Plano de casa unifamiliar con apartamento independiente como casa de 3 unidades

Hola a todos,

mucho tiempo fui lector silencioso y aquí ya pude sacar mucha información y sugerencias. ¡Muchas gracias por ello!

Desde finales del año pasado estamos ocupándonos del tema construcción de casa. Primero tuvimos conversaciones con algunas empresas de casas llave en mano. Con una empresa avanzamos más concretamente en la planificación. Nunca estuvimos completamente satisfechos con el resultado, ya que a partir de cierto punto siempre nos faltó flexibilidad/individualidad. Ahora hemos llegado a un arquitecto del pueblo vecino, que nos acompañará desde la planificación hasta la casa terminada (fase de servicios 1-8). Ya estamos en el punto de un diseño "final" incluyendo estimación de costos.

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno: 709 m²
Pendiente: No
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificabilidad: 0,8
Ventana de construcción, línea y límite de edificación: ver plano
Edificación en el borde: garaje
Número de plazas de estacionamiento: 1,5 por unidad habitacional (= 5)
Número de plantas: 1,5
Tipo de techo: 38-47° techo a dos aguas o alemán a cuatro aguas recortado
Estilo arquitectónico: No
Orientación: No
Alturas máximas/limitaciones: No
Otras indicaciones: No

Requisitos de los propietarios
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: clásico-moderno, techo a dos aguas
Sótano, plantas: 2 plantas completas (según plan de ordenación solo 1,5 => vecinos de la zona directa ya recibieron permiso para 2 si la altura total no supera 1,5 => pendiente de techo más baja)
Número de personas, edad:

[*
actualmente => 3 (papá 27, mamá 25, hijo 1)
[*]futuro => 4-5 (papá, mamá, 2-3 niños) + 2 en apartamento independiente (padres, en aprox. 5-10 años)


Necesidades de espacio en planta baja y superior:


[*]Planta baja + planta alta:
[LIST]
[*]Tamaño: aprox. 160-180 m²; referencia fue la nueva construcción de un conocido
[*]Habitaciones planta baja: cocina-comedor-salón abierta + pequeño despensa, oficina, técnica, aseo para invitados
[*]Habitaciones planta alta: baño grande, dormitorio principal, 3 dormitorios infantiles


[*]Apartamento independiente:


[*]Tamaño: aprox. 50 m²; referencia fue nuestro antiguo apartamento de 2 habitaciones
[*]Habitaciones: cocina-comedor-salón abierta, baño, dormitorio

Oficina: teletrabajo
Huéspedes por año: pueden dormir en el sofá
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: moderna
Cocina abierta, isla de cocina: abierta sí, isla posiblemente
Número de puestos para comer: 6
Chimenea: preparación
Pared para música/estéreo: No
Balcón, terraza en techo: No
Garaje, carport: garaje, pero tampoco se descarta carport (según ahorro)
Huerto, invernadero: No, máximo un pequeño espacio de cultivo en el jardín
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones de por qué esto o aquello no debe ser: No

Diseño de la casa
¿De quién es la planificación?: arquitecto
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?

[*
Uso como casa unifamiliar + apartamento independiente y separable en 3 unidades habitacionales, por ejemplo, cuando los niños crezcan o se quiera alquilar después
[*]Partes de jardín propias para casa unifamiliar y apartamento independiente
[*]Grandes ventanales hacia el sur => mucha luz natural (vecino al sur bastante alejado + buena protección visual hacia el este gracias al apartamento independiente)
[*]Jardín/terrazas hacia el lado sur
[*]Acceso directo interior al garaje
[*]Acceso directo al apartamento independiente para tiempo de uso exclusivamente propio


¿Qué no gusta? ¿Por qué?


[*]Entrada muy oscura
[*]Nos preocupamos de que el espacio cocina-comedor-salón pueda ser demasiado pequeño/apretado


Estimación de precio según arquitecto/planificador:


[*]Introducción: todo se calculó muy generosamente debido a los precios actuales de materiales
[*]precio total 778k (ya poseemos el terreno urbanizado)
[*]de eso 40k gastos secundarios de construcción
[*]de eso 35k ya planeado para mobiliario
[*]de eso 50k ya planeado para exteriores y áreas libres
[*]resulta en:
[LIST]
[*]después de deducción de subvenciones: 662k (3x Kfw 40 Plus + asesor energético = 116k)
[*]después de deducción de trabajos propios seguros: 642k
[*]después de deducción de apartamento independiente de aprox. 160k (financiado por padres): 482k

Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: ¿Se puede definir eso hoy en día?
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor

Si tuvieran que prescindir, de qué detalles/acabados
-pueden prescindir: chimenea (o preparación para chimenea), smarthome (como informático puedo instalarlo yo mismo)
-no pueden prescindir de nada

¿Por qué el diseño es como es ahora? Ejemplo
¿Diseño estándar del planificador? Idea básica es nuestra + varias conversaciones con el arquitecto
¿Qué deseos fueron implementados por el arquitecto?

