现实的融资项目？

大家好，

之前我一直只是论坛的默默读者，但现在我确实有一个问题，或者想听听其他人的意见。

情况：
父母房子的全面翻修，建造年份1984。目前面积为155m²。

我想接手这栋房子，并将其改造成“两户住宅”。一楼给父母住，二楼和阁楼给我和妻子住。翻修后的居住面积约为~230m²。

我们已经花了一年时间收集各种报价，目前总报价约为€280,000。现在我们开始计算“大账单”。

净收入：
每月4500欧元，不包括我的第13、14、15个月工资，也不包括她因为帮忙父母的宾馆每月300欧元。

银行贷款月供大约为1,250欧元。目前这只是主银行给的一个报价，我们还会再咨询其他银行，但我想先有个参考值。

自有资金：
遗憾的是只有40,000欧元

我已经做了一个月度现金流计划，并模拟了各种情况（失业、孩子+育婴假）。

计划中我考虑了以下项目：
- 房屋附加费用（包括自然灾害保险等保险，电费（月均160欧元），水费，地产税，烟囱清扫费，取暖油，维护费用（每平方米0.50欧元）等）约为816欧元
- 生活费用约为1,300欧元
- 固定基础费用（包括电话、广播电视费、汽车税/保险、汽车维护、私人保险等）约为1,100欧元

因为我接手后可以完全减轻父母的负担，他们以后不会有任何房屋费用了，所以他们愿意每月给我一种“租金”的形式补贴。目前他们说的金额在500到800欧元之间。我计算时用了500欧元和0欧元两种情况。

在现金流计划中，包含租金的情况下，几乎所有情景下现金流都能保持平衡。只有在我失业，或者她育婴假后带孩子不工作时，现金流会出现负数。我们计划生孩子，不过是在3到4年后。

刚开始时我的直觉是“可以”，但是看了很多资料后，越来越混乱，开始有怀疑。我的银行经理说“一切没问题”，但我的现金流计划显示可能会比较紧张。大家怎么看？仅供参考。

如果有问题，欢迎随时提问。

问候

Flo

280.000欧元用于翻修一栋30年的房子？那儿是不是发生了爆炸？还会有多少附加建筑/加建呢？除此之外，凭你的收入，我认为这在财务上明显处于安全区。失业对每个人来说都是一个难以缓冲的风险，那样的话就没人能再买房了。房子还贷款还清了吗，可以抵押吗？

我对此的看法是——完全无责任地——你已经很好地完成了作业，人们不可能为生活中的每一种可能性都做保障或避免。记住，租金收入是需要缴纳所得税的，并且会产生一定的工作量。

我在财务方面完全看不到任何问题 *daumenhoch*

280.000欧元用于修复一栋30年的老房子？
那里难道发生了爆炸吗？还会有多少扩建/加高的工程？
除此之外，凭你的收入，我明显觉得这在经济上是安全的。失业对每个人来说都是一个难以承受的风险，那样的话没人还能买房了。
这栋房子付清贷款了吗？可以抵押贷款吗？

所以所有窗户都会更换——目前只有单层玻璃。此外，二楼的窗户会靠近地面。这栋房子将有三扇新门（两扇用于室内，因为将分成独立的公寓，还有一扇新的主入口门）。现有的走廊将被更新，因为楼梯间将从二楼扩展到阁楼。二楼将拆除三面墙，其中一面需要额外用钢梁支撑。阁楼将被完全重新改造。幸运的是，现有的板条可以用于隔热。二楼还将增加一个浴室和相关管道连接。由于二楼的用水量增加，现有的落水管不够用，需要加大。阁楼将铺设新的干式找平层，因为之前只有木板。阁楼将采用轻质结构施工，石膏板后面还会加木板，以便以后钉钉子时能固定稳固:)

当初水循环系统（不知为何）设计成反向。也就是说，热水先流到上面，到下面需要2-3分钟。现在将重新分开，因此一楼将小范围改管。电表（原在下层公寓）将移到锅炉房并分开计量（一楼和二楼+阁楼），以便清晰计费。由于二楼旧的找平层完全不平，也会更换。

280,000欧元中也包括了室内装修费用。即地板、瓷砖，两者均含人工费。但我们会减少地板的预算，自行铺装。还包括两台壁炉及其安装，以及从二楼拓展一个阳台露台。我们收到了各种报价，从天价（600,000欧元）到目前认为最可行的方案。

折算每平方米，修缮费约为1217欧元。

我想说——纯属个人意见——你的功课做得很充分，人生中不可能对所有意外做好保障或避免。

记得，租金收入是需要缴纳所得税的，同时还会产生一定的管理成本。

好的，我会进一步了解。嗯，我不确定我是否做了“所有”的功课。我试图找个合理的平衡点。从各种论坛、观点和专业文献中，我曾一度感到“信息过载”。一开始觉得“应该没问题”，但现在确实觉得需要考量的很多，也不确定我是否能做到百分百正确判断。但我已经尽力了。毕竟不可能“随便弄弄”。

我的进一步计划是，将额外收入（第13、14、15个月工资）和以往未计入的兼职收入，开始时存起来，作为“应急基金”，大约2万欧元。之后再把额外收入用于提前还贷。

是的，这房子已经由我的父母付清了，他们会把房子完全转给我。我们会重新登记抵押贷款。多方面的人士现在都建议我这样做，以便在那里实现一个干净的“切割”。