Planificación del plano para una casa bifamiliar en pendiente

Oh hombre, en serio no llega la calma con ustedes. Solo ayuda seguir siendo positivo y avanzar poco a poco. Cuando lo hayan logrado, podrán estar mucho más satisfechos y orgullosos de ello.

Pero también depende legalmente de otro aspecto. A continuación, algo extraído sobre la verificación de facturas del arquitecto. También hay otros incumplimientos legales...

Mi indicación:

... respecto a la "verificación de facturas" constato lo siguiente.

Una obligación principal que le corresponde es la verificación de facturas. Esta abarca facturas parciales, facturas de cierre parcial y facturas finales. Usted está obligado, entre otras cosas, a comprobar,

a. si los servicios facturados han sido prestados
b. si los servicios facturados fueron acordados
c. si la facturación separada de los servicios facturados fue acordada (por ejemplo, si servicios facturados por separado en el marco de "órdenes adicionales" ya estaban comprendidos en el contrato principal)
d. si los precios aplicados coinciden con los acordados y si las cantidades utilizadas coinciden con las medidas tomadas
e. la corrección matemática de la factura
f. si se han tenido en cuenta descuentos por pronto pago, rebajas y otras condiciones especiales
g. si se han prestado las garantías acordadas
h. si se han considerado los pagos parciales ya efectuados y si ya existe un sobrepago
i. si la deuda es exigible
j. si el cliente tiene derechos de retención o contra-demandas computables
k. el arquitecto no está autorizado a corregir la factura en perjuicio del cliente.

A continuación, tres casos actuales que, desde mi punto de vista, violan esta obligación de verificación:

1. Factura 4388 de la empresa XXX del 31.01.2020, su autorización del 03.02.2020 (también afecta a las facturas 4377 del 11.12.2019 y 4383 del 13.01.2020):
En mi correo electrónico del 13.02.2020 ya indiqué: "...El Sr. XXX debe adjuntar a las facturas parciales un listado verificable de los servicios prestados conforme al contrato, que nos permita una evaluación rápida y segura del servicio. Como esto no se hizo, no se produce (también) la exigibilidad...". En su respuesta del mismo día usted escribe: "...Lo sé y exactamente eso traté de explicarle a él.". Por lo tanto, asumo que, a pesar de saberlo, usted violó el punto i. mencionado. Además, podría existir una posible violación del punto a.

2. Factura 20001 de la empresa XXX del 16.01.2020, su autorización del 24.01.2019 (se refiere a 2020):
La factura finaliza con una suma bruta total de 6.265,35 EUR (correcta desde el punto de vista matemático). Su autorización asciende a 7.098,35 EUR. Desde mi punto de vista se viola el punto k. mencionado. Para evitar reclamaciones de indemnización contra usted por sobrepago, la factura fue saldada por nosotros sobre la base de la suma bruta total de 6.265,35 EUR.

3. Factura final 2019098 de la empresa XXX del 16.12.2019, su autorización del 07.01.2020:
Desde mi punto de vista se violan los puntos i y j. En mi opinión, hasta ahora no ha habido una aceptación formal, al menos. (Nota: Con su autorización del 07.01.2020 ha prescrito el plazo conforme al §12 VOB/B). Como es conocido por todos los involucrados, desde octubre entra agua a través de al menos dos techos de piso (ático a planta baja y planta baja a sótano) en los orificios de perforación para los cables eléctricos de las lámparas. En el momento de la presentación de la factura final y la autorización, el causante (techador, fabricante de ventanas, electricista, ...) me parecía incierto. ¿Se reservaron posibles defectos por su parte frente al contratista? ¿Corremos el riesgo de perder los derechos derivados de estos defectos? A este respecto, la indicación de que la organización de la aceptación de los trabajos de construcción y la recomendación de aceptación para el cliente le corresponde a usted.

Le pido que en futuras facturas preste especial atención a los puntos mencionados.

Respuesta del arquitecto:

...
no sé de dónde obtiene usted esta información, pero solo tiene relación limitada con mi trabajo.

