Venta de tierras agrícolas / terrenos con potencial de desarrollo a particulares en lugar de al municipio

Ahí puedo estar tranquilo en realidad

Qué pena que no hayas respondido ni mi pregunta ni hayas tomado en cuenta mi consejo.

Procedimiento de reparto

Se llama reparto. Está descrito en el primer apartado de la cuarta parte del Código de Construcción (Baugesetzbuch).

Bueno, el derecho de tanteo fue en principio una inquietud expresada.

Si existe o no un derecho de tanteo probablemente aquí no tenga relevancia y tampoco las construcciones de GmbH - Ernie solo quiere un terreno para construir.

Como yo pago más que el municipio, apenas pueden igualarlo

Si está previsto un reparto de terrenos, al municipio eso le da completamente igual. La determinación del valor del suelo se realiza sobre la base de los datos del año anterior. Por lo tanto, tu precio de compra pagado no influye. No importa lo que pagues, tu terreno se incorpora en el procedimiento de reparto con el valor actual del suelo para terreno en bruto. De ello deriva tu derecho a una parte asignada lista para edificar. Si compras ahora, no haces un negocio lucrativo, solo aseguras un derecho legal a un terreno para construir. No puedo juzgar si eso vale 5€/m².

Pero se notó claramente rápido que la venta a mí no es la variante preferida del municipio

Por supuesto que no. Se ahorran algunas negociaciones si uno mismo ya es propietario. Con una persona involucrada en el procedimiento de reparto sin intereses forzados se negocia más fácilmente que con alguien que quiere construir y tiene demandas de ubicación y tamaño y además ha pagado el valor del suelo.

Los costes de urbanización fueron indicados con 100-120 €/m². Creo que eso lo asume el municipio...

Sí, como participante en el reparto no tienes nada que ver con eso.

Como el campo está cruzado en la zona urbanizable, ¿cómo no va a estar urbanizado?

Dónde exactamente está la superficie agrícola es secundario en el procedimiento de reparto.
Código de Construcción, § 59 Asignación y compensación
(1) De la masa distributiva se asignarán a los propietarios, conforme al propósito del reparto, según posibilidad terrenos incluyendo superficies para compensación en el sentido del § 1a párrafo 3 en ubicación igual o equivalente a los terrenos incorporados y conforme a las cuotas calculadas según los §§ 57 y 58.
En qué área se ubicará tu futuro terreno para construir lo determina el plan de ordenación urbana. Te ofrecerán varias parcelas de las cuáles podrás elegir. Si tardas demasiado, los demás participantes te quitarán las mejores partes.

Y además el hueco en el plan de ordenación

No habrá ningún hueco en el plan de ordenación, para eso los negociadores deberían estar muy desesperados. Más bien, el municipio renunciará a la zona urbanizable.

Lástima que no hayas respondido a mi pregunta

El plan de desarrollo aún no es público. He visto el borrador en el ayuntamiento, el cual pronto se presentará al consejo municipal....

Si compras ahora, no haces un negocio lucrativo, solo aseguras un derecho legal sobre un terreno para construir. No puedo juzgar si vale 5€/m².

Mi cálculo rudimentario fue el siguiente:
-Compra del terreno agrícola por 35€, cancelación en caso de que hasta la fecha X no sea zona edificable (riesgo de costes adicionales de compra)
-Costos totales 115.500 + 5% de costes adicionales de compra = 121.275€

-Venta de 2300 m² al ayuntamiento por la oferta actual de 30€ = ingresos 69.000€ (sin considerar costes adicionales de compra)

-La superficie restante de 1.000 m² entra en la redistribución, recibo aproximadamente 700 m² de vuelta (30% de zonas comunes según Gde)[FRAGE: ¿Se pierden neutralmente esos 30% de la redistribución?]

-Costos de urbanización de 120€ para 700 m² = 84.000 €

Conclusión:
Precio de compra del terreno: 121.275€
Venta parte del terreno: -69.000€
Urbanización: 84.000€
Costos totales: 136.275€ / 700 m² = 194,7 €/m²

No es una ganga, pero está dentro del promedio del rango indicado €/m², aunque muy probablemente se superen los 200€. La ventaja podría ser posiblemente no tener obligación de construcción y algo más de peso frente al ayuntamiento en la selección del terreno....
¿Comentarios?

El tema de la redistribución del terreno urbano tendré que revisarlo realmente otra vez....

¡Gracias de antemano!

Sin conocer los detalles, haré algunos comentarios que deberías comprobar con una comparación con la realidad para ver si se cumplen.

Reversión en caso de que hasta la fecha X no se convierta en una zona de construcción

Si el vendedor te lo concede, debe estar dispuesto y entonces también podría aceptar la reorganización y al final venderte un terreno listo para construir.

- Superficie restante de 1.000 m² entra en la reorganización, yo recibo aproximadamente 700 m² de vuelta

Solo en una distribución según superficies (§58 Código de Construcción). Además se debe tener en cuenta la última frase del primer párrafo:
En la medida en que la ventaja de la reorganización supere la contribución de la superficie según el inciso 1, la ventaja deberá ser compensada en dinero.
Significa que probablemente tendrás que hacer un pago compensatorio.
En la reorganización basada en valores (IMHO más común) según tu modelo solo aportarías 1000*30€=30.000€, por lo que con un precio de 150€/m² de terreno listo para construir sólo tendrías derecho a unos 200 m².

