Cálculo de compra y renovación de inmuebles

Hola,
intentamos por este medio obtener una segunda opinión objetiva de personas externas.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? 32 y 35 años, sin casarse
[*]¿Tenéis hijos? 1 hijo
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? al menos 1 hijo más en los próximos 5 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Él: sector IT, Ella: técnica de laboratorio, ambos con contrato indefinido desde hace más de 10 años
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 100% / 80%

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Él: 2900 netos / Ella: 1900 netos (con bonos variables, sin contar pagas extras)
[*]¿Cuánto dinero recibís por prestación por hijo? 250 €
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 135.000 €
[*]¿Cuánto capital queréis invertir en el proyecto de la casa? 100.000 € para la financiación, 25.000 € para primeras renovaciones y mudanza, 10.000 € como reserva / fondo de emergencia

Costes de vivienda:

[*]Alquiler sin gastos: 580 €
[*]Alquiler con gastos: 760 €
[*]Electricidad: 130 €
[*]Gas, agua, etc.: incluido en el alquiler con gastos
[*]Teléfono, internet, móvil: 65 €

Costes de movilidad:
Dos coches generan costes fijos anuales de 1.200 € más aproximadamente 2.000 € en gasolina (= 265 € / mes para movilidad)

Costes de vida:
Llevamos dos años llevando un libro de cuentas del hogar y tenemos gastos promedio para alimentación, hogar, ocio y demás entre 1.400 y 1.700 € al mes

Costes de seguros incluyendo jubilación
285 € / mes

Ahorros
1.350 € / mes

Otros gastos:
ninguno

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 1000 m²
[*]¿Cuáles son sus medidas? 17x60 m
[*]¿Cuál es el valor catastral del suelo? 290 €/m²
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de vivienda? Año de construcción 1905
[*] ? Sí, además de edificio auxiliar, cobertizo, granero
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? aprox. 170 m² en 2 plantas (+ posibilidad de ampliar el ático)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa después de la finalización? no lo sé, la parte trasera aún puede usarse como parcela para construir, pero se quiere que siga siendo un jardín

Otros costes:
¡Retrasos en renovaciones! La última modernización fue hace 20 años, la caldera de gas, los dos baños y las ventanas son de esa época y están en orden hasta cierto punto
La instalación eléctrica debe renovarse totalmente. El techo no gotea pero no tiene aislamiento, queremos renovarlo en los próximos 3-5 años (incluyendo solar), y después posiblemente la calefacción. Probablemente también habrá costes en algún momento para mantener el sótano. Por lo demás: instalar la cocina, empapelar las paredes y mudarnos. Todo lo demás lo haremos poco a poco.

Desglose de costes

Precio de compra 300.000 €
Notaría / registro de la propiedad 5.900 €
Impuesto de transmisiones patrimoniales 17.700 €
Honorarios de agencia 0 € (¡yeah!)
Capital propio 100.000 €
Importe del préstamo 218.600 €
Tasa de interés 3,6 %
Cuota mensual 1.200 €
Amortización 2,97 %

Costes para la mudanza:
Electricidad: 10.000 € para lo más necesario (con mucha mano de obra propia), otras medidas en los próximos años
Cocina: 10.000 €
Papel pintado, pintura, otros: 5.000 €

De las cifras anteriores se deduce que tras descontar la amortización y todos los costes corrientes, queda un superávit mensual de al menos 1.200 € que ahorramos para la renovación del techo y otros costes que surjan. Serán muchos, porque en la casa sólo se ha hecho el mínimo mantenimiento en las últimas décadas. Los cables y tuberías están algunas veces colocados de forma bastante ‘aventurada’. Como no necesitaremos todas las habitaciones de inmediato, algunas se renovarán poco a poco.

La compra seguro que podemos afrontar, todo lo demás en cuanto a renovaciones y reparaciones será nuestra tarea para los próximos años, si no décadas.