Respecto a los puntos a. hasta j. El punto k. contradice al punto e. y no es mi tarea ayudarle con un fraude. Reviso la corrección matemática y de contenido de las facturas.

En principio, corresponde al cliente decidir a quién, cuándo y en qué cantidad paga. Eso es asunto suyo.

Sobre el punto 1. Cualquier trabajador puede emitir una factura a cuenta en intervalos razonables según las normativas de construcción. Esto también está acordado así en los contratos. Mi tarea es comparar la razonabilidad del importe solicitado con el estado de la obra. Lo he hecho y se lo he certificado con la liberación. Si usted exige un desglose detallado de los trabajos, en mi opinión eso también debe estar acordado en el contrato con el trabajador. No dispongo de estos contratos.

Sobre el punto 2. Es asunto suyo lo que paga, sin embargo, debo revisar la factura en cuanto a contenido y corrección matemática basándome en el estado de la obra, las ofertas y los contratos. No sé cómo llega usted al punto k. Ni la VOB ni el Código de Construcción obligan al arquitecto a realizar una revisión de facturas unilateralmente en perjuicio del trabajador.

Sobre el punto 3. La factura final del señor XXX se emitió solo después de que se solicitara por mí la corrección de los trabajos y la eliminación de los defectos conocidos o sospechados. Como se constató, el agua entra evidentemente por las ventanas aparentemente mal instaladas. Una prueba clara en mi opinión es el intento de su padre en mi presencia y en la de su esposa, el procedimiento fue documentado y también lo tiene usted.

Dado que, si realmente existieran aún defectos en el oficio de trabajos de cubierta, se trataría de defectos no visibles, por supuesto también se aplica la garantía de 5 años del trabajador. Esto es consciente para el trabajador y él ya ha comenzado inmediatamente con una posible reparación.

Seguiré sin convertirme ni en cómplice de los trabajadores ni del cliente. Si cometo errores en la revisión de facturas, es su obligación señalarlos y yo también tengo derecho a corregir esos errores.

Finalmente, mi respuesta:

... me parece que existen dudas por su parte sobre el alcance exacto de las obligaciones de verificación y el significado del resultado de dicha revisión. Esta falta de claridad suele deberse, al menos según mi experiencia, al enfoque de limitarse únicamente a leer y citar leyes (Código de Construcción, VOB, HOAI…). Mucho más importante en este punto y para una comprensión casi exhaustiva son los comentarios correspondientes. Solo estos ponen de manifiesto las consideraciones e intenciones que hay detrás de un texto legal a menudo compacto.

A continuación aparece con frecuencia la palabra "Schadenersatz". Por favor, no lo considere, como la empresa XXX supone de su parte, como una amenaza, sino simplemente como un hecho legal.

Su observación: "En principio, corresponde al promotor decidir qué paga a quién, cuándo y en qué cantidad. Es asunto suyo."

Esto es completamente correcto por el momento. Sin embargo, en caso de incumplimiento de la obligación de revisión por parte del arquitecto, este puede estar obligado a pagar daños y perjuicios:

Una recomendación de pago emitida por el arquitecto tiene un peso considerable, ya que el promotor puede confiar regularmente en ella. Por ello, el Tribunal Superior Regional (OLG) de Frankfurt am Main condenó a un arquitecto a pagar daños y perjuicios en una decisión firme de 31 de marzo de 2016 (ref.: 6 U 36/15).

Esto coincide con la jurisprudencia del Tribunal Federal de Justicia, que ya decidió el 4 de abril de 2002 que el promotor puede confiar en la recomendación de pago de su arquitecto, siempre que éste no le comunique que también debe verificar ciertos puntos (ref.: VII ZR 295/00). Por tanto, como resalta el OLG Frankfurt, el promotor solo tiene la obligación de verificar nuevamente la recomendación cuando existan indicios claros de que el arquitecto pudo haberse basado en premisas incorrectas…

… En caso de dudas concretas sobre el estado de pago, el arquitecto haría bien en aclararlas con el promotor, o al menos advertir que la recomendación de pago se emite bajo la condición de que el promotor realice su propia revisión. Incluso cuando el arquitecto dude sobre la existencia de los requisitos, por ejemplo para un descuento por pronto pago o una retención de garantía, debe revelar esta duda.

