Financiamiento - Rehabilitación de patrimonio antiguo con altos costos: ¿Realista?

Hola querido foro,

mi esposo y yo poseemos una propiedad libre de deudas y muy antigua que está bajo protección de monumento histórico.
El edificio fue habitado por última vez en los años 70, entonces se calentaba con combustible sólido (chimenea + estufas pequeñas) y desde su construcción alrededor de 1750 prácticamente nunca se ha renovado.
No tiene aislamiento, no hay agua caliente, y la instalación eléctrica es literalmente de la época anterior a la guerra.
La propiedad es muy bonita y desde hace mucho tiempo soñamos con vivir allí realmente.
Nuestro apartamento actual es ahora (después del segundo hijo) demasiado pequeño y tenemos que mudarnos a mediano plazo.

Aquí me gustaría describir la situación, y en realidad solo tengo una pregunta clave: ¿es esto realista desde el punto de vista financiero?
La pregunta de si deberíamos invertir tanto dinero en una propiedad tan antigua (riesgo) para nosotros es realmente secundaria. Somos valientes y estamos muy enamorados de la casa.

Información sobre nosotros

[*]35 / 32 años, vivimos en Turingia
[*]2 niños (1 año, 3 años), planificación familiar completada
[*]ingeniera empleada, contrato indefinido & funcionario público de por vida
[*]actualmente ambos trabajamos a tiempo completo, pero tenemos la perspectiva de reducir un poco el ritmo si es posible

Situación de ingresos

[*]Ingresos netos combinados del trabajo mensual aprox. 7.950 €
[*]Subsidio por hijos 510 €
[*]40.000 € de capital propio, todo disponible para la casa

Gastos (mensuales):

Concepto	Valor	Comentarios
Alquiler (calefacción incluida)	900 €
Cuidado infantil	700 €	Guardería + proveedor de comidas
Electricidad	100 €
Ahorros	100 €
Comestibles / compras diarias	550 €
Vehículo	300 €	Diésel + seguro
Seguros	100 €
Internet	20 €
Ocio / hobbies	300 €
Compras	400 €	Ropa, electrónica, electrodomésticos, etc.
Viajes / otros	400 €
Total	3.870 €

Un punto a destacar:

[*]si nos mudamos a la casa, podría ser necesario un segundo coche, ya que vivimos en la ciudad y la propiedad está en el campo

En resumen

Concepto	Valor
Ingresos	+8.460 €
Gastos	-3.870 €
Total	4.590 €
Total sin alquiler	5.490 €

La situación actual

El terreno y la propiedad como dije ya están pagados y son propiedad nuestra. Por lo tanto, no hay costos adicionales de compra, comisiones de agente, etc.
Hemos contratado a un arquitecto para calcular cuánto costaría modernizar la propiedad (para un monumento histórico), aislarla y mejorarla energéticamente para poder vivir cómodamente en ella.

Como la propiedad es bastante grande (230 m² de superficie habitable construida, 3.000 m² de terreno), hemos pedido renovar inicialmente solo 2 de los 3 pisos, y solo preparar el ático (renovación, aislamiento, pero sin ampliar), principalmente para ahorrar costes.
Además, hemos excluido otros trabajos que queremos hacer por nuestra cuenta:

[*]limpieza interior y exterior
[*]colocar baldosas / laminado
[*]pintar

El arquitecto calcula un total de aprox. 640.000 €. Esto incluye la renovación completa de la estructura, instalación eléctrica, sistema de calefacción, sistema solar, aislamiento, etc.
Con nuestro capital propio tendríamos una necesidad de financiación de 600.000 € para la renovación.
El banco nos ha ofrecido un crédito por esta suma con pago mensual de 2.500 € hasta la jubilación, con una tasa fija de interés por 10 años actualmente.

Sin embargo, hay que añadir que el terreno está descuidado, no tiene delimitación, el ático como dije no será ampliado. Un carport sería interesante a futuro, y quizá una caseta de jardín. Y, por supuesto, el trabajo propio. Esto último es también intencionado porque no confiamos en pagar más de 2.500 € al mes y preferimos hacer un cálculo conservador, por lo que el crédito no debería ser mayor.

