¿Financiar en grande, esperar o pensar en pequeño?

Querido foro de construcción de viviendas,

feliz año nuevo a todos, llevo tiempo leyendo con mucho interés y estoy muy agradecido por los consejos y el intercambio de experiencias.
Nuestro tema ya se ha tratado de forma similar en varias ocasiones, sin embargo, también agradeceríamos sus y vuestras valoraciones sobre la viabilidad financiera de nuestro proyecto inmobiliario previsto y la solidez de nuestra planificación.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Pareja casada, un hijo
[*]¿Qué edad tenéis? 32, 30
[*]¿Tenéis hijos? Sí, un hijo de medio año
[*]¿Tenéis previsto tener más hijos? Sí, otro más
[*]¿A qué os dedicáis? Él: software, ella: servicio público
[*]¿Estáis empleados? Sí
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él: jornada completa, ella: actualmente baja parental con prestación parental, después planificamos prudencialmente con baja parental al 100 % sin prestación parental
[*]¿Teníais experiencia o talento en trabajos manuales? Ninguno

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Él: 7.000 € netos mensuales (gracias a la tributación conjunta para cónyuges), ella: actualmente 1.800 € netos mensuales de prestación parental (que descartamos para la planificación porque es temporal) = además un bono mensual mínimo de 1.000 € netos, que también descartamos para la planificación
[*]Prestaciones: subsidio por hijo 250 €
[*]Ingresos actuales en total: 7.250 €
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 300.000 € (ahorrados por nosotros mismos, sin ayudas incluidas - trabajo desde los 18 años y siempre he estudiado a tiempo parcial)
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? Excepto un colchón de seguridad de aprox. 10.000 €, en principio todo

Costos de vivienda:

[*]alquiler frío actual: 1.250 €
[*]alquiler cálido actual: 1.500 €

Costos de vida:

[*]costes de movilidad (1 coche): 400 €
[*]electricidad e internet: 120 €
[*]otros seguros: 150 €
[*]alimentación y droguería: 500 €
[*]ropa: 120 €
[*]otros gastos para el niño: 300 € (actualmente sobreestimado, pero que aumentará)
[*]comidas fuera: 70 €
[*]vacaciones: 250 €
[*]imprevistos: 200 € (sobreestimado, pero por precaución)

Según nuestro resumen de presupuesto, tenemos juntos unos gastos mensuales de aprox. 3.600 €
Esto incluye también el alquiler.

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 7.250 €
[*]Gastos totales: 3.600 €
[*]Saldo = 3.650 €
[*]más alquiler frío 1.250 = 4.900

Pregunta:
Estamos buscando una casa independiente para dos familias con jardín. Queremos vivir en la planta baja y el sótano y alquilar la primera planta.
Un inmueble concreto que podría ser adecuado tiene las siguientes características:
PB: 123 m²
1ª planta: 95 m²
Terreno: 470 m²
Valor catastral del suelo: 850 €
Año de construcción: 1985
No hay retrasos en reformas, la rehabilitación energética ya está muy buena para una propiedad existente (clase de eficiencia C), pero la electricidad y el agua no se han renovado aún.
Precio de compra incluidos costes adicionales: 740.000 €

Los baños (2 baños, 1 aseo para invitados) deberían renovarse, para lo que he estimado 50.000 €.
Los suelos en la primera planta deberían renovarse, para lo que he estimado 20.000 €.
He calculado 30.000 € para imprevistos / colchón.

En total, por lo tanto, costes de 840.000 €

Según el índice de precios de alquiler, en la primera planta sería posible una renta fría de 930 €.
Gracias al efecto fiscal de la depreciación proporcional y los intereses proporcionales, nos quedarían mensualmente 870 € como beneficio de flujo de caja después de impuestos.
Además, sólo tendríamos que asumir los costes adicionales correspondientes a una superficie de 123 m².

Sin embargo, seguimos en que tendríamos que coger un crédito de al menos 550.000 €.
Según varios simuladores en Internet, creo que habrá bancos que lo concedan en nuestro caso, pero me asusta la idea de tener una deuda de más de medio millón y querría devolverla tan pronto como sea posible.
Creo que podríamos afrontar una carga mensual de 4.000 € como anualidad, lo que equivaldría a un tipo de interés del 3,22 % y una amortización inicial del 5,5 %.
Creo, sin embargo, que los bancos probablemente sólo ofrecerán un 35 % de nuestros ingresos netos familiares y que el resto lo podríamos pagar en forma de amortizaciones especiales anuales.
Eso sería una cuota de 2.500 €.

