¿Rehabilitación o demolición y nueva construcción - ayuda para la toma de decisiones del arquitecto?

¿Una renovación por 3500€/m² debe tener ya algunas particularidades?

Siempre falta un poco de referencia sobre qué se considera estándar y qué se considera especial.
Nosotros también tocamos los dos puntos que ustedes omitieron, por ejemplo, aislamiento exterior, impermeabilización e aislamiento del sótano. Además, la estructura. Se instalaron varios perfiles de acero porque la casa tiene realmente una mala estructura. Personalmente, también me pareció muy caro el desmantelamiento.

Tenemos una mezcla de edificio antiguo renovado y construcción nueva, nunca desglosé las facturas individuales. Pero no se me ocurre ningún oficio en el que hayamos salido más baratos en el edificio antiguo que en el anexo. Por ejemplo, en el edificio antiguo necesitábamos un suelo especial muy caro, que es muy delgado porque de lo contrario la altura de la habitación habría sido demasiado baja. Por eso necesitábamos un sistema eléctrico de calefacción de suelo plano en el baño. En el anexo simplemente hay un sistema estándar.
También tenemos azulejos de gran formato de 120x120 y en parte aire acondicionado, lo que ha elevado el precio.
Sin embargo, en el baño tenemos solo Vigour y la escalera es una escalera de dos vigas con roble laminado encolado. Así que algunas cosas son también bastante promedio.

Interesante, ¿supieron desde el principio que iban a hacer una renovación?

Sí. La casa era de los años 30 y estaba casi en su estado original. Además, es una mitad de casa adosada y comparte con la otra mitad la cumbrera, eso prácticamente no se puede derribar por separado. En toda la zona residencial, ya se han renovado muchas casas (estimo un 80%), todas individuales y ninguna se parece a otra. Justamente eso, junto con las grandes parcelas en ubicación céntrica, nos pareció genial, por eso nos lanzamos con plena intención a la aventura. ¡Menos mal que no sabíamos de antemano todo lo que nos iba a venir encima!

Así que podríamos haber optado por construir en una zona de nueva urbanización, pero eso no lo queríamos bajo ninguna circunstancia.

Aquí tienen una foto del exterior:

Eso es bonito, no lo derribaría.

¡Casa estupenda! Me daría mucha pena marcharme.

Interesante, ¿sabían desde el principio que iban a hacer una rehabilitación?

Sí. Construir de nuevo en el mismo tamaño habría sido MUCHO más caro (200 m² + sótano --> ~750-800 mil € incluyendo gastos adicionales cocina, terraza) en comparación con la rehabilitación (~420 mil € incluyendo gastos adicionales, cocina, terraza) - después de comprar el inmueble existente no podíamos permitirnos eso. Además, la estructura del edificio estaba bien y la rehabilitación tenía la gran ventaja de que no necesitábamos una licencia de obra (ningún cambio en la envolvente del edificio). Y también soy de la opinión de que la sensación espacial en una casa antigua es mucho más agradable.

Lo único que realmente me molesta actualmente es el sótano relativamente húmedo. Durante la fase de construcción y en la visita no fue un problema, sino que apareció este verano. Sospechamos que el nivel freático ahora está mucho más alto que en 2022/23. Tuvimos aquí el invierno/primavera más húmedo desde que se registran cifras, y 2022 fue de sequía.

Ahora durante el verano usamos un deshumidificador en funcionamiento continuo durante el día (8-18 h, mantiene la humedad del aire <60%), que prácticamente funciona gratis gracias a nuestra energía fotovoltaica. En invierno no es un problema. A largo plazo una impermeabilización no estaría mal, pero financieramente difícilmente valdría la pena. Incluso si dejo el deshumidificador funcionando permanentemente por 300 € al año, se tardaría muchísimo en amortizarlo. La humedad proviene principalmente de abajo, quizá se pueda aplicar algún mortero impermeabilizante u otro producto, todavía lo estamos considerando.