Es muy recomendable cumplir con las obligaciones de diligencia, también porque los arquitectos que omiten o realizan una revisión demasiado superficial de las facturas ponen en riesgo su seguro de responsabilidad civil. Así lo decidió también el OLG Colonia el 2 de junio de 1996 (ref.: 9 U 14/96).

La revisión de facturas forma parte de las prestaciones básicas que deben cumplirse en la fase 8 y es una obligación principal contractual. El arquitecto debe controlar inicialmente si los precios facturados coinciden con los acordados, si las cantidades facturadas corresponden a la medición, si se facturan erróneamente como trabajos adicionales, si los descuentos por pronto pago, descuentos, retenciones de garantía, así como anticipos y pagos parciales han sido considerados correctamente y si los trabajos facturados han sido realizados completa y correctamente (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. edición, Rz. 2026). Esta obligación de revisión se extiende a todas las facturas que se presenten al arquitecto, no solo a las facturas finales, sino especialmente también a las facturas parciales (véase OLG Colonia, sentencia de 2 de julio de 1996, ref.: 9 U 14/96).

Su observación: "Respecto a los puntos a. hasta j. El punto k. contradice al punto e. y no es mi función ayudarle a cometer fraude. Yo reviso la exactitud aritmética y de contenido de las facturas."

Le ruego precaución y un trato cuidadoso con la palabra "fraude".

Tampoco puedo explicarme en qué lugar ve usted una contradicción. El punto e dice que hay que revisar la corrección aritmética de la factura. Ahora pueden darse los siguientes resultados:
- El resultado de la revisión coincide con la factura
- El resultado de la revisión es inferior a la factura
- El resultado de la revisión es superior a la factura
El punto k indica cómo actuar en el tercer caso. Aunque esto pueda ser discutible moralmente, la ley es clara. Se explica a continuación.

Respecto al punto 1:

Observación al margen: aquí me parece que hay una contradicción. Por un lado, usted sabe lo que se ha acordado en el contrato (frase 2), por otro lado, no lo sabe, porque el contrato no está disponible (frases 5+6). No lo considerará más.

Requisitos formales para la factura parcial

Requisitos fiscales
Toda factura emitida debe contener según el § 14 párrafo 4 de la Ley del IVA los siguientes datos:
1. Nombre completo y dirección completa del empresario que presta el servicio y del destinatario del servicio
2. Número de impuesto o número de identificación del IVA del empresario que presta el servicio
3. Fecha de emisión
4. Número de factura único y consecutivo
5. Alcance y tipo de servicio
6. Fecha del servicio (obs.: puede ser insuficiente que aparezca solo en la factura)
7. La remuneración por el servicio, así como cualquier reducción de precio acordada por adelantado (p.ej. descuento por pronto pago), si no está ya incluida en la remuneración
8. Tipo impositivo aplicable y cantidad de impuesto correspondiente a la remuneración

Representación del estado de ejecución, incluido el medidor parcial
Según § 632 a párrafo 1 frase 2 del Código de Construcción y § 16 párrafo 1 número 1 frase 2 VOB/B, los servicios que se deban facturar con la factura parcial deben demostrarse mediante una recopilación que permita una "evaluación rápida y segura del servicio".

Solo tras esto la factura parcial es exigible para el pago. La recopilación verificable con medición debe hacerse con referencia a la descripción del servicio.

Los promotores deben poder verificar antes del pago si el estado de construcción acordado fue efectivamente entregado sin defectos y por tanto la factura parcial es exigible.

Una factura parcial no es exigible hasta que el contratista haya demostrado el estado real del servicio mediante una factura parcial verificable.

Esto también implica en la práctica la inclusión de una medición intermedia. De ningún modo es suficiente la formulación genérica “a cuenta” con una suma redonda, por ejemplo, de 5.000,00 EUR. En principio, no existen diferencias significativas en la verificabilidad entre facturas parciales y facturas finales.

