अंत में मेरा उत्तर:
... मुझे लगता है कि आपके पक्ष से जांच की जिम्मेदारियों की सटीक सीमा और इस जांच के परिणाम के महत्व को लेकर अनिश्चितताएं हैं। यह स्पष्टता की कमी अक्सर, कम से कम मेरे अनुभव में, इस दृष्टिकोण पर आधारित होती है कि केवल कानूनों (निर्माण विधि पुस्तक, VOB, HOAI ...) को पढ़ा और उद्धृत किया जाता है। इस स्थिति में और लगभग पूरी समझ के लिए संबंधित टिप्पणियाँ बहुत महत्वपूर्ण होती हैं। केवल वे ही स्पष्ट करती हैं कि एक अक्सर संक्षिप्त कानूनी पाठ के पीछे कौन से विचार और उद्देश्य मौजूद हैं।
नीचे "Schadenersatz" (हानि की भरपाई) शब्द बार-बार आता है। कृपया इसे, जैसा कि आपकी ओर से Fa. XXX के संदर्भ में एक धमकी के रूप में माना गया है, न देखें, बल्कि केवल एक कानूनी तथ्य के रूप में देखें।
आपकी टिप्पणी: "मूल रूप से यह बिल्डर की स्वतंत्रता है कि वह कब किसे किस राशि का भुगतान करता है। यह आपकी बात है।"
यह अभी के लिए पूरी तरह सही है। हालांकि, वास्तुकार की जांच कर्तव्य का उल्लंघन होने पर उसे हानि प्रतिपूर्ति (Schadenersatz) देनी पड़ सकती है:
वास्तुकार द्वारा दिया गया भुगतान सिफारिश महत्वपूर्ण होती है क्योंकि बिल्डर आमतौर पर उस पर भरोसा कर सकता है। इसलिए, फ्रैंकफर्ट अम माइन उच्च न्यायालय (OLG) ने 31 मार्च 2016 को एक अंतिम निर्णय (Az.: 6 U 36/15) में एक वास्तुकार को हानि प्रतिपूर्ति के लिए दोषी ठहराया।
यह जर्मन संघीय न्यायालय (BGH) की न्यायिक प्राथमिकता के अनुरूप है, जिसने पहले ही 4 अप्रैल 2002 को निर्णय दिया था कि बिल्डर अपने वास्तुकार की भुगतान सिफारिश पर भरोसा कर सकता है, बशर्ते कि वास्तुकार बिल्डर को यह न बताए कि कुछ बिंदुओं की जांच वह भी करे (Az.: VII ZR 295/00)। बिल्डर की यह जिम्मेदारी केवल तभी होती है जब स्पष्ट संकेत हों कि वास्तुकार गलत आधार पर विचार कर रहा हो, जैसा कि फ्रैंकफर्ट OLG ने जोर देकर कहा है...
... यदि किसी विशेष मामले में भुगतान स्थिति को लेकर अस्पष्टता हो, तो वास्तुकार के लिए बिल्डर के साथ इसे स्पष्ट करना अच्छा होगा, या कम से कम यह सूचित करना चाहिए कि भुगतान सिफारिश केवल बिल्डर द्वारा अपनी स्वयं की जांच के अंदेशे के साथ होती है। यदि वास्तुकार को किसी छूट कटौती (जैसे स्कोंटो) या सुरक्षा रोक (Sicherheitseinbehalt) की शर्तों के बारे में संदेह हो, तो उसे इसे खोलकर बताना होगा।
संबंधित सावधानी कर्तव्यों का पालन करना इसलिए भी अत्यंत उचित है क्योंकि यदि वास्तुकार बिलों की जांच करने में लापरवाही या अत्यधिक सतही व्यवहार करता है, तो वह अपनी दायित्व बीमा सुरक्षा को जोखिम में डाल सकता है। फ्रैंकफर्ट OLG ने भी 2 जून 1996 को ऐसा निर्णय दिया था (Az.: 9 U 14/96)।
