当前建筑价格参考 / 现在建造还是等待？

在费尔尔巴赫有一个大型样板公园，我们下周会去参观。

1. 使用论坛搜索词如“房屋建造时间表”、“Gerddieter”、“单独授标”/“自我授标”，阅读已有关于房屋规划流程的主题；

2. 现在去建筑公司和样板房展览。谨慎选择较高端需求的供应商（你们会需要这个缓冲），并考虑销售人员的跟踪行为，即准备一个一次性电子邮件地址和一部预付费普通手机；

不安感总是在那些本不需要担心的人中最强烈。事实就是这样。
然而，自2021年以来，建筑价格并没有大幅上涨。问题在于高利率。因此，那些只需要少量融资而剩余部分已有的人，绝对应该现在就开始。
价格不可能明显下降，因为工资、材料价格以及各方合理的盈利预期都不支持价格下跌。
如果几年后利率再次下降，价格螺旋将重新启动。对产权或住房需求的渴望仍然超过市场供应。

那里也应该注意建筑密度和容积率。停车位规定可能要求3个停车位，这对400平方米来说可能已经很紧张甚至不可能。

说实话，我不太理解你问题背后的问题。如果你们在“可以多一点吗？”这个问题上，不仅在香肠柜台（270克而不是半磅），而且在房地产市场（600平方而不是400平方建筑用地）都能说“是！”，而且至少在假设每平米3千欧元，190平米住宅加附属套房的前提下能够承担得起，那你们显然只是在电视上见过资金问题。不过那样的话，你们根本不需要去在意建筑成本是否变贵以及贵多少。能够负担得起600平方米的建筑用地，本身就说明你们有稳健的财务，和/或斯图加特大都市区范围非常广泛，我们说的不是鲁特斯海姆或者迪青根，最高级别是“莱因费尔登大都市区”（？）

请你们回想一下时间：五年前（=疫情前）、十年前或者更久之前（洛塔尔风暴、基里尔风暴之前……）。从那时到现在，建设贷款利率时涨时落，建筑和其它费用却一直在上涨。这些都不是像哈雷彗星那样罕见的事件。假设普京、哈马斯等明年都成为历史，哈贝克的“禁止暖气”也取消了，芯片短缺和热泵供应困难也没有了（毕竟还有人相信每天早晨都会诞生一位好仙女）。我给我的信息博客取名“现在就建”，是有原因的，因为没有迹象显示那些犹豫不决的人会幸运。押注价格下跌是傻瓜的行为，他们愿意（按购买力计算）变穷。时间不会治愈价格。即使是科斯托拉尼，如果中断了危机的线索，也不会通过等待变富。

这里绝对不该有“或者”出现在建筑师面前。虽然建筑承包商和成品房供应商喜欢宣称建筑师服务不用额外付费，但他们特别指“必要的”建筑师服务，也就是获得建筑许可所需的。当然，他们也允许客户调整外立面窗户布局，满足对称狂人的审美，或者设计多个效果模拟图。但我建议，绝对不要省去建筑师的设计和招标，直接找总承包商（无论是砖石结构还是“木结构”）。

作为目前职业建筑顾问，同时拥有四十年自建房规划经验的人，我可以向你保证，每省下的建筑师费用都会一比一地转到“意外开支”上，尤其是设计阶段第五阶段的高额费用完全值得。在第六、第七阶段，不进行专业招标，建造成本反而更高（唯一例外是建材商员工优惠，可部分抵消费用，勉强达到零储蓄）。

如果你们现在未经建筑师保护直接找建筑公司（无论哪种建筑方式），他们会给你们报价。但这些报价和专业人士在目前设计阶段的估算一样，都要谨慎对待。包括附属套房算进去的220平方米报价，会让你觉得那些警告者太悲观，建造费用其实比想象中便宜。但即使不考虑未来涨价，最终也只能通过痛苦的追加投资和调整才勉强合理。

这很好——同样地，你们选择本地区的砖石建筑承包商也很不错。他们通常更值得推荐，在出现投诉时不会像大品牌那些华丽宣传册所宣传的那样用法律手段压制你们。

你们选谁来绘图的？自由建筑师（通常处于cand.arch.阶段）是合适的选择，建筑绘图员就不太合适。最好不要自己随便乱画一通。绘图做好后你们最好也只带着需求和愿望清单去见建筑师。

这是很重要的一点。这意味着各种装修房屋厂商（全买家、马萨等）基本上不考虑了，类似Scanhaus Marlow之类的交钥匙折扣商也不考虑。
不要误以为总承包商就是“万能解药”！

我建议你们按以下步骤：
1. 利用论坛搜索关键词如“房屋建设计划表”、“Gerddieter”、“单项分包”/“自主管理”阅读现有的房屋规划相关主题；
2. 现在去建筑公司和样板房展厅，选择较高端的供应商（你们会需要缓冲空间），并考虑销售人员的追踪，建议设置一次性邮箱和预付费的简易手机；
3. 去融资顾问那里，并且同时获取土地评估报告；
4. 委托自由建筑师完成第一和第二阶段设计（“模块A”，参考“房屋建设计划表，也适用于你：HOAI阶段模型！”——需网络搜索，包括引号）；
5. 设计初稿完成后，再次去建筑公司和房屋制造商（这次选择真正合适的市场细分），同时由你或建筑师提出建筑预申请；
6. 根据报价结果决定第三阶段设计方案走砖石结构还是木结构，并委托建筑师完成后续工作（参考上述关键词讨论）。

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