Si el contratista desea evitar pruebas de medición exhaustivas en las facturas parciales por razones de rapidez, deben establecerse claramente en el contrato posibles facilidades para facturas parciales. En caso de duda, se deben regular detalladamente los requisitos para la trazabilidad y verificabilidad de las facturas parciales, es decir, por ejemplo, que se permitan mediciones aproximadas, estado aproximado del trabajo, etc. Si faltan estas “normas de alivio”, es imprescindible una medición intermedia correcta y completa con todos los bocetos, tablas, etc.

Respecto al punto 2:

... En la revisión de facturas el arquitecto también debe tener en cuenta condiciones especiales, como descuentos, pronto pagos deducidos con derecho, etc. Por otro lado, no está autorizado ni obligado a corregir errores por omisiones en la factura correspondiente del contratista en perjuicio del promotor, ya que el arquitecto, como administrador del promotor, no debe defender los intereses de la empresa ejecutora, especialmente porque ésta puede estar vinculada a su factura final emitida (véase al respecto BGH BauR 1978, 145 = NJW 1978, 994; Lenzen BauR 1982, 23 con múltiples referencias; diferente en contrato VOB, BGH BauR 1988, 217 = NJW 1988, 910). Pero sí puede intervenir en caso de corrección solamente de contenido con resultado aritmético invariable... Además, la revisión de facturas sólo afecta la relación contractual entre promotor y arquitecto, pero no las relaciones contractuales entre el promotor y la empresa. Por lo tanto, la anotación del arquitecto sobre el resultado de la revisión, en particular la denominada anotación de exactitud, no implica reconocimiento del importe facturado determinado por el arquitecto en relación con el contratista correspondiente (...)

… Más bien, la anotación sobre el resultado de la revisión se dirige exclusivamente al promotor y viene acompañada de una recomendación de pago fundamentada profesionalmente y concretamente cuantificada del arquitecto a su promotor (véase Locher/Koeble/Frik, HOAI, 12. edición, Rz. 225 sobre § 34). Las reducciones sugeridas en la factura deben ser explicadas al promotor. Si el arquitecto detectase errores en la factura que favorecen al promotor, deberá comunicarlo al promotor, pero bajo ninguna circunstancia advertir al emisor de la factura sobre tal error ni corregirlo en perjuicio del promotor, ya que de lo contrario violaría sus obligaciones fiduciarias con el promotor (véase Hebel, a.a.O., Rz. 117 sobre § 15)…

… En el caso … el OLG Frankfurt condenó al arquitecto a indemnizar al promotor por el daño causado debido a un pago parcial excesivo. La obligación de verificación del arquitecto sirve, según el tribunal, entre otras cosas, para asegurar que el promotor sólo satisfaga demandas parciales justificadas y no tenga que compensar sobrepagos posteriormente.

Respecto al punto 3:

No le puedo dar una respuesta hasta que me informe, como ya le he pedido, sobre la naturaleza y fecha de la recepción. En este punto (y nuevamente) le recuerdo que la organización de la recepción de las obras y la recomendación de aceptación para el cliente son su responsabilidad.

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En ningún caso debe convertirse en cómplice de alguien. Solo exijo o hago referencia a su obligación de prestación.

Su observación: "Si cometiera errores durante la revisión de facturas, es su obligación indicármelos..."

Solo puedo indicarle errores que me sean evidentes como profano. Como describí al principio, puedo confiar en su recomendación de pago. Errores evidentes que puedan saltar a la vista a un promotor sin conocimientos técnicos, por ejemplo la factura de la empresa Kohnen y la incorrecta revisión aritmética, mi esposa se los ha señalado en la obra con la observación de que "no se tuvo en cuenta el descuento". No hubo modificación alguna por su parte y como ya escribí:

Para evitar reclamaciones por daños y perjuicios en su contra por sobrepago, la factura fue abonada por nosotros sobre la base de la suma bruta total de 6.265,35 EUR.

Caso actual 4.

Factura de la empresa XXX 400073 de 31.01.2020, su aprobación de 12.02.2020:

Si se ha acordado un descuento por pronto pago válido, el arquitecto debe revisar la factura dentro del período del descuento para que pueda aplicar el descuento para el cliente.