El arquitecto ya tiene el plan bastante avanzado y ya tenemos el permiso de construcción (incluyendo aprobación de protección de monumento). En realidad, estamos en el punto en que con la firma en el banco, el arquitecto enviará las licitaciones para los oficios y se puede comenzar.

Pensamientos

El trabajo de mi esposo como funcionario es en principio bastante seguro, pero nunca se sabe qué puede pasar y con una carga mensual próxima a 4.000 € y el hecho de que todavía tendremos que invertir muchos miles de euros adicionales en la propiedad y el terreno, simplemente tenemos miedo de no poder afrontarlo. Además, no se queda en los 2.500 € mensuales, sino que se suman el seguro de la casa, agua, posiblemente un mayor consumo eléctrico, costos de reparación, etc.
Así que probablemente serán más de 4.000 € al mes. Tal vez 4.500 €.

Otro punto importante es que solo tenemos hasta ahora el cálculo de costes del arquitecto; si está equivocado, lo que puede pasar al renovar una propiedad tan vieja, habrá un déficit de financiación y será muy crítico para nosotros.

Aunque ya hemos invertido varios miles de euros en arquitectos, permisos y mantenimiento de la propiedad durante estos últimos años (aproximadamente 40.000 €), ahora podríamos por supuesto decir: asumimos la pérdida, damos marcha atrás y nos buscamos un apartamento más grande para alquilar.
Sin embargo, esto también sería doloroso, porque nunca encontraremos un piso que satisfaga siquiera mínimamente nuestras necesidades (4-5 habitaciones con pequeño jardín) con 2 niños y que cueste menos de 1.500 € al mes (probablemente 2.000 € al mes). Con nuestro contrato de alquiler muy antiguo y 900 € al mes estamos absolutamente mimados.

Así que la pregunta es: ¿qué opinan ustedes? ¿El cálculo y la financiación son realistas?
¿Hay puntos evidentes que hemos pasado por alto?

Saludos cordiales,
Moni

tenemos un gasto mensual de aproximadamente 4.000 € en perspectiva

Solo veo signos de interrogación.
Tenéis 2.500 € de "alquiler" incluyendo ahorro (amortización). Todos los demás pagos son como los de un inquilino también. Por lo tanto, realista después de la renovación serían 3.000 € de renta con gastos incluidos.
Después con 5.500 € para el coste de vida, por supuesto que apenas os queda aire para respirar (¡esto es ironía!).

Otro punto importante es: actualmente solo tenemos la estimación de costes del arquitecto; si esta está equivocada, lo cual puede ocurrir al renovar un inmueble tan antiguo, habrá una falta de financiación y será muy crítico para nosotros.

Correcto. Entonces quizás solo os queden 5.000 € al mes para vivir (¡otra vez ironía!).

Sin embargo, esto también es doloroso porque nunca encontraremos un piso que siquiera se acerque a nuestras necesidades (4-5 habitaciones con pequeño jardín) para 2 niños, y que cueste menos de 1.500 € mensuales (probablemente más cerca de 2.000 € al mes).

Eso corresponde a los intereses del crédito. La casa propia reformada es entonces igual de cara (en perspectiva o probablemente ya ahora) o más barata o en 10 años considerablemente más barata que el piso alquilado. Interesante.

¿Hay algún punto obvio importante que hayamos pasado por alto?

Sí. Vuestros ingresos (¡ironía!). Y que os estáis poniendo trabas a vosotros mismos. ¿Dónde está el verdadero problema? No es "con 5.000 € al mes es justo". Sino ¿cuál es el verdadero problema? ¿Gastáis demasiado dinero?

Perdona que sea tan irónico. Pero quizá te ayude a entenderlo.

Sin embargo, se añade que el terreno está descuidado, no tiene cerramiento, como dije el ático no se va a reformar.

Entrad y haced bonito un jardín de 500 m2 y el resto vendrá. Tenéis dinero para dar y tomar cada mes. Normalmente espero este tipo de preguntas con un ingreso de 5.000 €, si es suficiente. Pero no con 8.500 €.

