Plano de planta de un nuevo edificio multifamiliar con 3 unidades residenciales, superficie habitable aprox. 350 m²

Hola a todos,

he adquirido un terreno y me gustaría conocer vuestras opiniones sobre el diseño.
Está previsto un edificio de viviendas múltiples con 3 unidades habitacionales, una vivienda por planta. Quizás usaríamos en el área de la escalera de la planta baja una habitación como lavadero, trastero y cuarto técnico. La casa debe tener una distribución moderna y útil, idealmente con mucha luz y una zona abierta de sala, comedor y cocina. Además, para mí es muy importante que cada vivienda tenga un balcón o terraza donde se pueda sentar cómodamente y pasar tiempo.

Aquí el resumen:

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno - 523m², 19m de ancho, 27,5m de profundidad, rectangular
Pendiente - no
Índice de ocupación del suelo - 0,4
Índice de edificabilidad - 0,8
Ventana edificable, línea de edificación y límite - 5m desde la calle, 3m al vecino, sin límite hacia el jardín
Edificación en lindes - "En cada parcela edificable se debe instalar y mantener a lo largo de al menos un límite de la parcela un seto libre o un seto de árboles de hoja caduca recortado" no encontré más al respecto en el plan de desarrollo.
Número de plazas de aparcamiento - 1,5 por unidad habitacional
Número de plantas - 2 plantas completas
Forma del techo - todos los tipos de techos
Estilo - sin especificaciones
Orientación - orientación sur
Altura máxima/límites FH máx 11m, TH máx 7m
Otras especificaciones - ninguna relevante que afecte la planificación.

Requisitos de los propietarios
Estilo, forma del techo, tipo de edificio - edificio moderno de viviendas múltiples con 2 plantas completas y planta retranqueada con techo plano o techo a un agua.
Sótano, plantas - sin sótano, 2 plantas completas más planta retranqueada
Número de personas, edad - desconocido, aprox. 3-5 personas por unidad habitacional
Necesidad de espacio en PB, PP - PB y PP aprox. 130m², ático aprox. 90m²
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? - uso familiar
Huéspedes para dormir al año - pocos
Arquitectura abierta o cerrada - sin preferencia
Construcción conservadora o moderna - moderna
Cocina abierta, isla de cocina - cocina abierta sin isla (sería muy caro :D)
Número de puestos para comer - 1 por unidad habitacional
Chimenea - no
Pared para equipo de música/estéreo - no
Balcón, terraza en el techo - sí, el balcón es muy importante para mí en las viviendas de la PP y ático
Garaje, cochera - no, plazas exteriores
Huerto, invernadero - no,
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones por qué algo debe o no debe ser así -
Para mí es importante diseñar las viviendas de modo que los inquilinos quieran y puedan vivir allí de forma permanente. Por eso también pienso en introducir un lavadero en la planta baja que pueda utilizarse como cuarto técnico y trastero. Además, las viviendas deben contar con suficiente espacio en el balcón.

Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? - Mi hermano es ingeniero civil y él hizo los planos.
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? - Gran zona de sala, comedor y cocina en la planta baja, número y tamaño de los dormitorios.
¿Qué no gusta? ¿Por qué? - Que las terrazas de la planta baja tienen la salida en la esquina oeste y que los balcones en la PP y ático están en la esquina este.
Estimación de precio según arquitecto/diseñador: 520.000 € con IVA incluido, yo contrato los gremios por separado.
Límite personal de precio para la casa, incluida la equipación: 520.000 €
Tecnología de calefacción preferida: calefacción urbana está más o menos impuesta por la ciudad.

Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones
podríais prescindir? cocina abierta, aseo de invitados
y de qué no podríais prescindir? balcón, terraza, trastero

¿Por qué el diseño es como es? Por ejemplo:
¿Diseño estándar del planificador? - Ya está adaptado a las condiciones del terreno y a nuestras ideas. Pero no estoy seguro de que sea lo "correcto" para un edificio de viviendas múltiples. Sobre todo el tema del balcón y el lavadero/trastero no sé si encajan bien.
¿Se implementaron los deseos por el arquitecto? En principio se implementaron todos los deseos, pero no estoy seguro si nuestras ideas son las "correctas" o si se podría hacer mejor.
Una mezcla de muchos ejemplos de varias revistas...
¿Qué os parece especialmente bueno o malo?







¿Qué opináis de los diseños? ¿Qué os parece la distribución, qué pensáis sobre el tema del lavadero/trastero en la planta baja?
¿Qué decís sobre la situación de los balcones?

¡Gracias por vuestro feedback!
Nevzat

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 520.000 € incl. IVA, yo asigno los oficios directamente.

Necesidades de espacio en planta baja y primera planta - PB y 1ª planta aprox. 130m², ático aprox. 90m²

¿Entonces toda la casa se construirá en autoconstrucción y trabajo en negro?
Con 350 m² de superficie habitable, eso son 1.485 €/m². ¿O los 520k se refieren a cada planta?
Con ese presupuesto, de otra forma no sería suficiente.

Tengo ahora mismo un proyecto (aunque considerablemente más exigente y de alta calidad) sobre la mesa, donde los costes de construcción pura son de 3,6k por m² de superficie habitable. A esto se suman los costes de planificación, excavaciones, exteriores, etc.

