Evaluación Precio de compra / Precio de mercado Casa unifamiliar de 1900

Soy propietario de dos monumentos históricos individuales, así que no puedo ser tan crítico :) . Pero a veces uno se enfada bastante con la oficina de monumentos.

Con ese precio, sobre todo cabe preguntarse, ¿cómo se hizo la rehabilitación? ¿Entonces, salvo los muros, todo es nuevo? ¿Electricidad, instalaciones, calefacción? Mis dos propiedades están siendo rehabilitadas con un estándar elevado de nueva construcción. Incluyendo calefacción por suelo radiante, electricidad moderna con LAN y suficientes enchufes, instalación sanitaria completamente nueva, distribución de espacios parcialmente nueva. Entonces, los costos superan los de una construcción nueva pura. La "desventaja" para los residentes es solo un aislamiento térmico inferior, aunque yo rehabilito con el estándar de eficiencia energética para monumentos.

Las ampliaciones (toldo, jardín de invierno, fotovoltaica) son un punto crítico y "en realidad" no están permitidas. ¿Por qué digo en realidad? Mi rehabilitación con solicitud de obra incluye ventanas elaboradas según modelos históricos. En la casa adyacente en hilera simplemente instalaron ventanas de plástico hace años, y hoy a la oficina de monumentos no le importa nada. Igual que una rejilla de cristal instalada delante para proteger de la suciedad. La oficina de monumentos es experta en exigir condiciones en la solicitud de obra. Lo que se hace tras la obra raramente se controla y aún menos se sanciona (puedo contar otras historias).

A mi parecer, se ha rehabilitado de forma muy completa, intenté dar una visión general en el primer mensaje. No hay calefacción por suelo radiante (se han mantenido los radiadores bonitos), pero todo lo demás, incluyendo la estructura del tejado/aislamiento térmico, buhardillas, ventanas de tejado, aislamiento de la fachada, impermeabilización de la base, ventanas parcialmente nuevas, nueva puerta principal, sistema solar para agua y calefacción, saneamiento e calefacción de gas con condensación ha sido realizado. El perito está hoy en la propiedad, me dará un nuevo informe. Exceptuando el tema del calor/energía (consumo energético, radiadores, calefacción de gas) y las ventanas comparativamente pequeñas en la planta superior, me parece moderno. El estándar energético tras la rehabilitación es como en tu caso "Eficiencia energética en monumentos". El banco Sparkasse valora el precio de mercado en unos 715.000 euros, aunque su calculadora usa menos inteligencia (pero seguro una base de datos más amplia) que nosotros.

La terraza no es visible desde la calle, ya que está en la parte opuesta. Dado que la impresión desde la calle es decisiva para el conjunto del monumento, no espero problemas con un toldo, pero de todas formas queda anotado como punto.

Aquí está mi extracto de las notas de la conversación con el perito que visitó la casa esta semana.

El revoque del zócalo está húmedo y debe ser reemplazado, tanto en el sótano (sin importancia) como en la planta baja. Incluso con revoque nuevo, se prevé que cada 5 a 10 años será necesario un nuevo revoque de restauración, con el trabajo, costos y suciedad correspondientes en la casa. En las paredes hay parte de placas de yeso (Rigips) que no fueron reemplazadas en esta restauración; no está claro cómo está detrás de ellas. El área exterior aún no está terminada, faltan algunas tejas en el tejado y aún falta la salida a la terraza del techo. En conjunto está bien hecho, pero no estará completamente seco. No puede evaluar si hay otros problemas que actualmente no son visibles, pero de ser así, incluso los 5 años de garantía no nos ayudarán. La reacción del vendedor ante todos los temas fue que aún se hará o se reemplazará. Se ha invertido esfuerzo en el staging de la casa (iluminación, muebles de papel), el valor de la casa es, según su opinión, como máximo 750.000 euros.