A las palabras de poco hay que añadir. Excepto quizás: ¡por el amor de Dios, no pongan laminado en la hermosa casa antigua!

Poco hay que añadir a las palabras de @nordanney

salvo la pregunta de cómo es posible que, con un excedente mensual de 4.500 euros, solo haya 40.000 euros de capital propio. O bien los ingresos actuales del hogar solo existen desde hace poco tiempo o la parte de gastos está muy incompleta. Eso lo reconsideraría seriamente.
No obstante, con un neto de 8.500 euros debería ser posible adquirir una nueva propiedad (incluso una rehabilitación protegida) sin problemas.

¡Incluso lanzo en el aire la posibilidad de enormes desgravaciones fiscales según el artículo 10f de la Ley del Impuesto sobre la Renta con respecto a la protección de monumentos y el salario!

Yo diría así. Tenemos como ingreso total con 3 niños y 2 coches aproximadamente lo que vosotros os queda cada mes y financiamos con eso una casa con una cuota de 1200€. Así que incluso si mentalmente le añadiera 2000€ más (por vuestra cuota más alta, etc.), vuestro ingreso aún nos bastaría de sobra y actualmente logramos ahorrar incluso 500€ o más al mes. Así que debería haber mucho margen para vosotros.

Veo solo signos de interrogación.
Tenéis 2.500 € de "alquiler" incluyendo ahorro (amortización). Todos los demás pagos son como los del inquilino también. Realísticamente, tras la renovación, serían 3.000 € de alquiler con gastos incluidos.
Después con 5.500 € para la manutención, por supuesto, apenas os queda aire para respirar (¡esto es ironía!).

Es cierto. Entonces quizás solo quedan 5.000 € al mes para vivir (¡otra vez ironía!).

Por supuesto, no quedarían entonces 5.500 €.
5.500 € sería lo que sobraría si el alquiler ahora/hoy desapareciera, pero (por descuido) en ningún sitio he escrito cómo sería la situación con el crédito. Por supuesto, se puede deducir, pero efectivamente serían esos 5.500 € menos los 2.500 € (cuota del crédito) o bien 3.000 € con costes corrientes adicionales. Así que quedarían entonces (5.500 € - 3.000 €) 2.500 € al mes.

Y que os estáis poniendo obstáculos a vosotros mismos. ¿Dónde está el verdadero problema? No es "con 5.000 € al mes es justo", sino ¿cuál es realmente el problema? ¿Gastáis demasiado dinero?

Efectivamente, aquí sobre todo es nuestro pensamiento precautorio el que nos pone obstáculos.
La cuota del crédito más todos los demás gastos de manutención mencionados antes ascienden a unos 6.000 € al mes.
Desde mi punto de vista, eso es un monto considerable. Y claro, aún quedan unos 2.500 € mensuales para vivir, pero tenemos dudas si eso será suficiente si todavía tenemos que seguir renovando/ampliando, y sí, también siempre hay gastos inesperados.
O bien, con el deseo mencionado en la publicación inicial de pasar tal vez a una jornada reducida, ese colchón de 2.000 € puede quedarse rápidamente corto.

Por supuesto, aquí en el foro no hemos preguntado buscando que alguien nos disuada de todo esto. Queremos vivir en esta casa.
Pero (aunque quizá sea difícil de entender) para nosotros no es una decisión tan obviamente sencilla.

Poco hay que añadir a lo que dices. Excepto quizás: ¡por favor, por el amor de Dios no pongáis laminado en esa hermosa casa antigua!

Eso me hizo reír. "Laminado" era una palabra hecha objeto de broma, pero como se planea una calefacción por suelo radiante para el 99% de la emisión de calor, lamentablemente no podemos poner tablas históricas/grosas de madera porque la transferencia de calor se vería muy afectada (eso nos han dicho). Tiene que ser algo "fino".

Excepto la pregunta de cómo siendo un superávit mensual de 4.500 euros solo hay 40k de capital propio. O bien los ingresos actuales del hogar son recientes o vuestros gastos están muy incompletos.

Es el segundo caso. Además hemos invertido en un coche nuevo (de segunda mano) y hasta hace poco también estuvimos de baja parental.