¡Muchas gracias de antemano por las muchas respuestas útiles!
Para abordar algunos puntos:
En general tienen ideas muy sólidas y se nota que ya han trabajado un poco con números. La comprensión de que "la primera propiedad no tiene que ser la última" ya vale mucho. El ingreso es bueno, pero los intereses actualmente son simplemente difíciles, ya que los precios no han bajado proporcionalmente. Nadie tiene una bola de cristal, pero personalmente lo veo más bien pesimista en este momento. Mientras que construir no sea significativamente más barato, el mercado de segunda mano tampoco será más barato. La economía ya estuvo en mejor estado, la energía es cara, y antes de que termine la guerra veo poco margen para mejoras. También se han insinuado nuevas subidas para los intereses, al menos los expertos parecen considerar esto más probable que lo contrario. En el Tagesschau ya leí que se espera un interés de construcción del 5% durante el año 23. Pero ya pasó la mitad del año y aún no se ve nada de eso.
Pero todo esto es especulación – eso significa que en el foro poco pueden ayudarles.
¿Qué hizo que el proyecto se volviera más "concreto" para ustedes últimamente? ¿Tienen algo en vista?
Si realmente tienen un marco temporal, yo transferiría el capital para la casa posiblemente de ETF a cuenta de ahorro a la vista si ahora está en buen momento.
Eso ya es tranquilizador, no estamos completamente equivocados. Porque justo con los números hemos hecho muchos cálculos de aquí para allá, pero unas miradas adicionales siempre son bastante útiles :)
La bola de cristal sería realmente perfecta, pero justamente por las razones que mencionaste hemos vuelto a pensar en la construcción a plazo (Bausparen). Hasta hace medio año estaba totalmente en contra, porque en la situación de entonces no hubiese rentado nada, pero ahora parece que vuelve a ser rentable. Aquí quizás la pregunta, ¿existen contratos de construcción a plazo (Bausparverträge) que puedan ser liberados a corto plazo (en menos de 5 años)?
Se volvió más "concreto" porque últimamente tuvimos más estrés con nuestro arrendador y además los dos hemos estado en el mundo laboral por un año. No es algo urgente, pero ahora es posible que los dos podamos trabajar activamente en ello y el deseo se vuelve cada vez más fuerte.
El marco temporal es algo relativo, dentro de los próximos 1-3 años sería ideal, pero quién sabe cuándo se encuentra algo adecuado.. pero claro, una parte definitivamente se podría pasar ya a la cuenta de ahorro a la vista (TGK).
Seguramente todavía tienen potencial con el salario. Nosotros también estamos ambos en IT y no veo que nuestro sector decaiga pronto, más bien al contrario. No querría restringir demasiado el nivel de vida para la propiedad. Tal vez en los primeros años, porque en la construcción realmente hay muchos gastos. Pero durante un tiempo la alegría por la nueva casa puede compensar unas vacaciones perdidas. A medio plazo planearía el financiamiento para que aún puedan vivir felices con él. Tuvimos suerte de fijarlo todo a comienzos de 2022. Estábamos en medio de la espiral de aumento de intereses pero aún cogimos un momento intermedio. Por eso estamos con la cuota bien por debajo de 2k. Esa habría sido nuestro límite de dolor, por encima nos sentiríamos incómodos.
No haría una amortización del 1%. Ahí casi sólo pagas intereses y avanzas muy poco con el crédito.
Pero tengan en cuenta que si compran ahora una propiedad asequible con la idea de hacer compromisos, venderla en unos años y adquirir una mejor: si luego las condiciones para comprar son mejores, las condiciones para vender la primera propiedad serán peores. Una propiedad actualmente asequible la compran al nivel de precio actual. Si bajan precios o intereses, para la primera propiedad posiblemente no obtendrán lo que pagaron, o al menos no sacarán una gran ganancia. Aun así deberían haber acumulado capital con una amortización sólida, lo cual creo que es mejor que alquilar. ;)
Sobre el tema IT / salario / OT sólo muy brevemente: realmente no nos preocupamos en absoluto de que en los próximos 5-10 años nos vaya mal. Hay muchísimos puestos en IT que primero deben cubrirse. Y además no nos quedamos cómodos en nuestros puestos, sino que nos seguimos formando regularmente y trabajamos activamente para avanzar profesionalmente.
El límite de dolor de 2k también me gustaría mantenerlo… pero eso es realmente difícil con la amortización. Y tienes razón, el 1% es muy poco, ¿cuál sería tu mínimo personal de amortización con un interés del 4%? ¿1,5% o 2%?
Para vender la “propiedad intermedia”: si no vale la pena financieramente venderla, entonces el arrendamiento también sería una opción para nosotros. Aunque la cuota entonces debería estar diseñada de tal forma que pueda cubrirla un posible alquiler. Lo que probablemente nos llevaría de nuevo hacia una amortización del 1% o posibles cambios de amortización. Quizás sea una opción.. :)
Para valorar si vale la pena en cuanto a acumulación de capital, personalmente preferiría calcular el alquiler frío actual contra la carga de intereses. Es decir, si pagamos más intereses que el alquiler frío actual (1,4k), debería haber una plusvalía para que valga la pena. Sobre todo porque aún se suman los costos adicionales de compra. Pero otra vez, si tan solo tuviéramos una bola de cristal.
Sobre los gastos: ¿ustedes tienen un coche de empresa con tributación y deben pagar la electricidad de este ustedes mismos? Sobre los 300 € de seguro de pensión. A esa edad no se necesita seguro de pensión. Los intereses actualmente en una financiación del 100% están por encima del 4%. Si se calcula según el alquiler eso significa un valor de vivienda de más de 500,000 €. El piso alquilado debe entrar en la consideración global, cualquier otra cosa es contabilidad mental.
Tengo la posibilidad de pedir el coche de empresa con o sin tarjeta de combustible. Con ella serían 400 €, sin ella son 200 € y además 100 € por electricidad privada.
Sobre el seguro de pensión: especialmente a una edad joven me parece importante, porque con interés compuesto y cuotas relativamente bajas se puede lograr bastante.
Y para ser completo: la propiedad alquilada fue financiada en 2020 con un interés del 1,3 % y al 110%. Actualmente casi se han amortizado los costos adicionales de compra. Precio de compra y crédito pendiente unos 100k €, valor actual (?).
Parece que los OP ya lo hacen ;)
Exacto, ya tenemos un piso. Seguimos buscando, sin embargo estos pisos con intereses del 4% y retorno de alquiler del 3% nunca se amortizan, y hasta ahora no quisimos cubrir con dinero extra, porque así dependeríamos completamente de la plusvalía… ¿Aun así crees que es recomendable actualmente?