巴伐利亚的新建还是买房和修缮

大家好，

我已经在这个论坛里默默潜水好几年了。大约四年前，我和我丈夫从城市搬到了巴伐利亚内陆，三年来一直在寻找合适的房产。遗憾的是，我们从未真正找到满意的——有时候晚了一天，有时候心仪的房子被邻居抢走，等等。

我们是一家四口，两个孩子分别是两岁半和五岁。我全职工作，而我丈夫是家庭主男兼爸爸，在家照顾家庭。我们有不错的储蓄，另外还有大约4500欧元的净收入，包括儿童和家庭津贴，但不包括可能的奖金。

情况是这样的：我祖母在我们市里有一块地，大约1200平方米（其中约300平方米是私家道路，也就是说可建设面积约为900平方米）。大约一年前，她提出免费把这块地给我们（为了稍微作个对比，新建区的土地标准价是每平方米135欧元）。和祖母谈完后，我和潜在继承人，也就是我的父亲和三个叔叔，讨论过这事，起初大家似乎都没什么问题。但是至少有一位叔叔有些潜在顾虑，因为他开始跟我祖母谈她可能立的遗嘱（其实没有遗嘱），这让她非常不高兴。

这块地位于镇中心，没有具体的建设规划，在土地利用规划中被划为混合用地。周边的地块多是斜屋顶房，类型从独栋住宅到多户住宅都有。2003年，这块地曾经有过由我其中一位叔叔批准的含附属住宅的一栋房屋的建设许可，但他最终放弃了建筑。现在那些平面图已经不太符合现代标准（生活地下室配有大容量颗粒燃料锅炉等），我已经看过叔叔给我的图纸。

简而言之，我和我丈夫当时经过一番波折后（加上我比较挑剔，更偏好南向或西向坡地），决定继续寻找翻新项目。

目前我们所在地的情况是，只有状况很差的房产价格在25万欧元以上，而相对体面的、多为80年代建成的房子价格约45万欧元。邻市曾有新的联排别墅，价格约43万欧元，但对我们来说面积太小（缺少书房），且邻市位置偏远，生活设施步行不可达。

我岳父目前住在我们隔壁的单元。如果经济允许，我们希望把他带进附属住宅中。大多数老旧房产的居住面积都很大，通常在220-300平方米之间，因此我们觉得把他纳入规划中既合理又有意义。新建时我们也会考虑这一点。

现在最大的问题是，我们是否应该继续尝试寻找装修项目，还是抓住机会在祖母的地块上建房？我们设想的房子大约160平方米住家面积，附属住宅40平方米，还有一个双车棚——这一切的预算约50万欧元加10%余量。按照每平方米3000欧元的经验法则，这似乎非常紧张。:-(

我丈夫上午通常有些空闲时间，但我认为他缺乏显著的手工技能，所以我打算把所有工种都外包。

我已经整理了一份距离约50公里范围内建筑公司的名单。目前让我关心的问题是建筑公司的财务稳定性和流动性：这些公司基本都是有限责任公司——作为未来可能的业主，应该如何评价这些？在这里是否最好避免较小的企业，选择较大的公司？

非常感谢大家阅读！

所有这些都用大约500,000欧元加上10%的预算？根据经验法则每平方米3000欧元，那就非常紧张了。:-(

……问题在于，经验法则只适用于住宅面积或房屋本身。还要加上附加建筑费用、车库、户外设施，也包括露台和车道。 这是一个山坡地块吗？

我已经整理了一份大约50公里范围内的建筑公司的名单。目前让我关心的问题是这些建筑公司的财务稳定性和流动性：它们基本上都是有限责任公司（GmbHs）——作为未来可能的建设业主，如何评估这种情况？这里是否更好避开较小的公司，选择较大一些的公司？

50公里范围有点太大了，这在我看来选公司时缺少“计划”，更像是想从一个很大的候选池里挑选合适的。你的建筑师应该能推荐合适的公司。有限责任公司几乎是建筑企业的经典法律形式，一家公司的经营健康风险很少与其法律形式有关。如果你觉得有限责任公司还不够大，那你对股份公司或其他类型有何期待？
不存在“太大而不能倒”的情况。完工担保对你更有用——而且建筑师熟悉他的资深伙伴。

