Viabilidad de financiamiento de casa 4,6k€ neto 140k€ capital propio

Hola a todos,

como muchos, estamos en busca del sueño de tener una casa propia. Como tengo inquietudes respecto a nuestros recursos financieros, busco opiniones sinceras fuera del círculo de amigos y familiares. Nos alegraría recibir una valoración de nuestras cifras y pensamientos.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? 27/27
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Están planeados hijos? Sí (1 o 2)
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ingeniero + educadora
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, ama de casa, etc...? empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él: 37, Ella: 39

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos netos tenéis? Él: 2600€ + paga de vacaciones/bono navideño + prima, ella: 2000€ + bono navideño
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 140k€ (Él: 80k€, ella: 20k€ + 40k€ donación)
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 120k

Situación de gastos:

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual en frío 730€
[*]Alquiler actual con gastos incluidos 920€
[*]Electricidad 62€
[*]Teléfono, internet, teléfono móvil 110€

Costes de movilidad: 2 coches (0 años [Leasing] y 8 años [comprado])

[*]Ahorro para coche nuevo 100€ Leasing + 200€ reservas
[*]Seguro 70€
[*]Impuestos 13€
[*]Combustible 110€
[*]Reparaciones 200€

Costes de seguros:

[*]Seguro privado de salud 30€
[*]Seguro de responsabilidad civil 10€
[*]Seguro de vida de capital o riesgo 60€
[*]Seguro de pensiones 110€
[*]Seguro de incapacidad laboral 68€
[*]Seguro de contenido del hogar 8€
[*]Seguro de protección jurídica 10€

Costes de vida diaria:

[*]Alimentos 400€
[*]Costes de restaurante 50€
[*]Cuidado/higiene personal 50€
[*]Ropa 110€
[*]Cuotas de clubs/gimnasio 60€
[*]TV/streaming 30€
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.) 70€
[*]Otros 110€

Ahorros:

[*]Vacaciones 200€
[*]Hobbies/regalos 40€
[*]Contrato de ahorro para vivienda 250€
[*]ETF 500€
[*]Depósito a plazo 500€

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 4600€
[*]Gastos totales 4451€
[*]Saldo 149€
[*]de ello suma de alquiler en frío y ahorros prescindibles 1790€ (los ahorros por vacaciones/hobbies y 200€ de ahorro en ETF deben mantenerse)

Otros costes:

[*]Costes de cocina Regalo de los padres
[*]Muebles, lámparas, decoración 20k€ resto del capital propio

No hay una propiedad concreta aún, pero en dos municipios deseados (distrito de Bielefeld/Gütersloh/Warendorf) pronto comenzarán procesos municipales donde intentaremos nuestra suerte.

Nuestro cálculo hasta ahora es el siguiente:

[*]Terreno: 600m² * 200 €/m² = 120k€
[*]Casa 140m² * 3000€/m² = 420k€
[*]Sótano: 80k€
[*]Garaje: 30k€
[*]Zona exterior: 20k€
[*]Gastos accesorios de construcción: 40k€

Total: 710k€ - 120k€ capital propio = 590k€ financiación

Tenemos electricistas, alicatadores y jardineros en la familia. Yo mismo soy hábil con las manualidades. Aun así, no queremos incluir NINGÚN trabajo propio en el proceso de decisión. Eso endulza demasiado nuestros cálculos. Si con ello podemos ahorrar algo, sería bueno, pero los cálculos deben hacerse con un 100% de contratación externa.

Ya hemos estado en un banco (enero 2021) y nos informamos sin compromiso sobre la viabilidad. Por supuesto, en ese momento el tipo de interés estaba en su punto más bajo. Desde entonces, tanto los intereses como los costes de construcción han subido, y actualmente no hay apoyo de KFW. Sin embargo, el capital propio ha aumentado. En la conversación con el banco calculamos con una financiación de 520k€ (+100k€ capital propio), con un neto mensual de 4500€ y una cuota de 1500€. La vinculación del interés estaba dividida en 10 y 20 años.

Ahora querríamos una cuota de 1600€. Los costes futuros adicionales nos resultan muy difíciles de estimar. No tenemos idea al respecto. Además, estamos indecisos sobre la baja por maternidad/paternidad y los costes con niños. Podría ser muy ajustado. Su deseo es volver a su trabajo después del embarazo. Si en jornada completa o parcial dependería de la situación financiera.

Los pagos extraordinarios (2 x bono navideño, paga de vacaciones y prima) no están incluidos y actualmente suman aproximadamente 7500€ al año. Excepto la prima, estos pagos están contractualmente acordados. Él puede hacer horas extras pagadas, por lo que dispondríamos de un poco más de dinero. Actualmente trabaja 40 horas a la semana y va acumulando lentamente pero de manera constante sus horas extras.