Extrem, realmente extremadamente deportivo.
Calefacción de 20 años... puede durar otros 20 años o romperse en 2 días.
No tenéis reservas para eso, ¿verdad?

Electricidad completamente nueva, incluida la demolición por 10k. ¿Conocéis a un maestro electricista que os lo haga por ese precio?

Cocina 10k... solo los electrodomésticos nuevos ya cuestan 3.000, si se elige estándar. Es factible, pero no será nada espectacular.

5k para el resto. ¿Los suelos siguen siendo los antiguos?
Entonces puede funcionar.

Ah, y por 265 EUR/mes no podéis mantener 2 coches. Y si lo hacéis, no se formará reserva para comprar 2 nuevos.

Ten en cuenta también que en una casa propia todo es generalmente más caro, porque no se comparte.
Seguros, basura, calefacción. Normalmente uno también se amplía en comparación con el piso de alquiler, etc.

Y con 2 niños + casa + mucho trabajo propio, no se llegará a 100%/80% en el trabajo. Más bien 100%/50%.

¿Quizás pedir más ahora y hacer de inmediato lo que haya que hacer?

Que la calefacción posiblemente se rompa y deba ser reemplazada está considerado. Hay reservas para ello. Idealmente, debería durar al menos hasta que se complete la renovación del tejado.

El suegro es electricista y recientemente se jubiló, él nos ayudaría mucho.

Somos conscientes de que una cocina de 10k no será premium. Tampoco la necesitamos necesariamente. La cocina actual en nuestro piso de alquiler costó alrededor de 3k hace 6 años y en realidad no echamos nada de menos.

Los suelos de baldosas permanecerán (no es nuestro color soñado, pero podemos vivir con ello y todavía están demasiado buenos para arrancarlos directamente), en todas las demás habitaciones hay moqueta, debajo de ella suelo de madera. El plan es lijar y reacondicionar esas tablas si es posible (podemos hacerlo nosotros mismos, ya lo hemos hecho antes). En las habitaciones donde no sea posible porque el suelo de madera esté muy dañado, simplemente pondremos moqueta nueva encima.

Hay ahorros para la compra de coches nuevos o si se necesitan reparaciones mayores. Incluso si al mismo tiempo la calefacción mencionada antes también necesita reparación. Si algo más sucediera en el mismo mes, la situación financiera se volvería incómoda, ... entonces tendríamos que pedir dinero en la familia o liquidar fondos que en realidad están pensados para otras cosas.

En caso necesario también se podría vivir un tiempo con un solo coche (con mucho esfuerzo de organización).

Ya hemos pensado en pedir más dinero directamente. Sin embargo, queremos mantener nuestras deudas lo más bajas posible. En su lugar: ahorrar, luego emprender un proyecto, cuando esté terminado seguir ahorrando y mientras tanto planear el siguiente.

¿Han llevado a un perito? La casa ya tiene 120 años y planean pasar muchas décadas más allí. Eso afecta a la estructura [del casa].

Cuando leo 300k de precio de compra + las renovaciones previsibles, siempre optaría por una vivienda joven de segunda mano o una obra nueva. Esta tiene un valor residual después de 30 años, por lo que generalmente vale la pena la mayor inversión inicial. Con el capital propio y empleos resistentes a crisis no veo mayores problemas de financiación.

Pero vuestra calculación no es correcta si para 2 coches ponéis 265 EUR/mes.
Eso sería insuficiente incluso para 2 vehículos de empresa según la regla del 1%.
Eso significa que la tasa de ahorro es aunque sea alta, pero una parte se destina a nuevos vehículos, eso falta en el techo, etc.

Y siempre es más caro de lo que se calcula... siempre ;)

¿Fueron alguna vez con un perito ahí?
Precio de compra 300.000€ para un terreno de 1000 m² y un valor de referencia del suelo de 290€ significa que la casa prácticamente "no vale nada" y el vendedor más bien ve la opción de "pala cargadora". ¿Están seguros de que con la electricidad en trabajo propio y una cocina nueva se termina primero?