因融资而不确定

大家好，

目前我们也正在进行我们的房屋建设项目的最终规划。融资文件已经提交给贷款机构并正在审核中。随着签字的临近，我们对于盖房子的信心越来越不足。许多方面都建议我们不要盖房子。你们怎么看以下这些参数：

90,000欧元地块，位于新建住宅区，已完全配套
215,000欧元毛坯交钥匙房屋建设（KFW 70，净面积135平方米/建筑面积160平方米）
44,000欧元附加费用，配套设施（房屋接入）及外部设施等

总计349,000欧元，其中45,000欧元为自有资金。
此外，厨房费用由自有资金支付——8,000欧元。还有约12,000欧元作为备用金。

收入：

男方：3,100欧元净收入（全职）
女方：1,100欧元净收入（兼职）
计划年底休育儿假一年，然后以兼职方式回归工作。我们预计育儿假期间每月约550欧元，为期12个月。

目前有一个孩子，第二个正在孕育中。

本地银行融资：

1. 银行贷款230,000欧元，15年固定利率，利率2.12%，偿还率2%，到期剩余贷款约154,500欧元
2. KFW贷款25,000欧元，KFW 124，10年固定利率，利率1.7%，到期剩余贷款19,605欧元
3. KFW贷款50,000欧元，KFW 153，10年固定利率，利率0.85%，到期剩余贷款35,800欧元

关于第1项，计划每年至少进行2,000欧元的特别偿还。另外我考虑为了锁定利率，签订1或2个建筑储蓄合同，金额为100,000欧元或2个50,000欧元（利率约2-2.5%），使其在15年后到期。
关于第2和第3项，为锁定利率，有一个金额为55,000欧元的建筑储蓄合同（当前储蓄比例20%），计划10年后到期（达到40%），利率约3%。

全部放款后计划还款额为1,050欧元，加上新的附加费用330欧元。
之前租金为450欧元，加附加费用220欧元。

你们怎么看？！

谢谢，最好的问候

听起来合理且可行，只要“他的”收入有保障。必须清楚，基本上“他”支付所有费用，承担所有风险。如果“她”没有收入（或收入很少），在最坏的情况下，“他”会被全部扣押。只要你的工资进账，应该还是负担得起的。你只需要注意不要一次要求太多。分期偿还，未来保障的住房储蓄合同等等？有长期固定利率不是更简单吗？我们签了一个类似的贷款，利率固定20年。期间KfW贷款也还清了，到时候我们只需要为一个贷款做新的融资。

好的，我现在想再联系一下，因为我们必须在接下来的几天内决定是否购买。

贷款：280,000欧元 + 50,000欧元KfW住房贷款 = 330,000欧元融资
还款：1.5%
利率：十年期2.1% 或十五年期2.3%
自有资金：35,000欧元 + 20,000欧元用于土地购置税的赞助
我的收入：3100欧元 + 两个孩子的儿童补助
我妻子收入：1200欧元
每月负担：十年期1020欧元
每月负担：十五年期1200欧元

我们计划每月生活支出（包括保险、儿童看护等）约为2600欧元。加上贷款月供，再加400欧元的附加费用（含税），150欧元的储备金，我们的月支出大约是4300欧元。理论上还会留下约300欧元的缓冲，万一需要买新车之类的。

我们现在都超过40岁了，预计无法还清房贷。计划仍然是在20年后卖掉房子，然后找一个适合退休生活的住所。虽然不是每个人都赞同这个计划，但这是一条路。我们住在黑森州的柏格施特拉瑟（Bergstraße）地区，地理位置优越，交通便利，同时环境也很宁静。

你们如何看待每月2600欧元的生活开支？是非常多，还是可以接受？
撇开卖房计划不谈：你们觉得预算是否太紧张？月负担是否太紧？
这对退休有什么过大的风险吗？
我们预计我们所在区域的房价将保持高位。目前40年房龄的房子售价在300,000欧元及以上。
自有资金相对较少，是因为我们之前没有考虑买房，多年旅行。后来有了孩子……

好了，希望我没有遗漏什么。

这就像你上面的海报一样。“他”基本上支付了一切，“他”承担风险。如果想做的话可以这样做。正如你们已经正确考虑的那样，你们也必须在某个时候每月投入150欧元的储蓄额到房子里，以保持价值。

我不理解15年的利率。为什么会高出180欧元？如果15年的利率真的只贵0.2%，那这并不是一个很难的决定。你想通过融资达到什么目的？尽可能低的成本？尽可能多的20年安全性？还是尽可能多的灵活性？

贷款：280,000欧元 + 50,000欧元KfW住房贷款 = 330,000欧元融资
还款比例：1.5%
利率：10年期为2.1% 或 15年期为2.3%
自有资金：35,000欧元 + 20,000欧元作为购买房产税的赞助
我的收入：3,100欧元 + 儿童津贴（2个孩子）
我妻子的收入：1,200欧元
每月负担：10年期为1,020欧元
每月负担：15年期为1,200欧元

这些数字似乎不对。按照1.5%的还款比例，月供既不会是1,020欧元，也不会是1,200欧元。要达到这个月负担，KfW贷款的还款比例必须超过5%。

两种还款方式的差额大约只有45-46欧元。简化计算（不考虑复利效应），可以用280,000 * 0.2% / 12个月来估算。