Bamboochaa
08.04.2021 15:33:35
- #1
Hola a todos,
hasta ahora solo he sido un lector silencioso y me gustaría recibir alguna opinión sobre el siguiente asunto.
Hemos adquirido la parcela 458 con una pequeña casa para derribar en NRW. El terreno en sí tiene aproximadamente 2700 m², y la superficie edificable señalada es de aproximadamente 430 m². La parte oriental del terreno (en la zona de la parcela 455) tiene una fuerte pendiente, termina en un río y, en principio, no es edificable. Esto y el resto están inscritos en el registro de la propiedad como pradera o como área forestal y de recreo, pero en teoría serían edificables.
La calle se bifurca inmediatamente antes del terreno y termina en callejones sin salida. La calle en el área de la parcela 455 está, según estimaciones, unos 20 m más abajo en altura que el terreno, de modo que desde allí apenas se puede ver nuestro terreno. (El material cartográfico está orientado hacia el norte). Las parcelas 216/243/246/488 corren más o menos en el límite del pueblo. Allí ya existe una extensa reserva natural que aún pertenece a la ciudad.
No existe un plan de desarrollo válido en esta zona.
Tras una primera conversación con la oficina local de urbanismo, se aplica para nuestro terreno la normativa de construcción según el §34 del Código de Ordenación Territorial, si queremos demoler y construir de nuevo. Nos informaron que una nueva construcción debe orientarse al edificio vecino directo de la parcela 283. En particular, la orientación de la fachada del edificio vecino es decisiva. Si se transfiere o prolonga la fachada del edificio vecino sobre nuestro terreno, se obtiene una ventana edificable relativamente pequeña, pero de esta manera se integraría mejor. (véase mi archivo adjunto).
Para evitar superar la ventana edificable hacia el este, probablemente tendríamos que desplazar el edificio más hacia la calle (hacia el oeste), lo cual sería aprobable desde el punto de vista de la oficina.
Por supuesto, preferiríamos exceder la superficie edificable en dirección este. Así podríamos cumplir mejor con la demanda original de la oficina de urbanismo, de colocar el edificio alineado con el vecino, y al mismo tiempo generar una especie de protección visual para el vecino.
Sin embargo, se nos advirtió que fuera de la ventana edificable podría tratarse ya de un área periférica según el §35, ya que es el último terreno sin edificaciones vecinas en el lado sur. Por lo tanto, la construcción fuera de la superficie edificable señalada podría ser difícil o imposible. Pero no estaban seguros de ello.
Debido a estas especificaciones y a las condiciones locales (entre otras, ligera pendiente en el área de la ventana edificable), hemos decidido contratar a dos arquitectos bien conectados localmente para la primera planificación de una nueva construcción. (Casa unifamiliar de 160 m² con sótano parcial/total), fases del servicio 1-4.
Dicho esto, en resumen.
¿Estaríais vosotros de acuerdo con la oficina de urbanismo en que la superficie fuera de la ventana edificable podría ya considerarse un área periférica? Nosotros y también los arquitectos vemos ese argumento con cierto escepticismo. ¿Qué opináis vosotros? Tal vez alguno de vosotros tenga buenos argumentos o contraargumentos que puedan presentarse en caso de una denegación de nuestro proyecto.
¿Cómo valoráis las posibilidades de que la oficina de urbanismo permita al menos una construcción hacia el este, de modo que podamos colocar nuestro edificio en prolongación con el vecino?
¿Puede la oficina de urbanismo ampliar la ventana edificable o necesitamos algún tipo de permiso especial?
Muchas gracias de antemano a todos.
Por supuesto, en las próximas semanas documentaré el progreso y compartiré con vosotros con gusto nuestros primeros pensamientos/planos y bocetos.
hasta ahora solo he sido un lector silencioso y me gustaría recibir alguna opinión sobre el siguiente asunto.
Hemos adquirido la parcela 458 con una pequeña casa para derribar en NRW. El terreno en sí tiene aproximadamente 2700 m², y la superficie edificable señalada es de aproximadamente 430 m². La parte oriental del terreno (en la zona de la parcela 455) tiene una fuerte pendiente, termina en un río y, en principio, no es edificable. Esto y el resto están inscritos en el registro de la propiedad como pradera o como área forestal y de recreo, pero en teoría serían edificables.
La calle se bifurca inmediatamente antes del terreno y termina en callejones sin salida. La calle en el área de la parcela 455 está, según estimaciones, unos 20 m más abajo en altura que el terreno, de modo que desde allí apenas se puede ver nuestro terreno. (El material cartográfico está orientado hacia el norte). Las parcelas 216/243/246/488 corren más o menos en el límite del pueblo. Allí ya existe una extensa reserva natural que aún pertenece a la ciudad.
No existe un plan de desarrollo válido en esta zona.
Tras una primera conversación con la oficina local de urbanismo, se aplica para nuestro terreno la normativa de construcción según el §34 del Código de Ordenación Territorial, si queremos demoler y construir de nuevo. Nos informaron que una nueva construcción debe orientarse al edificio vecino directo de la parcela 283. En particular, la orientación de la fachada del edificio vecino es decisiva. Si se transfiere o prolonga la fachada del edificio vecino sobre nuestro terreno, se obtiene una ventana edificable relativamente pequeña, pero de esta manera se integraría mejor. (véase mi archivo adjunto).
Para evitar superar la ventana edificable hacia el este, probablemente tendríamos que desplazar el edificio más hacia la calle (hacia el oeste), lo cual sería aprobable desde el punto de vista de la oficina.
Por supuesto, preferiríamos exceder la superficie edificable en dirección este. Así podríamos cumplir mejor con la demanda original de la oficina de urbanismo, de colocar el edificio alineado con el vecino, y al mismo tiempo generar una especie de protección visual para el vecino.
Sin embargo, se nos advirtió que fuera de la ventana edificable podría tratarse ya de un área periférica según el §35, ya que es el último terreno sin edificaciones vecinas en el lado sur. Por lo tanto, la construcción fuera de la superficie edificable señalada podría ser difícil o imposible. Pero no estaban seguros de ello.
Debido a estas especificaciones y a las condiciones locales (entre otras, ligera pendiente en el área de la ventana edificable), hemos decidido contratar a dos arquitectos bien conectados localmente para la primera planificación de una nueva construcción. (Casa unifamiliar de 160 m² con sótano parcial/total), fases del servicio 1-4.
Dicho esto, en resumen.
¿Estaríais vosotros de acuerdo con la oficina de urbanismo en que la superficie fuera de la ventana edificable podría ya considerarse un área periférica? Nosotros y también los arquitectos vemos ese argumento con cierto escepticismo. ¿Qué opináis vosotros? Tal vez alguno de vosotros tenga buenos argumentos o contraargumentos que puedan presentarse en caso de una denegación de nuestro proyecto.
¿Cómo valoráis las posibilidades de que la oficina de urbanismo permita al menos una construcción hacia el este, de modo que podamos colocar nuestro edificio en prolongación con el vecino?
¿Puede la oficina de urbanismo ampliar la ventana edificable o necesitamos algún tipo de permiso especial?
Muchas gracias de antemano a todos.
Por supuesto, en las próximas semanas documentaré el progreso y compartiré con vosotros con gusto nuestros primeros pensamientos/planos y bocetos.