Aquí el arquitecto está obligado a revisar la factura dentro de esos 14 días para que su cliente pueda aprovechar el descuento. Esta obligación surge del principio de buena fe, según el cual las partes contractuales deben hacer todo lo posible para conseguir y asegurar el éxito de la prestación. Esto incluye también la obligación de asegurar ventajas de pago para el cliente en forma de descuentos o pronto pagos. (por la abogada Eva Bouchon, especialista en derecho de la construcción y arquitectura. Despacho Leinemann & Partner, Berlín)

Si usted se siente cómplice por mi solicitud de aclarar esto con la empresa XXX, quiero dejar claro que solo le quería dar la oportunidad de prevenir una posible reclamación por daños y perjuicios debido a su incumplimiento.

Una indicación también sobre las garantías para el cliente:
Un derecho automático (legal) a una garantía sólo corresponde al consumidor (§ 632a párrafo 3 Código de Construcción). Por el contrario, todos los demás clientes (especialmente las administraciones públicas y clientes privados) no tienen un derecho automático/legal a una garantía, ni con respecto al cumplimiento del contrato ni a la garantía.

Esto significa que la reclamación pendiente se sospecha, en mi opinión, debido a la valoración de las posiciones facturadas al 0,8 unidades en la factura parcial como 1 unidad completa, en una reclamación final de 1.523,80 EUR (neto). ¿Se tuvo esto en cuenta en la revisión de la factura parcial?

Le ruego además que tenga especial cuidado con los puntos arriba mencionados en futuras facturas.

Para complementar el intento o protocolo mencionado en el tercer caso, este se realizó únicamente después de la aprobación de la factura final.

A todos los lectores y futuros propietarios, no confíen en lo que hacen las personas involucradas. Al menos en nuestro caso, existe una deficiencia entre el deber y lo que se hace. Sin embargo, siempre se extiende la mano. Y en el caso del arquitecto no es "solo" la revisión de la factura. En su caso, podría compartir otros procesos aquí y así también ayudar a otros propietarios.

Para que no se genere una impresión equivocada. No utilizo términos legales en las discusiones en la obra ni evito palabras peligrosas como "indemnización". Nunca doy a entender que he tenido un libro de leyes en mis manos, trato de resolver todo en conversaciones normales, hasta ahora todas las facturas han sido pagadas puntualmente y en su totalidad, pero ahora se me acabó la paciencia.

Lo he leído por encima ...

Pero buscaría más bien un camino hacia el artesano ....

Mi arquitecto también cometió algunos errores, un extracto;

Le había comunicado que un separador de ambientes en la sala estaría hecho de yeso pero había dicho varias veces que iba a estar y que mediría como máximo 1,40 m de alto. El arquitecto lo confirmó luego.
Después entregué los planos a un ingeniero estructural amigo.

Cuando me dio la estructura y miré, se rió y dijo: *tú no tienes ni idea de esto*.

Cuando se fue, igual lo miré. Me di cuenta entonces que había incluido precisamente esa pared divisoria (también estaba marcada).

Lo llamé y pregunté: esa pared divisoria ¿tiene importancia estructural?

Él: sí, ¿por qué?

Yo: va a medir máximo 1,40 m de alto y va a ser de yeso.

Él maldijo muchísimo.

Él asumió que era un muro. En los planos el arquitecto lo había marcado como muro (con líneas, yo no sabía en ese entonces que el ingeniero estructural prestaba atención a eso o que el arquitecto se lo señalaba al ingeniero).

El amigo lo corrigió de nuevo, fueron varias horas.

Hablé con el arquitecto al respecto y también que el ingeniero estructural estaba muy molesto porque había asumido que esa pared divisoria era de muro porque así estaba marcada.

Él: oh, no encontré el símbolo adecuado en el programa y entonces usé otro.

Ni una disculpa, ni compensación de su parte.

Menudo tipo....

Al final le dije: gracias, pero no quedé del todo satisfecho con su trabajo, entonces se comportó como una reina ofendida.

Por eso, sigue con lo tuyo, no te detengas.

¡Buena suerte!