Merci d'abord pour toutes ces réponses très utiles !
Pour répondre à quelques points :
En général, vous avez des idées très solides et on sent que vous vous êtes déjà un peu penchés sur les chiffres. L’idée que "le premier bien immobilier ne doit pas être le dernier" vaut déjà beaucoup. Le revenu est bon, les taux sont actuellement simplement difficiles car les prix n’ont pas baissé en proportion. Personne n’a de boule de cristal, personnellement je suis plutôt pessimiste en ce moment. Tant que construire ne deviendra pas beaucoup moins cher, le parc existant ne sera pas moins cher non plus. L’économie n’a pas été aussi bonne depuis un moment, l’énergie est chère, je vois peu de marge d’amélioration avant la fin de la guerre. Pour les taux, d’autres hausses ont déjà été suggérées, au moins les experts semblent trouver cela plus probable que le contraire. Sur Tagesschau, j’ai déjà lu qu’on attendait des taux de crédit immobilier à 5 % dans le courant de l’année 23. Mais la moitié de l’année est déjà passée et on ne voit encore rien de tel.
Mais tout cela est de la spéculation – cela veut dire qu’on ne peut pas vraiment vous aider dans le forum.
Qu’est-ce qui a fait que votre projet est devenu "plus concret" ? Avez-vous quelque chose en vue ?
Si vous avez vraiment un cadre temporel, vous pourriez peut-être transférer le capital pour la maison des ETF vers un compte sur livret si la situation est favorable.
C’est déjà rassurant de ne pas complètement se tromper. Car justement, on a beaucoup calculé avec les chiffres, mais quelques regards supplémentaires sont toujours très utiles :)
La boule de cristal serait vraiment parfaite, mais c’est justement pour les raisons que tu as citées qu’on a même commencé à penser à nouveau à l’épargne-logement. Jusqu’à il y a six mois, j’étais totalement contre, car dans la situation d’alors cela n’aurait pas du tout été rentable, mais maintenant ça semble redevenir plus intéressant. Ici peut-être la question, existe-t-il des contrats d’épargne-logement qui pourraient être attribués à court terme (moins de 5 ans) ?
Cela est devenu "plus concret" parce qu’on a eu récemment plus de problèmes avec notre propriétaire et qu’on travaille tous les deux depuis un an. Ce n’est pas urgent, mais maintenant c’est possible qu’on travaille activement dessus tous les deux et le désir devient de plus en plus fort.
Pour le cadre temporel, c’est compliqué, dans les 1 à 3 prochaines années ce serait bien, mais qui sait quand on trouvera vraiment quelque chose qui convient... mais bien sûr une partie pourrait déjà être mise sur un compte sur livret.
Vous avez sûrement encore un potentiel de salaire. Nous sommes tous les deux dans l’IT et je ne vois pas notre secteur s’essouffler rapidement, au contraire. Je ne voudrais pas trop restreindre le niveau de vie lié à l’immobilier. Peut-être les premières années, parce qu’on a vraiment beaucoup de dépenses lors de la construction. Mais pendant un certain temps, la joie de la nouvelle maison peut compenser des vacances ratées. À moyen terme, je planifierais le financement pour que vous puissiez encore vivre heureux avec. Nous avons eu la chance de bloquer tout ça début 2022. Nous étions au milieu de la spirale ascendante des taux, mais avons quand même eu un moment moyen. C’est pour cela que notre mensualité est bien en dessous de 2000. Cela aurait été notre limite de douleur, au-delà on ne se serait pas sentis à l’aise.
Je ne ferais pas de remboursement à 1 %. Tu paies presque que des intérêts et tu réduis trop peu le crédit.
Mais gardez à l’esprit que si vous achetez maintenant un bien abordable avec des compromis, dans l’idée de le revendre dans quelques années pour un mieux : si les conditions d’achat sont meilleures plus tard, les conditions de revente de votre premier bien seront pires. Un bien abordable actuellement, vous l’achetez au niveau actuel des prix. Si les prix ou les taux baissent, vous n’obtiendrez peut-être pas pour ce premier bien ce que vous avez payé, ou au moins pas un gros bénéfice. Pourtant avec un amortissement correct, vous aurez constitué du capital, ce que je trouve mieux que de louer. ;)
Pour le sujet IT / salaire / hors sujet juste très brièvement : on ne s’inquiète absolument pas que ça descendra pour nous dans les 5 à 10 prochaines années. Il y a tellement de postes en IT à pourvoir en premier lieu. Et de plus, on ne se repose pas sur nos positions mais on se forme régulièrement et on travaille activement pour avancer professionnellement.
La limite de douleur à 2000 j’aimerais aussi la respecter... mais cela devient effectivement compliqué avec l’amortissement. Et tu as bien raison, 1 % c’est vraiment peu, quelle serait ta minimum personnel à dire, avec un taux de 4 % ? 1,5 % ou 2 % ?
Pour la vente de la "propriété intermédiaire" : si ça ne vaut pas le coup financièrement de la revendre, la location est en principe une option pour nous aussi. La mensualité devrait alors être encore plus ajustée pour qu’elle puisse être couverte par un loyer potentiel. Ce qui nous ramène probablement vers 1 % d’amortissement ou un éventuel changement d’amortissement. Peut-être que c’est une option.. :)
Pour voir si cela vaut le coup financièrement, je ferais personnellement un calcul entre le loyer actuel et le coût des intérêts. Si on paie plus d’intérêts que le loyer actuel (1400 €), il faudrait quand même une plus-value pour que ça vaille le coup. Surtout qu’il y a encore les coûts annexes d’achat. Mais encore une fois, si on avait une boule de cristal.
Concernant les dépenses : vous avez une voiture de fonction incluant la taxation et vous devez payer l’électricité vous-mêmes ? Concernant les 300 € d’assurance retraite, à cet âge-là on n’a pas besoin d’une assurance retraite. Les taux sont actuellement déjà au-dessus de 4 % pour un financement à 100 %. En extrapolant depuis le loyer cela signifie une valeur du logement de plus de 500 000 €. L’appartement loué doit être pris en compte dans l’analyse globale, tout le reste est une comptabilité mentale.
J’ai la possibilité de choisir la voiture de fonction avec ou sans carte carburant. Avec la carte cela ferait 400 €, sans c’est 200 € plus 100 € d’électricité privée.
Concernant l’assurance retraite : je la trouve importante surtout jeune, car grâce aux intérêts composés et à des versements relativement faibles, on peut réaliser pas mal de choses.
Et pour être complet : l’immeuble loué a été financé en 2020 à 1,3 % à 110 %. Actuellement, les frais annexes à l’achat sont presque remboursés. Prix d’achat et crédit restant environ 100 k €, valeur actuelle (?).
Il semble que les TE le fassent déjà ;)
Exact, un appartement est déjà en possession. On est toujours à la recherche, mais ces appartements à 4 % d’intérêts et 3 % de rendement locatif ne sont jamais rentables, et jusqu’à présent on ne voulait pas mettre de l’argent de notre poche parce qu’alors on dépendrait complètement de la plus-value... Est-ce que tu trouverais cela pertinent quand même actuellement ?