Capital propio - Reserva para imprevistos

Hola a todos,

este es mi primer mensaje en este foro
Mi esposo y yo estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar. El terreno está en vista, pero aún no comprado, la casa está en la planificación preliminar.

Contamos con un promotor para la construcción con costos de la casa (planificación preliminar) de aproximadamente 265.000 € incluyendo garaje, trabajos de pintura/papel tapiz y suelos de laminado. Se trata de una financiación al 100%, los costos adicionales del terreno (notario, etc.) se calcularon con el capital propio. Después de las primeras conversaciones de financiación, ahora disponemos de recursos líquidos de aproximadamente 15.000 €. De estos deberían pagarse costos inesperados o, si estos idealmente no surgen, por ejemplo una cocina nueva o el diseño del jardín. Los muebles como tal ya los tenemos.

Nos surge la pregunta de si estos recursos líquidos son suficientes como "reserva". El promotor es conocido por nuestro asesor financiero en el sentido de que rara vez son necesarias financiaciones adicionales. Pero tenemos miedo de confiar en ello.

¿Cuál es vuestra opinión sobre este asunto?

No se puede decir en absoluto si eso es suficiente. Se pueden reducir uno u otro riesgo. Por ejemplo, mediante un informe geotécnico y mucha investigación.

En una construcción con vigas, en mi opinión, casi no es posible dividir los costos por oficios.

Construimos con un arquitecto (con una reputación regional extraordinariamente buena). Luego corrí con el plan de costos (su estimación) entre conocidos y familiares y pregunté si los costos para, por ejemplo, 1 m² de velo de techo eran correctos. Así pude hacer que profesionales en quienes confío revisaran los costos.

Reservamos 30.000€ en efectivo. Si eso es suficiente, solo lo sabremos cuando la casa esté terminada.

¡Muchas gracias por tu respuesta! Esta incertidumbre antes del inicio de la construcción es realmente molesta, cuando se piensa si se debe asumir un riesgo tan grande para las próximas décadas o mejor no... ¿Es ahora el momento adecuado o todavía es demasiado pronto? ¿Esperamos un poco más y los precios de los terrenos posiblemente sigan subiendo más de lo que ya están..?

¿Quizás eres de NRW, alrededores de Düsseldorf/Ruhrgebiet? Entonces me gustaría recibir una recomendación sobre tu arquitecto, estamos considerando si también pedir una oferta comparativa a un arquitecto...

Hola,

Contamos con un promotor inmobiliario con costos de construcción de la casa (planificación básica) de aprox. 265.000 € incl. garaje, trabajos de pintura/papel pintado y suelos laminados.

Es imposible valorar esta suma, ya que faltan los datos necesarios en tu post. Pero, ¿qué entiendes por "planificación básica"?

Se trata de una financiación del 100%, los costes adicionales del terreno (notaría, etc.) se contaron con el capital propio. Después de las primeras conversaciones sobre financiación, ahora disponemos de unos medios líquidos de aprox. 15.000 €. De estos deberían pagarse costos imprevistos o, si estos no se presentan en el mejor de los casos, por ejemplo, una cocina nueva o el diseño del jardín. Muebles como tales los tenemos en principio.

En la segunda conversación como máximo, entrego a nuestros interesados mi lista de los costes adicionales típicos de construcción y siempre señalo que esta lista no incluye trabajos de pintura, revestimientos de suelos ni la instalación de exteriores. Otro factor importante, y no poco relevante, pueden ser los costes adicionales de cimentación: no es raro que supongan un gran gasto.

Nos preguntamos si estos medios líquidos son suficientes como "reserva". El promotor inmobiliario es conocido por nuestro asesor financiero por el hecho de que rara vez se necesitan refinanciaciones. Pero nos da miedo confiar en eso.

¿Cuál es vuestra opinión sobre este asunto?

Tal como lo escribes, los trabajos de pintura y revestimientos ya están incluidos en la oferta. Sin saber ahora de qué proveedor se trata y suponiendo que es un proveedor serio, quiero decir que tu reserva es suficiente. En el peor de los casos, para afrontar posibles sobrecostes de cimentación o, si todo va según lo planeado, para abordar las áreas exteriores. Una cocina se puede comprar también más adelante.

Además, escribes que tu asesor financiero conoce bien a tu favorito. Si confías en él – y así lo doy por supuesto – confía también en que su afirmación sobre posibles refinanciaciones corresponde a su experiencia. Sé por nuestros contratos que en realidad solo hay tres posibilidades para aumentar un presupuesto de construcción: 1. en casas adosadas, se deben hacer modificaciones enormes (p. ej. tras mediciones del hastial o la obligación de apuntalamiento en una vivienda adosada ya existente), 2. el terreno presenta costes adicionales de cimentación o 3. los propietarios exigen mejoras en casi todos los oficios.

Saludos, experto en construcción

Hola de nuevo,

estamos considerando si también deberíamos obtener una oferta comparativa de un arquitecto...

Desde mi punto de vista, eso no es una buena idea.

Has solicitado una oferta de un proveedor integral, entonces para ti es más claro y, sobre todo, más fácil de comparar obtener otra oferta de otro proveedor integral. Los arquitectos hacen estimaciones de costos; pueden estar correctas, como describió mi anterior interlocutor, pero en la gran mayoría de los casos no lo están. Ni siquiera podrías reprocharle a un arquitecto eso, ya que no puede dar una oferta a precio fijo. Sus estimaciones se concretan solo cuando recibe los documentos para la licitación.

PD: - Agregado:

No quiero que, si quizás leíste mis otros comentarios por encima, te sientas confundido. Estoy muy a favor de las ofertas comparativas. Pero tú hablas de una financiación al 100% y principalmente no estás seguro de si la oferta de tu proveedor actual es completa. Eso y todos sus documentos contractuales puedes hacer que se revisen externamente. Según mi experiencia, quien va al arquitecto cuyo presupuesto también permite un exceso de la estimación de costos de hasta el 15% siempre tiene aún una reserva suficiente de margen.

Saludos, experto en construcción

Además, la estimación adecuada de costos por parte de un arquitecto es una fase de servicio que con seguridad factura.