La respuesta me genera sentimientos encontrados. A pesar de la antigüedad y del consumo de energía relativamente malo, podría haberme imaginado comprar la casa con un ajuste de precio correspondiente. La humedad en la pared del sótano abovedado de más de 120 años no es sorprendente y es manejable. Pero la perspectiva de tener que revoquear nuevamente la planta baja cada 5-10 años no suena atractiva, y no saber qué otros temas adicionales podrían surgir no me hace sentir bien ahora mismo. Tengo que discutirlo con mi esposa y digerirlo.

Creo que yo también dormiría una noche más sobre eso. Pero en la impresión general, después del perito, parece que ha empeorado. La pregunta también es - ¿por qué el yeso se humedece y debe renovarse siempre cada 5-10 años? ¿Dijo algo al respecto? La humedad siempre es un riesgo de problemas. Papel ondulado, posiblemente moho - me molestaría. Si realmente fuera cada 5 años, tampoco tendría ganas de sacar y meter todos mis muebles tan seguido. Eso tampoco se arregla en una semana.

Una casa con paredes húmedas en la planta baja no la compraría. El revestimiento de saneamiento en la zona de estar tampoco es normal. El esfuerzo es una locura. Y de vez en cuando puede que haya moho detrás de los muebles. En el sótano lo veo sin problema. Para mí sería un no-go en la planta baja.

Gracias y por las respuestas. He transmitido el feedback al vendedor. Como era de esperar, él tiene una visión diferente sobre las causas. Soy consciente de que su interés está en vender lo antes posible al precio más alto posible. Aquí la explicación desde su punto de vista (parafraseada por mí):

La casa no fue renovada ni pintada durante 30 años antes de la restauración, estaba notablemente seca hasta la restauración y no mostró signos de humedad. Con la restauración (sellado/aislamiento de la base, lana mineral en la fachada exterior, aislamiento parcial de la pared del sótano) el estado solo pudo haber mejorado. Debido a que está construida con piedra rota y sin barrera horizontal, no está tan seca como una construcción nueva, pero gracias a la ventilación instalada en el sótano y en los baños se mantiene suficientemente seca.

En la fachada sube la humedad en un ancho de aproximadamente 2 metros y una altura de 15 cm. Aquí el sellado de la base es demasiado bajo, el agua salpica desde la calle hacia arriba, eso debe corregirse. En la cocina hay 0,5 metros de base húmeda que provienen de un tubo de desagüe de lluvia que en los últimos 3 meses no fue conectado debido a los trabajos de aislamiento.

El acceso húmedo al sótano es conocido y se eliminará. La terraza en el tejado que está encima solo fue impermeabilizada en octubre, en ese lugar entró agua durante años. La pared debe secarse bien antes de poder repararse con mortero impermeabilizante y mortero de restauración. La pared hacia la calle no se puede excavar ni impermeabilizar desde afuera. Se planea impermeabilización desde el interior. Esto no durará para siempre, pero debería durar 15 años y solo hay unos 4 m² afectados. Alternativamente, se puede quitar el revoque y dejar las piedras visibles como en el sótano, así la superficie no requeriría mantenimiento. En el vestíbulo no calefaccionado se usó un revoque incorrecto, aquí también se debe reparar con mortero de restauración.

En resumen, me parece que el vendedor acepta el feedback del perito, pero ve una causa solucionable para todos los problemas. Me parece que todavía hay mucho por hacer y no estoy seguro si el perito emitirá un juicio más positivo después de la finalización de los trabajos. La próxima semana hablaré nuevamente con él sobre el procedimiento; quizás sea sensato revisar el estado otra vez en 1-2 meses. No quiero asumir ningún riesgo con la suma, si el perito desaconseja seguiré buscando. ¿Qué opinan?

No puedo evaluarlo porque no conozco la casa. Confiaría en el perito si causa una buena impresión en ustedes. Discutiría la reacción del vendedor con el perito. Los problemas solucionables no deberían ser un obstáculo, pero la posible solución también debe funcionar y aquí es justamente donde escucharía a mi perito. La humedad no siempre es un problema, no en las casas antiguas. La magnitud y posibles problemas futuros debe evaluarlos alguien en el lugar. Tal vez la casa fue rehabilitada de manera poco profesional y ahora tiene más problemas que antes, o tal vez no.