बिल की जांच, सेवा चरण 8 (Leistungsphase 8) में दी जाने वाली मूल सेवाओं का हिस्सा है और एक संविदात्मक मुख्य दायित्व है। वास्तुकार को पहले यह जांचना होता है कि बिल में बताए गए कीमतें समझौते कीमतों से मेल खाती हैं या नहीं, बिलित मात्राएं माप के अनुरूप हैं या नहीं, क्या गलत तरीके से अतिरिक्त सेवाएं बिल की गई हैं, क्या स्वीकृत स्कोंटो कटौती, छूट, सुरक्षा रोक और अग्रिम भुगतान सही ढंग से ध्यान में रखे गए हैं, और बिलित सेवाएं पूरी और विधिवत प्रदान की गई हैं (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rz. 2026)। यह जांच कर्तव्य उन सभी बिलों पर लागू होता है जो वास्तुकार को प्रस्तुत किए जाते हैं, न केवल अंतिम बिलों पर, बल्कि विशेष रूप से अग्रिम बिलों (Abschlagsrechnungen) पर भी (देखें OLG Köln, निर्णय दिनांक 2 जुलाई 1996, Az.: 9 U 14/96)।
आपकी टिप्पणी: "बिंदु a. से j. तक सही हैं। बिंदु k. बिंदु e. के विपरीत है और मेरा काम आपको धोखाधड़ी में मदद करना नहीं है। मैं बिलों की गणनात्मक और सामग्री संबंधी शुद्धता की जांच करता हूँ।"
मैं "धोखाधड़ी" शब्द के साथ सावधानी और सतर्कता बरतने का अनुरोध करता हूँ।
मैं यह भी समझ नहीं पा रहा हूँ कि आप किस स्थान पर विरोधाभास देखते हैं। बिंदु e कहते हैं कि बिल की गणनात्मक शुद्धता जाँची जानी चाहिए। अब निम्नलिखित परिणाम हो सकते हैं:
- जांच परिणाम बिल के अनुरूप है
- जांच परिणाम बिल से कम है
- जांच परिणाम बिल से अधिक है
बिंदु k यह बताता है कि तीसरे मामले में कैसे काम लेना है। यद्यपि यह नैतिक रूप से विवादास्पद हो सकता है, कानून यहाँ स्पष्ट है। विवरण नीचे दिया गया है।
बिंदु 1 के लिए:
संदर्भ टिप्पणी: यहाँ, मेरी राय में, विरोधाभास है। एक ओर आप जानते हैं कि अनुबंध में क्या निर्धारित है (वाक्य 2), दूसरी ओर आप नहीं जानते क्योंकि अनुबंध प्रस्तुत नहीं है (वाक्य 5+6)। मैं इसे आगे नजरअंदाज कर रहा हूँ।
अग्रिम बिल के लिए औपचारिक नियम
कर संबंधी आवश्यकताएँ
§14 Abs. 4 UStG के अनुसार प्रत्येक जारी किए गए बिल में निम्नलिखित विवरण होना जरूरी है:
1. सेवा प्रदाता और सेवा प्राप्तकर्ता का पूर्ण नाम और पूर्ण पता
2. सेवा प्रदाता का पंजीकरण संख्या या वैट पहचान संख्या
3. जारी करने की तिथि
4. एक विशिष्ट, लगातार बढ़ती हुई बिल संख्या
5. सेवा का प्रकार और मात्रा
6. सेवा का समय (→ टिप्पणी: बिल पर शायद यह पर्याप्त नहीं है)
7. सेवा के लिए भुगतान और पूर्व में सहमति से की गई किसी भी भुगतान छूट, जैसे स्कोंटो, यदि वह पहले से भुगतान में शामिल न हो
8. लागू कर दर और भुगतान पर लागू कर राशि
सेवा स्थिति का चित्रण, मध्यवर्ती माप के साथ
§632 a Absatz 1 Satz 2 Baugesetzbuch और §16 Absatz1 Nr. 1 Satz 2 VOB/B के अनुसार, उन सेवाओं का प्रमाण देना आवश्यक है, जिन्हें अग्रिम बिल से भुगतान किया जाना है, ऐसी सूची के द्वारा जो "सेवा के त्वरित और सुरक्षित मूल्यांकन की अनुमति देती हो"।
इसके बाद ही अग्रिम बिल का भुगतान करना देय होता है। जाँच योग्य सूची मापन के संदर्भ के द्वारा सेवा विवरण के अनुसार प्रदान की जानी चाहिए।
बिल्डर को भुगतान से पहले यह जांच करने की आवश्यकता होती है कि क्या निर्धारित निर्माण स्थिति प्रमाणित और दोषरहित रूप से पूरी हुई है और इसलिए अग्रिम बिल देय है।
