte tenu des coûts de construction, la vente du terrain est également une option pour nous. (Puisqu'il est assez grand)
Nous avons déjà fait venir un expert (certifié pour l'administration fiscale).
Il a déterminé une valeur de 1,1 M en tenant compte de la valeur de référence du sol + WGFZ - coûts de démolition.
(J'aurais encore une question suivante concernant le WGFZ)

Y a-t-il des retours d'expérience de la communauté sur la capacité à réaliser effectivement cette valeur déterminée ?
Je ne peux moi-même consulter que les portails pour des offres comparables. Mais d’une part, je ne sais pas à quel prix elles ont été vendues. Ou bien, si les offres sont en ligne depuis un certain temps, le prix demandé peut être trop élevé. (On regarde juste ce qui est possible.) Ou bien, si les offres ne sont plus en ligne, on ne sait pas si une vente a réellement eu lieu ou si la mise en ligne a simplement été suspendue.

Le 1 million pour les 170 m², y compris les frais annexes, etc., me paraît plutôt cher. Si on fait un peu d'effort et qu'on ne prend pas toujours sur l'étagère la plus haute, on peut selon moi économiser peut-être 10 à 20 %. Y a-t-il une [Bodengutachten] ? Que dit-il sur le sol ou sur l'étanchéité de la cave ?

La valeur pour le fisc peut parfois avoir très peu à voir avec la valeur réelle, bien que ce soit évidemment une première indication. Pour cette somme, je ferais peut-être aussi faire une expertise de la valeur vénale en plus ou demander gratuitement l'avis de quelques agents immobiliers. Que dit la [Bodenrichtwert] ? Ce ne sera sûrement pas beaucoup en dessous.

Bonjour,
nous n'avons (encore) pas d'expertise du sol. Nous nous basons uniquement sur les villas urbaines récemment construites dans le voisinage direct, qui nous ont indiqué que le sol était argileux. Ils ont dû à l'époque remplacer (coûteusement) le sol pour qu'il soit porteur.
Chez nous, cela tombe partiellement à l'eau, car la cave existante était déjà au niveau du sol.
(Les villas urbaines n'avaient pas des surfaces au sol compatibles avec le bâti ancien. 4 maisons sur 2,5 parcelles)

L’expert immobilier a utilisé la valeur de base du terrain (actuelle) et l’a convertie en une possible construction.
Ensuite, il a déduit les coûts de démolition.
J’ai pu comprendre la méthode de calcul. Cependant, ce coefficient d’occupation des sols (WGFZ) me paraît un peu suspect.
Il est sans doute difficile de déterminer une valeur vénale pour un bien devant être démoli.
Nous avons déjà utilisé des outils gratuits de demande de courtage. Ceux-ci sont bien sûr en partie assez approximatifs ou ne donnent qu’une fourchette. Au final, c’est justement compliqué quand le résultat est de 680-1700.

Ça semble être un bon coin, demandez donc à un agent immobilier réputé, ils ont de l’expérience et vous donneront à mon avis volontiers un chiffre. Bien sûr, ils espèrent conclure une affaire. La superficie de plancher est déjà très importante pour un terrain, car un énorme terrain m’apporte peu si je ne peux construire qu’une petite maison et inversement.

Faites absolument une étude de sol (de toute façon), car avec un sol argileux, l’eau peut aussi poser problème – faut-il construire un [weiße Wanne] ou une simple drainage suffit-elle ? Un [weiße Wanne] pour une grande cave coûte facilement 30k+ en plus.

Le 1 million pour les 170 m² y compris les charges annexes, etc., me semble déjà plutôt cher.

En fait, ce sont seulement 900k (le reste est une marge/pour les aménagements extérieurs) pour 170 m² incluant une cave complète, un garage double, un bâtiment ancien, éventuellement une fondation difficile incluant démolition, etc.
C’est déjà correct.