Proyecto de construcción 400k: ¿Hasta qué altura construir?

No lo veo tan radicalmente como tú, pero también parto de un aumento adicional del valor solo del terreno. El alquiler previsible en aumento es también una razón para el proyecto de construcción.
Sin embargo, en primer lugar, debe ser una vivienda de uso propio.

Hasta mi límite de dolor en cuanto a la distancia, ahora son 250 EUR/m².
No se consiguen terrenos más pequeños por las razones mencionadas.

Lamentablemente, dividirlos rara vez es posible. La casa adosada como "solución de emergencia" ya está en discusión, pero solo si realmente es inevitable.

¿Qué calculadora puedes recomendar? Seguro que no es agradable, por eso este tema

¿Qué capital propio se necesitaría para condiciones significativamente mejores?
El problema en este momento es que los precios de los terrenos aumentan más rápido de lo que se puede ahorrar el dinero.
Aquí en el área circundante ha habido un aumento del 10-20% anual en los últimos 10 años, sin que se vea fin.

como dije, ustedes deben evaluarlo mejor.

Con la cuota pura no es suficiente. También tienen los gastos adicionales de la casa. Puede llegar a ser 1400 de cuota + 600 de gastos adicionales (con provisiones, electricidad, agua, etc.)

¿Y realmente quieres pagar eso durante tanto tiempo? Si es así, desde un punto de vista económico no lo entiendo mucho, porque vuestros ingresos son altos y no habéis pedido mucho crédito. Si no, lo entiendo aún menos, porque entonces pagáis una vinculación de intereses a largo plazo que ni siquiera usáis. En general, vuestra financiación es un ejemplo relativamente malo para servir de "modelo" al OP. Con vuestros > 250k de capital propio, generalmente os ofrecían tipos de interés bajos, incluso a 30 años.

La mayoría de las veces no tiene sentido financiero reducir el riesgo a cero. Eso es válido tanto para financiaciones como para seguros.

Aparte de cómo podrían estar los intereses en 10 años, Caspar toca un punto muy importante. No se trata solo del riesgo de cambio de intereses o de factores económicos. Con una vinculación de intereses >20 años, en el mejor de los casos, hasta que la casa esté pagada, nunca tendrás que hablar con un banco otra vez.

1. Tu situación laboral, tu estructura salarial o la de tu esposa, etc., no se evaluará de nuevo con un plazo suficientemente largo. Hay muchas razones por las que los salarios pueden desaparecer sin ser compensados. Entonces uno está contento de que el banco solo se acerque en 11 años y no en el primer año para la financiación posterior.

2. Tu casa y terreno no tienen que ser revalorados. Por ejemplo, si hace 10 años hubieras financiado un apartamento en Duisburgo Marxloh y ahora quisieras solicitar una financiación posterior, el valor actual del apartamento sería 0€.

Así que ves, no siempre se trata de ahorrar en intereses.

Falso. ¡Debes informar un cambio significativo en tu situación patrimonial independientemente del plazo del crédito!

Así que ves, no siempre se trata de ahorrar intereses.

Correcto. Para ti se trata de tranquilidad y del "German Angst".

Me alegra la animada discusión, aunque poco a poco nos estamos desviando un poco.

¿Veo bien que en principio
1. se desaconseja unánimemente planificar un presupuesto más alto?

2. Se esperan condiciones claramente mejores solo con un 40% de capital propio, donde, visto de manera realista, tampoco estaré en 5 años?

¿Ven alguna posibilidad de realizar el proyecto de construcción?

Saludos

Falso. Un cambio importante en tu situación patrimonial debes reportarlo independientemente del plazo del crédito!



Correcto. En tu caso se trata de tranquilidad y "German Angst".

@Cambio en la situación patrimonial: Sí, en teoría es así, correcto. En la práctica, nadie se da cuenta, por lo que tienes suficiente tiempo para reaccionar, siempre y cuando puedas pagar tu cuota.

@German Angst: A los americanos que perdieron su casa hace unos años y ahora tienen que vivir en sus SUVs les habría encantado este atributo o la larga vinculación a la tasa de interés.

Pero tampoco quiero que esto se convierta en una discusión de opiniones.

Me alegra la animada discusión, aunque poco a poco nos estamos desviando un poco.

¿Lo veo bien, que en principio
1. se desaconseja unánimemente planificar un presupuesto mayor?

2. solo se esperan condiciones claramente mejores con un 40% de capital propio, donde realísticamente hablando ni siquiera llegaré en 5 años?

¿Veis alguna posibilidad de realizar el proyecto de construcción?

Saludos

No, incluso con un apalancamiento del 90% o 80%, las condiciones son claramente mejores que con una financiación al 110%.

En principio es así: disponéis mensualmente de 4300€, de los cuales el banco descuenta 1000 para la primera persona del hogar, y 400 para cada una adicional como una tarifa plana para la manutención general. (Esto varía de banco a banco, pero en principio es así). Por cada coche se asumen otros 500€, además, si existen, otras obligaciones fijas como pensiones alimenticias o similares.

Supongamos que no tenéis esas obligaciones.
Entonces os quedan al principio 2000€ al mes para la propiedad. De eso el banco descuenta otra tarifa plana para gastos adicionales, que en vuestros ajustados 120m² serían por ejemplo 360€/mes.

Ahora tenemos 1640€/mes para la financiación. Como no queréis calcular demasiado justo, supongamos que estáis dispuestos a pagar hasta 1400€ al mes de anualidad.
Supongamos que podéis mantener los costes totales en 400k (lo cual es muy poco realista), tendríais que aportar al menos 33k para los gastos adicionales vosotros mismos.
Con una financiación del 100%, a 30 años con interés fijo y plazo total de 30 años como amortización completa, obtendríais idealmente un 3,24% y tendríais una cuota mensual de 1740€.

Así que no, probablemente con la situación actual de ingresos no sea posible una financiación mayor.
El terreno es simplemente demasiado caro.
Así que o vais a alguna zona más barata o aceptáis menos terreno, es decir, una casa adosada o incluso una casa en hilera.

Sobre la discusión de la duración del interés fijo: Knallkörper tiene razón, al alemán le gusta mucho la seguridad, por eso tienen el seguro adecuado para todo y todos. Es una decisión muy personal qué riesgo uno está dispuesto a asumir. El 80% de seguridad suele ser financieramente mucho más sensato que el 100% de seguridad. Aun así mucha gente la quiere y paga el sobreprecio. Ambas opciones son válidas, cada uno debe decidirlo por sí mismo.