एक अग्रिम बिल तब तक देय नहीं होता जब तक ठेकेदार ने वास्तविक सेवा स्थिति को जाँच योग्य अग्रिम बिल के माध्यम से प्रमाणित न किया हो।
इसका मतलब व्यावहारिक रूप से मध्यवर्ती मापन की संलग्नता भी है। किसी भी स्थिति में केवल "a-conto" शब्द के साथ एक समतल राशि जैसे 5,000.00 EUR का उपयोग पर्याप्त नहीं है।मूलतः अग्रिम बिल और अंतिम बिल के बीच जाँच योग्यता पर कोई महत्वपूर्ण अंतर नहीं है।
यदि ठेकेदार तेजी के कारण अग्रिम बिलों में व्यापक मापन साक्ष्य देने से बचना चाहता है, तो अग्रिम बिलों में संभावित छूट और सरलताएं अनुबंध में स्पष्ट रूप से परिभाषित होनी चाहिए। संदेह की स्थिति में, अग्रिम बिलों की सम्पूर्णता और जांच योग्य होने की आवश्यकताएं विस्तार से परिभाषित होनी चाहिए, जैसे, लगभग मापन, लगभग सेवा स्थिति की अनुमति। ऐसी "सरलीकरण नियम" न होने पर, सभी चित्र, तालिकाएं आदि के साथ सही और सम्पूर्ण मध्यवर्ती मापन आवश्यक होगा।
बिंदु 2 के लिए:
... बिल जांच के दौरान वास्तुकार को विशेष शर्तें ध्यान में रखनी चाहिए, जैसे मूल्य छूट, कानूनी रूप से कटौती किए गए या कटौती करने योग्य स्कोंटो आदि। दूसरी ओर, वह न तो अधिकार प्राप्त करता है और न ही बाध्य होता है ठेकेदार के बिल की त्रुटियों को बिल्डर के नुकसान पर सुधारने के लिए, क्योंकि वास्तुकार बिल्डर का प्रतिनिधि होने के नाते निर्माण कंपनी के हितों का प्रतिनिधित्व करने का उत्तरदायी नहीं होता है, खासकर जब वह एक बार दी गई अंतिम बिल से बाध्य हो सकता है (देखें BGH BauR 1978, 145 = NJW 1978, 994; Lenzen BauR 1982, 23 और इसके संदर्भ; VOB अनुबंध के तहत अलग; BGH BauR 1988, 217 = NJW 1988, 910)। अलग बात तब है जब यह केवल सामग्री संबंधी सुधार हो जिसमें अंतिम आंकड़ा न बदले... इसके अलावा , बिल जांच का प्रभाव केवल बिल्डर और वास्तुकार के बीच के अनुबंध संबंध पर होता है, बिल्डर और ठेकेदार के बीच के अनुबंध संबंध पर नहीं।
इसलिए, वास्तुकार द्वारा जांच की गई बिलों पर लगाये गए जाँच संकेत, विशेषकर शुद्धता संकेत, का अर्थ ठेकेदार के साथ बिल्डर के संबंध में जांच द्वारा स्थापित बिल राशि को स्वीकार करना नहीं है ( )...
... बल्कि, बिल जांच के परिणाम का संकेत सिर्फ बिल्डर को संबोधित होता है और वास्तुकार की ओर से बिल्डर को एक पेशेवर, विशिष्ट रूप से संख्यात्मक भुगतान सिफारिश के साथ जुड़ा होता है (देखें Locher/Koeble/Frik, HOAI, 12. Aufl., Rz. 225 zu § 34)। सुझाए गए बिल कटौती को बिल्डर को समझाया जाना चाहिए। यदि वास्तुकार बिल में ऐसी त्रुटियां पाता है जो बिल्डर के पक्ष में हैं, तो उसे बिल्डर को सूचित करना चाहिए, पर बिल्डर के नुकसान पर बिल जारीकर्ता को बिल में त्रुटि की सूचना नहीं देनी चाहिए और न ही उसे सुधारना चाहिए, क्योंकि यह उसके बिल्डर के प्रति प्रतिनिधि कर्तव्यों का उल्लंघन होगा (देखें Hebel, a.a.O., Rz. 117 zu § 15)...
