Comentarios sobre la selección del terreno

Buenas noches,

he sido un lector silencioso desde hace algún tiempo.

Hace unas semanas solicitamos varios terrenos en una zona de nueva construcción. Desafortunadamente, en el primer intento no tuvo éxito. Ahora podemos solicitar los terrenos restantes en los próximos días.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificabilidad: 0,8
Número de plantas: 2 plantas completas (se permite una planta adicional en forma de ático retranqueado)
Tipo de techo: techo plano
Estándar energético: al menos KFW 55
Tipo de energía: instalación fotovoltaica y bomba de calor aire-agua o bomba de calor geotérmica agua-agua

Queremos construir para nosotros (2 adultos, 2 niños) una casa de aproximadamente 140-155 m². Los terrenos mayores de 500 m² no son adecuados, ya que superarían el presupuesto total.

También hemos revisado los terrenos:

F1.1:
Tamaño del terreno: 18,0 x 23,7 metros
Ventana edificable: 15,0 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros laterales y 8,7 metros a la calle sur
- las casas al sur están aproximadamente a 20 metros de distancia
- el acceso debe realizarse desde el sur
- camino largo para las líneas de suministro, ¿posible cuarto técnico (HAR) en el sur?
- la delimitación del terreno debe aclararse: el jardín delantero solo puede tener un máximo de 1,20 metros... ¿es esto un jardín delantero?
+ la casa podría colocarse de forma flexible
+ no hay edificio directo al oeste
-/+ plaza pública adyacente al barrio (con algunos árboles y bancos)

F1.2:
Tamaño del terreno: 17,0 x 23,8 metros
Ventana edificable: 17,0 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros laterales y 8,7 metros a la calle sur
- las casas al sur están aproximadamente a 20 metros de distancia
- el acceso debe realizarse desde el sur
- camino largo para las líneas de suministro, ¿posible cuarto técnico (HAR) en el sur?
- la delimitación del terreno debe aclararse: el jardín delantero solo puede tener un máximo de 1,20 metros... ¿es esto un jardín delantero?

F1.3:
Tamaño del terreno: 17,4 x 23,8 metros
Ventana edificable: 14,4 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros laterales y 8,7 metros a la calle sur
- las casas al sur están aproximadamente a 20 metros de distancia
- el acceso debe realizarse desde el sur
- camino largo para las líneas de suministro, ¿posible cuarto técnico (HAR) en el sur?
- la delimitación del terreno debe aclararse: el jardín delantero solo puede tener un máximo de 1,20 metros... ¿es esto un jardín delantero?
- los estacionamientos públicos adyacentes podrían molestar (entrar y salir, abrir y cerrar puertas)
+ muy tranquilo en la esquina más alejada de la zona de nueva construcción

F1.4:
Tamaño del terreno: 14,7 x 26,8 metros
Ventana edificable: 11,7 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros
- las casas al sur están aproximadamente a 17 metros de distancia
- es dudoso si se puede construir el garaje al este fuera de la ventana edificable y justo junto a la calle

F1.5:
Tamaño del terreno: 14,0 x 26,8 metros
Ventana edificable: 14,0 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros
- las casas al sur están aproximadamente a 17 metros de distancia

F1.6:
Tamaño del terreno: 14,7 x 26,8 metros
Ventana edificable: 11,7 x 12,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros
- las casas al sur están aproximadamente a 17 metros de distancia
+ no hay edificio directo al oeste
-/+ plaza pública adyacente al barrio (con algunos árboles y bancos)

F2.1:
Tamaño del terreno: 15,5 x 24,0 metros
Ventana edificable: 12,5 x 13,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros
+ distancia a la casa opuesta (E5) aproximadamente 33 metros (11 metros de jardín más 11 metros de franja verde)
- en E5 se construirá una casa adosada de tres unidades a esa altura, más ático retranqueado (sin embargo, el balcón mira al suroeste)
- los estacionamientos públicos adyacentes podrían molestar (entrar y salir, abrir y cerrar puertas)
- acceso al barrio con 23 casas

F3.2-5:
Tamaño del terreno: 18,6 x 26,8 metros
Ventana edificable: 18,6 x 15,0 metros
Distancia a los límites: los típicos 3 metros y 5 metros a la calle sur y 6,8 metros al límite norte del terreno
+ 11 metros de franja verde (más un carril bici) al norte
+ la casa podría colocarse de forma flexible
- jardín norte
-/+ o alternativamente una franja de jardín de unos 7 metros al norte, oeste y sur, con una longitud de 26,8 metros (más la franja verde)

Quizás al final lleguemos a la conclusión de que ninguno de los terrenos restantes es ni medio bueno ni completamente adecuado.

¿Qué terrenos preferiríais o consideraríais no tan óptimos?

Espero vuestros comentarios.

¿Gris claro es área común? ¿Con vegetación o grava?
¿Gris oscuro? ¿Plazas de aparcamiento privadas, plazas para visitantes o garajes?

¿El gris claro es área comunitaria? ¿Con vegetación o grava?

El gris claro en F1.6 es una plaza pavimentada pública del barrio con algunos bancos y árboles. En la zona de nuevas construcciones, la mayoría de los lotes tienen un espacio así.
Por supuesto, allí puede reunirse la juventud del pueblo, pero también puede no pasar nada.

¿Gris oscuro? ¿Estacionamientos privados, para visitantes o garajes?

Esos son estacionamientos públicos en F2.1 y F1.3.

¿Y dónde deben estar ubicadas las terrazas en vuestra propiedad? ¿Dentro del área de construcción permitida o pueden también estar encima?

¿Y dónde deben estar ubicadas las terrazas en su caso? ¿Dentro del área edificable o también pueden estar encima?

No he encontrado ninguna especificación al respecto.
Por lo tanto, supongo que también pueden estar fuera del área edificable.
La mayoría de las áreas edificables tienen solo 12 metros de profundidad y, especialmente en los terrenos estrechos F1.4-6, resulta en una casa larga (8-8,7 x 11-12 metros). Ahí el área edificable ya estaría completamente aprovechada.
Se vuelve relevante generalmente solo cuando se planea una cubierta fija.

Hago una propuesta:

F1.6:
Tamaño del terreno: 14,7 x 26,8 metros
Ventana de construcción: 11,7 x 12,0 metros
Distancia a la linde: los típicos 3 metros
- las casas al sur están a unos 17 metros de distancia
+ hacia el oeste no hay edificio directo
-/+ plaza pública del barrio contigua (con algunos árboles y bancos)

Ese sería probablemente mi favorito. Buena orientación para la casa en el terreno, un pequeño camino al sur, zonas verdes al oeste. Garaje al este, terraza al suroeste. No tendría miedo al ruido personalmente. Los jóvenes ruidosos pueden estar en cualquier lugar o en ninguno... no debería ser el foco aquí.
Después vienen los terrenos colindantes, donde hay que tener en cuenta que el 1.4 es una parcela en esquina con obligaciones. Para mí eso no sería un criterio eliminatorio.

F3.2-5:

No es lo óptimo, para mí vendría como penúltimo, pero no lo descartaría si no hay otros terrenos disponibles para vosotros. También hay diseños bonitos de casas para esta orientación, pero sería un compromiso.

Quizás al final lleguemos a la conclusión de que todos los terrenos restantes no son ni carne ni pescado.

¿Hay tantas alternativas en vuestro caso? Para nosotros vale: o una cosa o la otra... mejor un pájaro en mano que...