Hola a todos,
una actualización en este punto sobre nuestro proyecto de construcción.
La planificación está terminada desde hace tiempo y la solicitud de construcción fue aprobada. El inicio previsto de la obra es el 4 de enero de 2021 con el comienzo de las excavaciones para el sótano.
Quizás para algunos sea interesante cómo fue nuestro proceso:
Abril/Mayo 2020: Se encontró el terreno y comenzó el proceso bancario. El desafío aquí fue que se trataba de dos propiedades (1x inmueble existente a otra parte + 1x terreno para nosotros)
Junio 2020: Finalización del proceso bancario y acuerdo con el comprador y firma del contrato de compraventa notarial. Cerramos un préstamo variable al 1,40% por 3 años, ya que paralelamente aún estaba en curso la planificación de la casa y no teníamos una idea del presupuesto.
El desafío después de la firma fue la división real, ya que aparentemente esta aún no se había efectuado y ni el vendedor ni nosotros estábamos al tanto. Esto generó bastante trabajo administrativo, ya que recibimos diferentes indicaciones sobre quién era responsable de la división: oficina de construcción, oficina de construcción del distrito, oficina de gestión de terrenos, etc.
Julio/Agosto: Más planificación intensiva de la casa con presentación de la solicitud de construcción a mediados de agosto. Nuestro arquitecto dijo que la oficina de construcción puede tardar hasta tres meses en procesar y finalmente casi se agotó todo el tiempo. Paralelamente ya comenzamos (con el arquitecto) a licitar los oficios (entre otros, la estructura incluyendo sótano, sanitarios, calefacción, techo, carpintería, etc.) para no perder tiempo y poder empezar pronto. Claro que corríamos el riesgo de que la oficina de construcción rechazara o tuviera deseos de modificaciones, pero nuestro arquitecto nos dio una buena sensación, entre otras cosas, basada en décadas de experiencia.
Septiembre-Noviembre: Diversas reuniones de conocimiento con constructor de estructura, sanitarios, electricista, estructurista y segundo arquitecto (solo para dirección de obra). Paralelamente visitamos varios estudios de cocina, una exposición de baños, miramos y evaluamos suelos y fuimos a una tienda de azulejos. Todo siempre con la premisa de no perder tiempo y adelantar el mayor número posible de decisiones. Además, es divertido planificar la casa de tus sueños.
Principios de noviembre: Llega la licencia de construcción y se fija la fecha de inicio de obra para el 4 de enero. A través del arquitecto se solicitaron otras ofertas para ventanas (OMG), reunión con el electricista sobre lo que realmente es/puede ser una casa inteligente y lo que para nosotros tiene sentido (al final nada, sino uso de soluciones convencionales). Y por último mi tema favorito: planificación presupuestaria, cálculo, formación de un colchón y jugar con tasas de interés.
Mediados de noviembre: Inicio de las conversaciones bancarias para la financiación del proyecto total (extinción del préstamo variable + nueva construcción de casa unifamiliar). Hasta ahora un proceso muy tranquilo, ya que el inmueble y sobre todo los documentos de solvencia estaban disponibles inmediatamente.
Financiación (para los interesados): Necesidad de financiación de 780' + 70' de capital propio. Optamos por un plazo de 20 años al 1,25% efectivo para 750' y un préstamo Cap de 30' al 1,45% por 3 años. El préstamo Cap es una financiación variable y al final nuestro colchón (a pesar de la planificación generosa), que puede ser devuelto inmediatamente si no se utiliza. En total una carga mensual de 2,5' con seguridad de planificación para 20 años incluyendo el 5% de amortización extraordinaria anual.
Hasta ahora todo va según lo previsto y salvo pequeños problemas, estamos satisfechos con el proceso. Esto se debe en gran parte a nuestro arquitecto, que hace un trabajo excelente, siempre está disponible, nos da retroalimentación abierta sobre ideas y nunca intenta vendernos lo más caro.
Lecciones aprendidas:
- Reuniones tempranas con los oficios más importantes - crea confianza y siempre tienes un contacto (el electricista se tomó 2 veces más de 1 hora antes de la adjudicación y nos explicó todo personalmente. Preparó una oferta completa de casa inteligente para persianas, calefacción por suelo radiante y luz y cuando nos sorprendió el precio, hicimos una planificación de necesidades y finalmente encontramos alternativas razonables - para nosotros la casa inteligente es al final un juego)
- Desde el principio planificar el presupuesto y ver cómo va y planear colchones en todas partes. Para nosotros la excavación y el apuntalamiento fueron aprox. 20k más caros de lo planeado debido a los costes de almacenamiento y la construcción directa en la acera.
- Decir claramente a todos los oficios lo que se desea y leer bien las ofertas.
- La adjudicación por oficio individual (con el arquitecto) no es un conjuro y tampoco un gran esfuerzo. Al final se leen las ofertas y se habla con el arquitecto/proveedor. La ventaja es que puedes comenzar temprano un intercambio y siempre obtienes nuevas ideas.
- Piensa qué es realmente importante para ti: ¿Son los 31' euros solo para el equipamiento de 2 baños + 1 WC (cerámica, ducha, lavabos, grifería) o entonces una cocina de alta calidad, que está por encima del presupuesto, pero de la que estás convencido?
Este ha sido un texto largo y adjunto nuevamente algunas imágenes de los planos.