Supongamos que el propietario tiene un motivo - se presume necesidad de dinero - para la oferta de compra, y que este motivo no desaparece con vuestra negativa a la oferta de compra, es decir, que entonces el propietario venderá a un tercero. En este caso, siempre asumiría que el nuevo arrendatario enfiteuta - simplemente porque probablemente querrá financiar la compra y recuperar ese dinero lo antes posible - agotará las posibilidades de ajuste del canon enfitéutico en el futuro (y que luego, como un cálculo ingenuo, se evalúa asumir el statu quo como continuado).
Ahora consideremos la situación: supongamos hipotéticamente que el contrato de enfiteusis terminara en el momento actual. Entonces, el arrendador debería compensaros por el valor del edificio. Esto tendría que compensarlo él mismo contra el producto de la venta. Esto describe "técnicamente" primero la valoración, para la cual no es relevante si el comprador sois vosotros o un tercero. El valor es por lo tanto "X menos compensación por el edificio".
Ahora bien, no debéis cometer el error de igualar "X" con el valor catastral del suelo, sino que X corresponde al valor de mercado del terreno sin edificar. El valor catastral del suelo no es decisivo para el comprador en la medida que a. es un parámetro de valoración no para la expectativa de rendimiento del comprador, sino para la evaluación del riesgo del financiador y b. regularmente, como muchas otras verdades, no se encuentra en el punto medio aritmético entre los deseos del comprador y del vendedor. Juego nuevo, suerte nueva: los valores índice de los peritos, sin importar lo recientes que sean, siempre certifican el pasado.
Desde la perspectiva del tercero como comprador, éste tendría que aclararse en el siguiente triángulo sobre su oferta de precio: A. cuál es el valor del terreno "libre de cargas", B. el contrato de enfiteusis todavía tiene tiempo restante, C. al menos el canon tiene potencial de incremento. La incertidumbre para vosotros sería si lo incrementa y hasta qué punto agota ese margen. La incertidumbre para él sería si estaríais dispuestos a una resolución anticipada (voluntaria, es decir, desde su punto de vista posiblemente en condiciones desfavorables para el caso de extinción por expiración).
Quien haya leído hasta aquí, espero que tenga claro que aquí no se contarán en dos semanas una docena de casos prácticos a partir de los cuales se podrían derivar valores aproximados utilizables. Siguiendo el lema de mi antiguo profesor de matemáticas "la ignorancia matemática se manifiesta en un cálculo numérico exagerado" sólo pude exponer de forma abstracta a partir de qué puntos se construye aquí el campo de imprecisión.
Espero también haber dejado claro que “no sois vosotros quienes sentís la necesidad de actuar aquí” no debe igualarse con “así que podemos dejar que el arrendador enfiteuta se muera de hambre con su oferta de compra”. NO tenéis ventaja real - al menos ninguna que no sea inciertamente frágil. A mi juicio esa sería la fina línea para el burro demasiado confiado si intentase llevar a cabo el sueño de que el arrendador convierta retroactivamente el enfiteusis en un arrendamiento con opción a compra y que tras la compensación pudieseis prácticamente asumir el valor residual.