[*]más o menos todos nuestros deseos
[*]escalera con peldaños rectos

¿Qué lo hace para vosotros especialmente bueno o malo?

[*]bueno: no es un diseño estándar 0815, visualmente (a nuestro parecer) muy atractivo
[*]malo: nada

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre el plano de planta resumida en 130 caracteres?

[*]Simplemente queremos algunas opiniones/mejoras de terceros imparciales
[*]¿Cómo se puede optimizar la entrada en cuanto a luz natural?

¿Entiendo bien que el [Einliegerwohnung] solo se utilizará como tal en aproximadamente 10 años y hasta entonces el apartamento se usará como espacio habitable?

En realidad ustedes también solo están construyendo dos unidades de vivienda. La tercera se puede separar en algún momento (las conexiones de la cocina aún deberían prepararse), pero para la subvención no veo la tercera ahora. De lo contrario, no me parece mal.

Habría planificado la isla de la cocina de otra manera, ya que siempre hay que rodearla al trabajar. El espacio abierto del apartamento independiente quizás no sea tan acogedor. ¿Dónde y cómo viven actualmente los padres? ¿Está el apartamento independiente adaptado a sus necesidades?

¿Entiendo bien que el apartamento independiente solo se utilizará como tal dentro de unos 10 años aproximadamente y hasta entonces se usará como espacio habitable?

Exacto. Lo usaríamos mientras tanto como una oficina (aunque reconocemos que es demasiado grande). No tiene mucho sentido abrir un sitio en obra para una ampliación en 5-10 años cuando ya sé que llegará. Además, los precios de construcción probablemente serán aún más locos dentro de ese tiempo que los que son ahora. La alternativa sería alquilarlo hasta entonces. Pero solo lo haríamos si financieramente no hay otra opción. ¿Tienes una idea mejor? ¡Por favor, comparte :)

En realidad solo estáis construyendo dos unidades habitacionales. La tercera podría separarse en algún momento (habría que preparar las conexiones de cocina), pero no veo la tercera para la subvención ahora. Por lo demás, no me parece mal.

Hubiera planeado la isla de la cocina de otra forma, porque siempre tienes que rodearla para trabajar. El espacio abierto del apartamento independiente puede que no sea tan acogedor. ¿Dónde y cómo viven los padres actualmente? ¿Está el apartamento independiente adaptado a sus necesidades?

¡Gracias por el feedback! En el plano aún hay dos unidades habitacionales, es cierto. Una habitación infantil arriba será una cocina. Las conexiones para eso se prepararán por supuesto. Entonces tendremos tres unidades habitacionales.

Debo admitir que tampoco encuentro la isla de la cocina tan óptima. También me molesta esa necesidad de rodearla para trabajar. Probablemente haríamos la isla no de 1,60 m sino solo de 1,20 m de ancho. Pero aún no estamos seguros de si eso lo mejora significativamente. La alternativa a la isla sería una cocina en forma de U. Sin embargo, tendríamos que renunciar a las ventanas de suelo a techo y perderíamos una enorme fachada de cristal que, en nuestra opinión, es muy bonita.

/edit: Perdón, no respondí a la mitad de las preguntas. Aquí el resto:

Los padres (ambos en sus 60) aún viven en su propia casa. Desde que los hijos se fueron, queda mucho espacio vacío. Ya saben que a medida que envejezcan no podrán ni querrán mantener y administrar toda la casa. Además, no es muy apta para personas mayores y tiene una escalera bastante incómoda. Por eso desean una vivienda a nivel del suelo, que hemos considerado en nuestro diseño. Al mudarse al apartamento independiente, la casa será vendida.

Me parece bien el plan, el arquitecto realmente se lució. Pero la construcción en sí me resulta muy extraña.
¿Supongo que los padres son todavía jóvenes? ¿Y que la mudanza está planeada para cuando tengan unos 60 años?
El apartamento anexo, tal como está distribuido ahora, no es en absoluto accesible para personas con discapacidad. Siempre me cuesta mucho entender estas casas "todoterreno". Si no se cumple el caso ideal, entonces ustedes tres se quedan en 230 m² con montones de habitaciones. Y ya he visto muchas casas unifamiliares así, donde en la fase de planificación se pensaba que más adelante se alquilaría, pero nadie lo hace. Porque en una casa unifamiliar no quieres tener a extraños tan cerca. Es como un piso compartido.

El terreno se ve bien, jardín suroeste, acceso noreste me gusta. El resto no tanto o_O

La cocina me parece poco práctica, tecnología demasiado pequeña para un edificio de varias viviendas, pasillo sin ventana arriba con puerta al rellano.

Me da la impresión otra vez de que en lugar de construir una unidad vivienda realmente bonita, se intenta a la fuerza acomodar 3 viviendas aunque en realidad solo se necesite una.
¿Casualmente eres pariente de ? :p