El plan B es: seguir viviendo de alquiler y ahorrar con esfuerzo uno o dos años más para aumentar aún más el capital propio.
Vendrá otro inmueble adecuado.
Posiblemente a mediados de 2024 vuelva a bajar el tipo de interés oficial del BCE o la tendencia a la baja del mercado inmobiliario nos beneficie con una reducción del precio de compra en unos pocos puntos porcentuales.
¿Cómo lo verían ustedes / vosotros?

Plan C: jugar un poco más a la segura, comprar una casa adosada central o de esquina y modernizarla con cariño. Esto sería posible con un crédito de “solo” 300.000 €.
Pero vivir es más que racional y nuestro objetivo es en realidad algo independiente.

Si faltan datos importantes, por supuesto los facilitaré con gusto.
¡Muchas gracias de antemano por todas las respuestas!
Un cordial saludo y buen domingo

Definitivamente votaría por el Plan C. No hay nada malo en las casas adosadas. De todos modos, en ese escenario tendrían una casa propia, mientras que en A todavía hay gente viviendo en la misma casa.
Si funciona bien, es divertido. Pero si no, se vuelve incómodo rápidamente. En la casa adosada simplemente se cierra la puerta y listo.
No entiendo qué tiene de tan bueno lo de "freihstehend". Los bordes son solo para los cubos de basura y esas cosas.

En el Scenario C me imagino la vida más relajada. No hay una cuota enorme, ni inquilinos ni problemas con el arrendador (eso se puede organizar en otro lugar, en un inmueble externo, si se quiere).

El Plan B también es tranquilo, si están contentos con el departamento.

Personalmente, no consideraría en absoluto la opción A, sino que tomaría la C o me quedaría con B.

¿Puedo preguntar cómo se le ocurre la idea de buscar un objeto que los [Mieter im og] deberían tener? ¿No hay nada más molesto que tener inquilinos sobre uno?

Gracias por las respuestas rápidas.

La pregunta es legítima. La idea es aprovechar fiscalmente una parte de los costos de la casa durante 5 años (intereses, depreciación, costos de modernización) mientras avanza la planificación familiar. Luego, se podría convertir el inmueble en un uso exclusivo.
El margen de maniobra fiscal es más atractivo que en uso propio y temporalmente los ingresos por alquiler ayudan en la financiación. Pero eso es solo teoría, en eso estoy de acuerdo con usted/ustedes.

No mezclaría inversión de capital y uso propio. Con tu capital propio y tu neto, puedes permitirte una casa de verdad. No tiene que ser una casa adosada. La propiedad para inversión de capital la puedes adquirir cuando la propia vivienda esté suficientemente financiada de forma segura (por ejemplo, cuando tu pareja vuelva a trabajar).

Tienes unos ingresos considerables, tu esposa también podría ganar en cualquier momento al menos 3k netos, si a ti te pasara algo.

Con una cuota de 2500 puedes permitirte algo nuevo en cualquier momento con tu capital propio, no te compliques con la reforma. Por experiencia propia: 2 veces baño y aseo por 50k solo con mucho trabajo propio y contactos. Eso significa desmontaje completo por cuenta propia, dejando solo lo imprescindible al instalador. 2% de amortización, 3% de interés significa con una cuota de 2500 un crédito de 600k + capital propio, estamos en 900k. Con eso suele alcanzar en todos los cinturones de ciudades a excepción de Múnich para una casa pareada. Y vuestra cuota podría incluso ser un poco más alta.

Mejor nuevo que usado, si no se es hábil con el trabajo manual. Todos subestiman la reforma de una propiedad antigua y todas las calculadoras de costes en Internet no son fiables. Por no hablar del esfuerzo en tiempo. A pesar de la caída de precios de propiedades usadas, todavía no merecen la pena. A menos que seas tú mismo un artesano y tengas una red adecuada (entonces se puede hacer una cita rápida y sencilla el fin de semana y además económica).

Con tu salario y el capital propio ahorrado, yo o bien seguiría alquilando y observaría el mercado inmobiliario/desarrollo de intereses o compraría un inmueble sin inquilinos.

Ya sea independiente, casa adosada o pareada, debe encajar con vosotros y tenéis que sentiros cómodos.