Por lo demás, aquí tenemos un estándar de vida realmente bueno. Gracias al tejado rehabilitado + fotovoltaica como protección solar adicional en el lado sur, incluso con 35 °C exteriores se está muy bien en el ático. Tenemos 2 plantas completas + ático, lo que valoro mucho (= habitaciones infantiles, dormitorio, baño en la planta superior completamente sin techos inclinados) - eso también es muy raro en obra nueva. En invierno con bomba de calor tampoco ha habido problema. Electricidad y cableado a estándar de obra nueva, etc., y además conservamos muchos elementos antiguos y bonitos (escalera de roble, puertas y jambas, antiguas puertas correderas, etc.).

Aquí también hay un hilo sobre esto:

Aunque solo una foto, pero poco a poco la tendencia es a no romper. Por favor, más fundamentos. Fotos y planos.

Muchas gracias por vuestros nuevos comentarios.
Quería añadir más fotos y además intenté dibujar el plano.
Es mi primera vez con el programa, por eso las escaleras están improvisadas con flechas...

Sótano (a la izquierda una escalera exterior hacia arriba):



Planta baja (tres escalones de entrada delante de la casa):



Planta superior (con tejado inclinado arriba en el lado oeste y abajo en el lado este, baja hasta aprox. 1,5 m):



La medida exterior es correcta, pero en el interior puede haber desviaciones en la escala porque los números en el original están difíciles de leer. Las medidas de los muros exteriores aparentemente fueron “corregidas”, por eso se pudieron leer y deberían estar correctas (en el sótano 24 cm, en la planta baja 28 cm excepto en la pared sur, donde son 36,5 cm. Muros interiores 11,5 cm.

Aquí fotos de las habitaciones de la visita en aquel entonces, el vendedor ya ha retirado todos los objetos.

Sótano (lavadero):



Planta baja (baño, cocina, salón):





Planta superior (baño, dormitorio, niño1):





Lo que más sabemos:
- El tejado aparentemente fue renovado hace unos ~30 años.
- El baño de la planta baja se adaptó para discapacitados hace ~10 años.
- La calefacción de gasóleo tiene más de 30 años, así que nos tocará cambiarla de todas formas.

Espero que con esto aporte suficiente material para la discusión. Si no, por favor no os lo toméis a mal - intentaré enviar más información.

Lo único que realmente me molesta ahora es el sótano relativamente húmedo. Durante la construcción y la visita no fue un problema, sino sólo este verano. Sospechamos que el nivel freático ahora está mucho más alto que en 2022/23.
Tuvimos el invierno/primavera más lluvioso desde que hay registros y en 2022 hubo sequía.

Este verano tenemos un deshumidificador funcionando contínuamente durante el día (8-18 h, mantiene la humedad relativa <60%), que va casi gratis por la fotovoltaica que tenemos. En invierno no hay problema. A largo plazo, una impermeabilización no estaría mal, pero financieramente no vale la pena. Aunque dejase correr el deshumidificador (300 € anuales), tardaría una eternidad para que se amortizara. La humedad viene mayormente de abajo, quizás se pueda aplicar algún tipo de mortero impermeabilizante, estamos pensando en ello.

Uff, eso suena a sorpresa. Nuestro sótano está seco, aquí el agua subterránea parece ser un tema en la zona, pero nos dijeron que gracias a la ubicación un poco más alta nunca fue un problema.

Por lo demás, tenemos un estándar de vivienda realmente estupendo. Gracias al tejado renovado y la fotovoltaica como protección solar adicional en el lado sur, en la planta superior se está muy bien incluso a 35° C exteriores. Tenemos 2 plantas completas + planta superior, lo cual valoro mucho (= habitación infantil, dormitorio, baño en la planta superior sin inclinaciones de tejado) - eso es raro en obra nueva. En invierno con bomba de calor tampoco ha habido problema. Electricidad e instalaciones al estándar de obra nueva y muchas partes antiguas bonitas conservadas (escalera de roble, puertas y marcos, viejas puertas correderas, etc).

Me alegro de que hayáis logrado un estándar tan bueno. También que trabajes con fotovoltaica y aparentemente cubras la demanda eléctrica suficiente para que el deshumidificador del sótano tenga energía, eso es estupendo.
Gracias por el enlace, leeré el hilo en cuanto pueda.

Lo que aún había olvidado (fui demasiado lento al editar): La casa tiene a la izquierda una distancia de 3 m y a la derecha un Carport de 3 m. El jardín está orientado hacia el oeste y es accesible desde el salón a través de una terraza.