¿Entonces toda la casa se construye en economía sumergida y trabajo ilegal?
Con 350 m² de superficie habitable, son 1.485 €/m². ¿O se supone que los 520k son para cada planta?
Con ese presupuesto, de otra manera no alcanza.

Justo tengo un proyecto (aunque bastante más exigente y de alta calidad) sobre la mesa, donde los costos puros de construcción son de 3,6k por m²/superficie habitable. Además de los costos de planificación, movimientos de tierra, áreas exteriores, etc.

Puuh, empezar una conversación directamente con tal acusación...
Lo consigo a este precio con empresas registradas en Alemania y todo con factura. Por supuesto, haré yo mismo aquí y allá algo (parqué, puertas, jardín, etc.). Pero hasta donde sé, eso no está prohibido.
Mis preguntas se referían – como se puede deducir del texto – al diseño de la distribución, no a los costos o algo parecido.
Pero gracias de todos modos por tu valiosa aportación.

Puuh, empezar una conversación con una acusación así...

No es una acusación. Solo una indicación clara de que estás calculando un precio que está más o menos en el precio del material para todo el proyecto. En los últimos años no he visto a nadie que haya podido construir por ese precio (cuando lo hacen empresas especializadas y no uno mismo). Y como yo mismo también trabajo un poco para mi portafolio, la experiencia viene de dos lados: trabajo y privado.

Algunos proyectos ya han muerto después de muchas páginas de discusión sobre la distribución porque al final, no sorprendentemente, se ha demostrado que el presupuesto no encaja. La distribución la dejo para que otros la discutan. Yo solo aporto mi experiencia desde la construcción, los costos y la financiación.

Mis preguntas se referían — como se puede entender del texto — al diseño de la distribución, no a los costos ni a algo parecido.

Como dije, algunas discusiones son inútiles porque el producto no se ajusta al presupuesto.

Debo estar de acuerdo con mis predecesores. Aunque no quieras escucharlo, el cálculo está muy alejado de la realidad alcanzable. Si se parte de los habituales 3.000 por metro cuadrado, ya se estaría por encima del millón, solo a modo de ilustración. Las aportaciones propias tampoco parecen ser enormes, contratar los oficios por separado puede ahorrar algo, si se hace bien. Pero de manera realista no se baja de 2.500€ por metro cuadrado y aun así serían 875.000€. Y eso ya está, como he dicho, bien calculado. Enumera los cálculos de costos individuales de los oficios, así se puede ver claramente dónde se ha calculado mal o si falta algo por completo.

Tamaño del terreno - 523m², 19m de ancho, 27,5 de profundidad, rectangular

Muéstralo con las construcciones vecinas. Serían interesantes los lugares de estacionamiento así como el vecindario debido a la ubicación del balcón.
¿De qué sirve un balcón en una bonita orientación suroeste si tiene una vista fea?
Adaptar la planta no debería ser un problema aquí.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 520.000 € IVA incluido, yo contrato los oficios yo mismo.

Yo también me tropecé con eso y solo pensé en la estructura.
Incluso cuando construimos, el precio por m² en el sector de viviendas plurifamiliares era más alto que para viviendas unifamiliares.
Bueno, puede que se deba al sótano.
Sin embargo, explícame cómo es posible pagar en construcción económica en un estado barato alrededor de 2700€ por m² habitables, alcanzar ya la marca de 3000€ en el sector estándar y, si se construyen balcones, plantas superiores y algunas ventanas ampliadas (más grandes que 80 x 125), ya se llega a 3500€/m²?
Y luego están los trabajos de pavimentación, áreas exteriores y conexiones como costes auxiliares de construcción. Para mí, solo la casa ya está sobre el millón.
Y ahí no importa quién realice la contratación.

¿Qué no gusta? ¿Por qué? - que las terrazas en la planta baja tienen la salida en la esquina oeste y los balcones en la planta superior y ático están en la esquina este.

Sobre el diseño:
Me parece que el espacio común es difícil de zonificar con más de 5 metros de ancho y la ubicación de las ventanas. Lo mejor todavía es la planta baja, pero si el grupo objetivo son 2 adultos más un niño, con un uso de oficina ocasional, entonces sería mejor un espacio tipo L más fácil de zonificar, donde una cocina con forma de L bonita apenas ocupa espacio. En apartamentos que son más pequeños que el nivel del ático y que deben ser adecuados para familias, a la gente le gusta tener una cocina un poco separada.
Para eso, el pasillo es bastante amplio para un apartamento, pero al entrar no muestra la mejor faceta del apartamento.
Veo potencial en la disposición de las habitaciones y los balcones. No está realmente bien pensado. Parece que el diseño solo sirve para ver si los apartamentos son adecuados y cuántos metros cuadrados se pueden obtener.
También en cuanto a ventilación/tuberías bajantes/canales, están muy dispersos o ni siquiera están señalados aquí.
También es interesante la entrada y salida de la planta superior.
Los trasteros son bastante estrechos. Yo también tenía eso en mi apartamento como sustituto del sótano. Fue un problema para almacenar cosas porque hay que dejar libre el pasillo.
¿El garaje sería para la planta baja? ¿Quieres vivir ahí tú mismo?
¿Dónde piensas guardar las bicicletas y los utensilios para el cuidado del jardín?