Primero que nada, muchas gracias por las muchas respuestas, voy a comentar un poco sobre sus opiniones.
El apartamento independiente podría no ser adecuado para andadores. Revisa si en todos lados se cumple con un círculo de giro de 1,5 m
Según tengo entendido, para silla de ruedas se necesitan 1,5 m y para andador 1,2 m, ¿no?
¿No hay una medición del terreno y la calle?
¿Por qué necesitan un apartamento independiente?
También estoy de acuerdo en que el presupuesto no es suficiente.
Eliminar el apartamento independiente ya acercaría un poco el presupuesto.
Se nota que es un plan del contratista general (GU). De lo contrario, se empezaría por el terreno y los problemas de la pendiente.
Por favor, no hagan críticas generales contra el contratista general (GU). Como se describió en el post inicial, se trata de un conocido que amablemente nos ha proporcionado su planificador para convertir nuestros bocetos a lápiz en un plano correctamente acotado, para que nos sea más fácil imaginar el plano y discutir modificaciones.
Esto significa: el plano ha sido creado estrictamente según nuestras indicaciones, el contratista general no es responsable de ello. El contratista general no va a construir la casa bajo ninguna circunstancia. Seguro que no le voy a pedir a alguien que amablemente me hace un favor que además mida mi terreno y resuelva mi “problema de la pendiente”. Más aún considerando que desde mi punto de vista la pendiente no es un problema, sino más bien una ventaja. (ver abajo)
Como también se describió en el post inicial, será una casa multigeneracional. El apartamento independiente es para los abuelos. Sin el apartamento independiente tendríamos que buscar un reemplazo adecuado, lo que por supuesto también reduciría el presupuesto.
Incluyendo la pendiente, yo apuesto más por 250-300k que faltan...
Las estimaciones de precios aquí están bastante por encima de nuestras expectativas. Eso nos llevaría casi a 4000 €/m² para una casa estándar (aparte de KFW40+). ¿No es un poco exagerado?
¿Cuáles serían los principales factores de costo?
Desde mi punto de vista, la casa tiende a ser más barata de construir que lo habitual:
Los 240 m² son muchos, pero distribuidos en 3 plantas, seguro que es más barato que un bungalow de 240 m² (menos placa de cimentación, techo, etc.)
No hay salientes costosos, voladizos, buhardillas, etc.
Sólo hay 3 baños/aseos para 2 viviendas, la mayoría ya tiene eso hoy en día en una casa unifamiliar normal.
No necesitamos calefacción propia debido a la conexión a calefacción urbana. Por suerte, los costes de conexión son más bajos que, por ejemplo, los costes típicos para una bomba de calor.
La pendiente, que aquí se mencionó como “costosa”, tampoco la veo realmente como factor de costo. Se trata sólo de un 6-7% de pendiente media. Intentaré describirlo con más detalle:
El terreno natural actual es tal que en el punto más alto (la esquina suroeste) el nivel del suelo está ni siquiera 1 m por encima de la altura del suelo bruto indicada del sótano. A lo largo de la fachada sur del sótano el terreno desciende. En la esquina sureste de la casa el terreno queda incluso menos de 0,5 m por encima de la altura del suelo bruto del sótano. Hacia el norte el terreno también desciende, de modo que a lo largo de toda la fachada norte está a la misma altura o un poco por debajo de la altura del suelo bruto.
Si hago un cálculo aproximado sería en comparación con una placa de cimentación en terreno llano no más de 50 m³ de tierra que hay que mover adicionalmente. Esos 1-2 horas extra de excavadora seguro que no cuestan 50.000 €. (Si fuera así, prefiero coger unas semanas de vacaciones no pagadas y hacerlo a mano ;-) )
El muro de contención necesario en la terraza del sótano sólo tiene unos 7-8 m de largo y aprox. 1 m de altura. Eso tampoco debería ser tan caro. (Si no, lo hago yo mismo con los feos anillos para plantas.)
La pendiente real se rellenará posteriormente para nivelar con el nivel de la calle. (Pero como se describe en el post inicial, esos trabajos exteriores no obligatorios no forman parte de nuestra estimación de costes.) Desde mi punto de vista incluso es una ventaja de coste que podamos dejar todo el excavado en nuestro propio terreno. Así no hay costes de transporte ni eliminación.
¿Estoy equivocado en algo? ¿He pasado por alto algún factor de coste?
Por cierto, ya hemos hablado con varios fabricantes de casas prefabricadas sobre el proyecto (sin planificación concreta, pero con 160 m² casa + 70 m² apartamento independiente en 3 plantas, requisitos del plan de desarrollo como KFW40+ y condiciones del terreno). También se habló del precio y nunca recibimos feedback de que nuestra expectativa estuviera tan mal, o más bien, los rangos de precios mencionados estuvieron en alturas similares. El único fabricante que dijo que el proyecto sería difícil por menos de 700 mil €, es uno que en comparación directa con los otros es más caro, pero ofrece la opción de certificación NH. Esto reduciría la diferencia con subsidios y especialmente con los intereses más bajos. Pronto deberíamos recibir los primeros precios más concretos (y ojalá también propuestas de planificación).
Como no todos en nuestro grupo confían en casas prefabricadas, también queremos solicitar ofertas para casas tradicionales en paralelo. (Preferiblemente con un plan ya bastante adecuado para poder comparar mejor.)
De hecho, siempre me dijeron que con planificación individual no hay casi diferencia de precio entre casa prefabricada y construcción tradicional, por eso no había calculado costos más altos aquí.
Bueno, después de este gran discurso sobre costes, una petición para ustedes: no puse nuestro proyecto aquí para discutir ya el precio (tampoco tiene mucho sentido mientras no tengamos ofertas concretas).
Quiero, como escribí en el post inicial, discutir primero la distribución, especialmente la zona de entrada, vestíbulo y escaleras.
¿Tienen críticas o propuestas al respecto?