Evaluación Precio de compra / Precio de mercado Casa unifamiliar de 1900

Hola a todos,

mi nombre es Jack. Este es, después de mucho tiempo de lectura pasiva, mi primer aporte en el foro de construcción de casas. Espero que puedan ayudarme a tener una sensación realista del valor de mercado de una casa, ya que me cuesta hacer una valoración. El mercado parece estar muy dinámico en los últimos meses, probablemente en este caso principalmente debido a las tasas de interés elevadas y a los altos precios del gas.

Actualmente vivo con mi esposa y dos hijos (7 y 5 años) en alquiler. Queremos mudarnos más cerca de nuestras familias y por eso buscamos un piso o una casa en Hessen. En principio, me gusta mucho vivir de alquiler y valoro tener poco trabajo y preocupaciones con la propiedad propia. Desafortunadamente, desde hace tiempo no encontramos nada en la zona de búsqueda que cumpla con nuestras exigencias (5 habitaciones, jardín, máximo 2 plantas, más de 150 m², elegante, buena infraestructura a pie). Tras ampliar un poco la búsqueda y también mirar pisos y casas en venta, recientemente nos ha surgido algo que podría encajar. Por eso, me gustaría pedir su valoración, soy un total novato y sería mi primera propiedad.

Se trata de una casa construida en 1900, parte de un conjunto protegido, situada en un terreno de aproximadamente 1000 m². El valor del suelo en 2022 fue de 750 euros/m². La casa con el terreno fue comprada por una empresa especializada en la rehabilitación de edificios antiguos con enfoque en eficiencia energética. La parte trasera del terreno fue usada para construir dos adosados ya terminados y habitados, que comparten con la casa principal la entrada y el patio. La casa en sí fue renovada en acuerdo con la oficina de patrimonio histórico, incluyendo estructura del tejado/aislamiento térmico, buhardillas, ventanas de techo, aislamiento de fachada, impermeabilización del zócalo, ventanas parcialmente nuevas, puerta principal, sistema solar para agua/calefacción y calefacción de condensación a gas. Según el certificado energético, el nuevo consumo energético es de 100 kWh/m²a.

La casa cuenta con 4,5 habitaciones en dos plantas con 160 m², un balcón de 20 m², una terraza de 20 m², un jardín de tamaño razonable y un sótano abovedado antiguo, seco y sin calefacción de 40 m² con suelo nuevo. Además, dispone de un garaje y una plaza de aparcamiento en el patio. Mediante la comunidad de propietarios, a la casa le corresponde un tercio del terreno, es decir, unos 330 m². En conjunto, la casa parece estar muy bien y de manera cualitativa renovada, los baños y el parquet causan una impresión muy buena. Como no tengo mucho conocimiento sobre casas, también he contratado a un perito independiente para obtener una opinión experta sobre el estado, posibles defectos y valor.

Aquí mi pregunta: ¿cómo determino un valor de mercado justo para el inmueble? ¿Falta algún detalle importante en mi descripción? El vendedor pide unos 850.000 euros, pero ya ha bajado 20.000 euros sin que se lo pidan. Por suerte no hay agente inmobiliario. Me cuesta mucho determinar un precio justo. Para el terreno tengo un punto de referencia con el valor del suelo, pero para la casa, el precio por metro cuadrado, el garaje, el sótano y, por supuesto, el beneficio de la empresa me cuesta mucho. ¿Tienen alguna opinión al respecto?

Muchas gracias de antemano
Jack

Adenda, ya que no veo cómo puedo editar mi aporte.

Supongo que actualmente hay poca demanda por este inmueble. En relación con el precio de oferta, con 160 m² y cuatro habitaciones, es comparativamente pequeño, tiene un consumo energético alto en comparación con inmuebles más nuevos, se calienta con gas y cuenta con un pequeño terreno que está en propiedad horizontal junto con otras dos partes. El patio común limita directamente con el jardín y la terraza. También supongo que 800.000 euros de precio de compra más gastos adicionales son difíciles de financiar para muchos, y la reducción no solicitada del precio de oferta es para mí un indicio de falta de demanda.

La protección de monumentos es cara, los inmuebles protegidos como monumentos permanencen eternamente en los portales. Se puede hacer para alquilar, debido a las amortizaciones (especiales). Para el uso propio no me ataría a un inmueble protegido como monumento. No puedo actuar con la libertad que quiero y pago el doble o triple por cada tontería. No es lo mío...

La protección de monumentos es cara, las propiedades con protección de monumento permanecen eternamente en los portales.
Se puede hacer para alquilar, debido a las depreciaciones (especiales).
Para uso propio, no me ataría a una propiedad con protección de monumento. No puedo actuar tan libremente como quisiera y pago el doble o el triple por cada tontería.
No es lo mío...

Hola SoL, muchas gracias por la rápida respuesta. La casa forma parte de un conjunto, es decir, esencialmente está restringida en el aspecto exterior. ¿Cambiaría eso tu opinión?

Yo descontaría de manera general un 15%. El proveedor actualmente todavía intenta imponer los precios de 2020-2021. Mira en Mapio.net en el archivo de tu localidad, allí también se pueden ver objetos antiguos. Pero incluso allí los precios han subido mucho en los últimos dos años. Por eso apostaría a que puedes negociar bien con los intereses. Porque el consumo de energía es más bien como el de una casa de los 2000. Por lo tanto, no corresponde en absoluto al estándar moderno de nueva construcción. Con eso puedes argumentar bien. Porque los costos de calefacción seguirán siendo altos. Si el proveedor ya baja voluntariamente, yo procedería así si realmente quiero la casa con todas sus ventajas y desventajas. Ustedes proponen 695.000 euros y esperan a ver qué pasa. Podría apostar que su proveedor lo hará al precio, si no viene otro comprador. Porque un poco de ganancia para el promotor es mejor que nada. El mercado ha girado 180 grados en los últimos meses. Es un mercado de compradores y no de vendedores. Ahí pueden negociar bien. Con los intereses la casa no se venderá al precio sobrevalorado. Un precio realista (de 2019, antes de que comenzara la gran espiral de precios inmobiliarios tras el Corona) desde mi punto de vista es un 15% a 20% menos del precio ofertado.

Hola SoL, muchas gracias por la rápida respuesta. La casa es parte de un conjunto, lo que significa que en esencia estás limitado en el aspecto exterior. ¿Eso cambiaría tu opinión?

Supongo que eso más bien reforzaría la evaluación.
Definitivamente me informaría bien de antemano sobre todo lo que debes tener en cuenta al hacer cambios en la casa, la fachada o el área exterior y con quién debes coordinarte. Te pones en una dependencia, y depender de las autoridades puede ser realmente molesto.

Por otro lado, indicas 750€ BRW para 330m², eso da casi 250.000€. Si resto eso de 800.000€, quedan 550.000€ para el edificio. Esa es una cifra considerable para 160m² con 100 kwh/m2a. 550.000€ divididos por 160m² son 3437€/m², que en realidad es más o menos el precio que se puede pedir por una construcción nueva.