... मामले में, फ्रैंकफर्ट OLG ने वास्तुकार को दोषी ठहराया कि वह बिल्डर को उस हानि का भुगतान करे जो बढ़े हुए अग्रिम भुगतान के कारण हुई थी। अदालत के अनुसार, वास्तुकार की जांच कर्तव्य का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना भी है कि बिल्डर केवल वैध अग्रिम भुगतान दे और बाद में अतिरिक्त भुगतान की भरपाई के लिए निर्भर न हो सके।
बिंदु 3 के लिए:
मैं आपको इस पर प्रतिक्रिया तभी दे सकता हूँ जब आप मुझे, जैसा कि पहले कहा गया है, स्वीकृति (Abnahme) के प्रकार और समय की जानकारी दें। यहाँ पुनः यह सूचित करता हूँ कि निर्माण कार्य की स्वीकृति और स्वीकृति सिफारिश का आयोजन ठेकेदार के लिए आपकी जिम्मेदारी है।
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आपको किसी के भी हाँथियार बनने की आवश्यकता नहीं है। मैं केवल आपकी सेवा प्रदान करने की जिम्मेदारी पर जोर दे रहा हूँ।
आपकी टिप्पणी: "यदि मेरी बिल जांच में त्रुटि होती है तो यह आपकी जिम्मेदारी है कि आप मुझे सूचित करें..."
मैं केवल वे त्रुटियां दिखा सकता हूँ जो मेरे जैसे गैर-विशेषज्ञ बिल्डर के लिए स्पष्ट हैं। जैसा प्रारंभ में कहा गया, मैं आपकी भुगतान सिफारिश पर भरोसा कर सकता हूँ। स्पष्ट त्रुटियां जो मुझे एक विशेषज्ञ न होने के कारण दिखाई देती हैं, जैसे Fa. Kohnen की बिल और उसकी गलत गणनात्मक जांच, मेरी पत्नी ने आपको घर पर यह कहते हुए दिखाया कि "छूट ध्यान में नहीं रखी गई है"। आपकी ओर से कोई परिवर्तन नहीं हुआ और जैसा मैंने पहले लिखा था:
आपके खिलाफ अधिक भुगतान के कारण हानि प्रतिपूर्ति दावों से बचने के लिएबिल को कुल सकल राशि 6,265.35 EUR के आधार पर भुगतान किया गया था।
वर्तमान मामले 4.
Fa. XXX का बिल संख्या 400073 दिनांक 31.01.2020, आपकी मंजूरी 12.02.2020:
यदि प्रभावी स्कोंटो समझौता किया गया है, तो वास्तुकार को स्कोंटो अवधि में बिल की जांच करनी होगी ताकि वह बिल्डर के लिए स्कोंटो लागू कर सके।
यहाँ वास्तुकार बाध्य है 14 दिनों के भीतर बिल की जांच करने के लिए ताकि उसका ग्राहक स्कोंटो लाभ उठा सके। यह कर्तव्य विश्वास और सद्भाव के सिद्धांत से आता है, जिसके अनुसार अनुबंध पक्षों को सेवा सफलता प्राप्त करने व सुनिश्चित करने के लिए सब करना चाहिए। इसमें बिल्डर के लिए छूट या स्कोंटो के रूप में भुगतान लाभ सुनिश्चित करना भी आता है। (कानूनी विशेषज्ञ ईवा बूचॉन, वास्तुकला और निर्माण कानून की विशेषज्ञ, लेइनमैन एंड पार्टनर लॉ फर्म, बर्लिन)
यदि आप मेरी इस मांग से, कि आप इसे Firma XXX के साथ स्पष्ट करें, स्वयं को किसी के दलाल के रूप में महसूस करते हैं, तो मैं स्पष्ट कर देना चाहता हूँ कि मैं केवल आपको अपनी कर्तव्य उल्लंघन के कारण संभावित हानि प्रतिपूर्ति दावे से बचने का अवसर देना चाहता था।
बिल्डर के लिए सुरक्षा के संदर्भ में एक संकेत:
स्वचालित (कानूनी) सुरक्षा भुगतान का अधिकार केवल उपभोक्ता को प्राप्त है (§ 632a Abs. 3 Baugesetzbuch)। इसके विपरीत, अन्य सभी बिल्डरों (विशेषकर सार्वजनिक और निजी क्षेत्र के बिल्डर) को न अनुबंध पूर्ति न गारंटी के संदर्भ में कोई स्वचालित/कानूनी सुरक्षा अधिकार नहीं है।
इसका मतलब है कि मेरे अनुसार, अग्रिम भुगतान में 0.8 इकाई के स्थान पर पूर्ण 1 इकाई के आधार पर आकलन से अंतिम बिल की मांग 1,523.80 EUR (शुद्ध) लगती है। क्या इसे अग्रिम बिल की जांच में ध्यान में रखा गया था?
मैं आगे भी अनुरोध करता हूँ कि आने वाले बिलों में ऊपर बताए गए बिंदुओं पर विशेष सावधानी बरती जाए।