- Costos de urbanización de 120€ para 700 m² = 84.000 €

En la reorganización no tienes nada que ver con los costes de urbanización. De eso se encarga el municipio. Por ello también se apropia de la ganancia de la reorganización (la valorización de terreno sin urbanizar a suelo urbano). Si saca una buena licitación, suele quedar una buena suma, con una mala planificación paga "de su bolsillo". Tu influencia es nula, para los participantes de la reorganización sólo importa el valor aportado (terreno sin urbanizar) y el valor asignado (terreno listo para construir sin coste por urbanización).
No conozco los cálculos del municipio ni vuestros precios para terrenos agrícolas, con expectativa de edificación, sin urbanizar y urbanizados. En este momento probablemente el terreno agrícola de tu conocido sólo sea terreno con expectativa de edificación, ya que el plan de desarrollo no es aún firme. Por ello probablemente el municipio planea apropiarse también de la valorización del terreno con expectativa de edificación a terreno sin urbanizar (de ahí también la molestia por tu intención de compra), que normalmente beneficia al agricultor. Entonces deberías entrar con todo el terreno agrícola en la reorganización, porque de lo contrario entras con poca masa y además tienes que pagar los costes de medición por la división, a menos que ya se haya decretado una suspensión de modificaciones. Por ello asumes el riesgo de que el procedimiento de reorganización y/o la urbanización se alarguen (un participante de la reorganización resulta ser complicado, no hay capacidades asequibles en empresas de excavación, errores de planificación, escarabajo de la piel, hámster de campo, lagarto de cerca, murciélago, ...) y no puedas construir durante años.
Intervenir en el procedimiento de planificación es un poco como especular en la bolsa. Cuanto más largo el aliento, más seguras las perspectivas de ganancia.

para los participantes en la redistribución solo importa el valor de entrada (suelo en bruto) y el valor de asignación (suelo urbanizable listo para construir, libre de contribuciones por urbanización).

¿En qué medida con la redistribución va "automáticamente" acompañada la realización de la urbanización antes de la redistribución final del cubilete? - Recientemente experimenté en mi círculo de amigos un caso en que se redistribuyó, pero aún no se había realizado ni siquiera encargado la urbanización.

Interferir en el procedimiento de planificación es un poco como especular en la bolsa. Cuanto más largo sea el aliento, más seguras son las perspectivas de ganancia.

El viejo Kostolany dijo una vez en esencia que un buen especulador debe poder permitirse mantener una acción durante el tiempo entre dos guerras.

¿Hasta qué punto va "automáticamente" la redistribución acompañada de realizar temporalmente la urbanización antes de la nueva distribución del vaso de dados?

Para nada. No hay automatismo ni un plan de procedimiento uniforme. Cada municipio puede hacerlo de manera diferente. La guía es el Código de Construcción, que sin embargo deja suficiente margen para que la cantidad de variantes de ejecución llegue a ser infinita.

Recientemente he vivido en mi círculo de amigos el caso de que se redistribuyó pero todavía no se había realizado ni encargado la urbanización.

Sí, es posible, ya que la asignación depende del valor del suelo en el municipio y no de los costos reales. Por ejemplo, en Posemuckel, la tierra agrícola cuesta 3€/m², la tierra con expectativa de construcción 30€/m², la tierra en estado bruto 60€/m² y la tierra urbanizada 180€/m². Normalmente, estos valores se toman como base para la zona de redistribución, a menos que existan factores evidentes que sugieran otros valores. La valoración es toda una ciencia; el origen de las cifras debería analizarse en cada caso concreto.
Mientras el agricultor cultiva su terreno agrícola, valorado en 3300m²*3€/m²=9900€, un miembro del consejo municipal en la sesión del consejo publica la necesidad de designar suelo para construcción y propone la zona alrededor del terreno agrícola. La mayoría está de acuerdo y de repente el terreno agrícola vale diez veces más (99.000€). Luego se elabora el plan urbanístico, se discute, se presenta públicamente, se discute, se aprueba y de repente el valor del terreno agrícola se duplica (198.000€). Y entonces sigue la resolución de redistribución. Se revisan los valores nuevamente, se corrigen si es necesario y el agricultor entra en el procedimiento con 198.000€. La oficina de redistribución hace propuestas de parcelación basadas en el plan urbanístico y los participantes escogen parcelas según sus derechos. Nuestro agricultor puede elegir entonces 198.000€/180€/m²=1100m², dependiendo de la demanda, con compensación de valor puede elegir un poco más o menos. Pero cuándo empieza el municipio con la urbanización es completamente independiente de eso. Si el empleado responsable está dormido, enfermo a largo plazo o ha renunciado por haber ganado la lotería, puede tardar años.

Nada. No hay un automatismo ni un plan de procedimiento uniforme.

Entonces entiendo ...

En la redistribución no tienes nada que ver con los costes de urbanización. De eso se encarga el municipio.

... que no. Porque sonaba como si del sombrero mágico de la redistribución saliera automáticamente terreno urbanizado (¿?)