Espero sugerencias, críticas y cualquier opinión adicional.

Sótano, garaje (si no está obligado) y jardineros y paisajistas primero eliminar de la lista y sacar 130 k de la mochila.
Luego compráis el terreno con vuestros ahorros.
Quedan todavía 460 k por financiar, pero creo que deberíais poder manejarlo, aunque con los niños entonces será un poco más ajustado. Por ejemplo, el segundo coche ya no os hará falta ;).

En cuanto al plazo, no recomendaría préstamos a 10 años para la financiación de la construcción cuando se trata de la propia casa. Especialmente si al mudarse aún quedan algunos asuntos pendientes (garaje, jardineros y paisajistas).
Tendencialmente, el interés en 10 años no será mejor que el de hoy. Y unos pocos puntos porcentuales ya son suficientes para descontrolar vuestro presupuesto financiero.

Básicamente, vuestro capital propio es estupendo para la jubilación y la construcción de una casa es en principio posible. Pero veo algunos problemillas: - vuestros ingresos están relativamente igual repartidos, es decir, durante la baja por paternidad o con reducción por trabajo a tiempo parcial os faltará bastante - para un crédito de casi 600.000 encuentro que la cuota es demasiado baja, debería ser ya más de 2000€ al mes - debido a lujos como el sótano y el garaje vuestros costes son bastante altos. Si renunciáis a ello, el crédito será claramente menor - la duración dividida en 10 y 20 años no me resulta comprensible al principio. ¿Se había planificado un crédito KfW y el resto a 20 años?

Básicamente opino que con la vinculación de interés hay que calcular con precisión. 10 años no siempre es malo y 20 años no siempre es bueno, aunque los intereses vayan a subir en los próximos años. Yo tengo todo a 10 años y supongo que con la financiación posterior no pagaré más que con un plazo más largo. Hasta entonces la financiación se mejora considerablemente y eso también se nota en el tipo de interés. Y la deuda residual es menor que al principio, es decir, un interés más alto en la financiación posterior no afecta tanto como en la financiación inicial. Pero hay que calcularlo con las tasas de interés concretas que tengáis cuando empiece vuestro proyecto.

Gracias por la valoración. Estamos un poco atascados con el sótano. Ambos crecimos con sótano y tenemos muchas cosas, además de aficiones que requieren algo de espacio. La cochera ya la tenemos descartada en nuestra mente. Pero si se eliminan el sótano Y la cochera, el espacio de almacenamiento es muy limitado. El paisajista de la familia trabaja por cuenta propia y hará nuestra entrada, pero no lo consideramos como trabajo propio ni como un posible ahorro. El jardín bajo ningún concepto será realizado por un paisajista. Eso podrá hacerse más adelante como trabajo propio. Somos conscientes de que en términos de jardín nos mudaremos a un desierto de arena marrón.

Veo aún algo de potencial de ahorro en el terreno. Los 600 m² ya representan el límite superior de los terrenos ofrecidos. La mayoría están entre 500 m² y 550 m².

Con respecto a los plazos de la cita bancaria: fueron 20 años con 280k€, 10 años con 120k€ (KFW) y 10 años con 120k€. Esa fue la primera propuesta del asesor bancario. Pero desde el principio solo fue una asesoría de viabilidad, ya que en ese momento no había ningún objeto/terreno a la vista. Como las cifras de esa reunión son del pasado, prefiero no entrar más en ese tema ahora. El tipo de interés me gustaría llevármelo de esa experiencia pasada.

- para un préstamo de casi 600k creo que la cuota es muy baja, debería ser más de 2000€ al mes

Con más de 2000€ al mes nos tendríamos que estirar demasiado. Especialmente en el tema de los niños sería imposible. Sabemos que la cuota es muy ajustada para la cantidad del crédito, por eso estamos buscando opiniones :)

Lo haría. También construí a esa edad y no me arrepiento. Además, volvería a financiar hasta el último euro y me daría el lujo del sótano+garaje. La cuota se mantiene igual durante 20,25 años. Vuestro salario seguro que no. Entonces, simplemente se aprieta un poco más durante 2-3 años. Si se planea tener un hijo, hay que ahorrar durante un año antes y quedarse solo un año en casa. Los aumentos salariales están casi garantizados cada año y como ingeniero, 2600€ están lejos de ser el techo. Además, generalmente también se tiene una familia que te apoya en situaciones así.

Finalmente costos realistas (3.000 /m2).

Lo veo de manera similar a los que hablaron antes. Los costos deben bajar, recortes en el sótano o garaje, posiblemente bajar el estándar de la casa.

Con su cuota deseada veo una deuda pendiente alta. Pero a cambio también hay margen para aumentar el salario con más experiencia laboral como ingeniero, eso debería equilibrarse en el futuro.

Edición:
(Danixf fue probablemente un poco más rápido...)