我职业上负责寻找建筑师和建筑公司，并且在“建筑公司经验”版块写过一些帖子。评估公司并非玄学，可以参考相关帖子。不过这确实需要练习，半小时内讲不清楚。你最好先找一位融资顾问，然后再设计你的房子。有了初步设计后才更有意义去寻找建筑公司。我还是建议你做正规的招标，从被邀标者的回应也可以看出很多信息。

现在我们地区的情况是，只有破旧的房产售价至少为25万欧元，而半体面的房子，大多建于1980年代，价格约为45万欧元。

在我看来，选择建造年份是在瘟疫和霍乱之间的选择。
80年代建造的房子正好到了需要大规模维修的年纪。屋顶经常临近使用寿命终结。暖气通常是使用燃油等旧式散热器，窗户只比那些破旧房产的单层玻璃稍好一点，能效等级为G到Z等。
那还不如选择真正古老的房子，你知道需要全面整修，这些都已经反映在购买价格里。80年代的房子中间常有人动过手脚，看起来也很整洁，但卖家往往认为可以卖个好价钱。你以为可以直接搬进去（实际上确实可以），但住进去后，你可能就不太喜欢那巴哈马米色的浴室了。或者采暖费用高得令人心痛，脚总是凉飕飕的（没有地暖，地窖顶棚没有保温）等等。

大问题是，我们是否继续尝试寻找一处需要维修的房产，还是抓住机会，选择在祖母的地皮上建房？我们心里想着一栋大约160平方米的住宅，一套40平方米的附属公寓和一个双车棚——这一切的预算约为50万欧元外加10%的预备金。按照每平方米3000欧元的大致规则，这几乎是不够的。 :-(

好问题，下一个问题。
我目前不会，也不能用55万欧元的预算全包建造一栋200平方米的房子（包括企业费用），因为根据地基条件（基础、坡地）、设施接入（房屋连接）、建筑师等，车道、露台等等，头10万欧元（有时是7.5万欧元，有时是17.5万欧元）就已经花完了。然后如果没有你说的自家大量动手，只剩下45万欧元用来建房（两套住宅单位，需要更多昂贵的浴室，更多电气装置，多个入口等）。
这意味着建筑成本为每平方米2250欧元。而这根本行不通。

… 问题还在于这个经验法则只针对居住面积或房子本身。除此之外，还有建筑附加费用、车库、室外设施，也包括露台和车道。
这是一块斜坡地吗？

没错，我叔叔当时的规划是设有带居住功能的地下室。我插入了一张一月份的照片，街道也包括在内。苹果树排后面还有一条宽约1.5米的地带。

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感谢你的详细回复。遗憾的是我们亲戚或熟人中没有人在过去二十年内与建筑师合作建房。我目前找了一位女士，等恢复嗓音（感谢感冒！）后会打电话给她。
关于建筑公司：我们这里已经相当乡村（下巴伐利亚），如果以20公里范围看，选择就很有限。因此我先考虑了几个被熟人和同事推荐的公司，即使他们可能距离稍远几公里。
这些公司也会在慕尼黑进行施工，单程车程大约两个小时。

关于竣工担保听起来正是我所寻找的保障，非常感谢！

55万欧元是我们计划中的自住房预算，不考虑请金融规划师的情况下。
假设在建房计划中合理安排了附属单元，我岳父可以通过出售他现有（非无障碍且过大的）公寓来潜在地支持额外费用。我们之前也差点买一处现有物业，那个时候他也会毫不犹豫地搬进去并分担维修费用。

好问题，下一个问题。
我目前不会用55万欧元预算建造一个200平米的全装修房子（用建筑公司），因为根据地基状况（基础、斜坡）、接驳（房屋接入）、建筑师等，包括车道、露台等，头十万欧元（或者说7.5万欧元，甚至17.5万欧元）就花费出去了。这样，在没有大量自助的情况下，如你所说，房子实际可用的仅剩45万欧元（包括两个住宅单元，也就是更多的豪华浴室、电气、多个入口等）。
这相当于每平米2250欧元的建造成本。这个是行不通的。

我从回答中推断，我们大概能用自有资金建造一栋约155平方米的房子，但附属单元部分还需要和岳父再商量。

关于80年代房屋的问题，我完全同意你说的。那个时代在这里地区可能流行在地下室建桑拿区，感觉有15米连绵的阳台，全部用木材精装修，维护起来非常繁琐。这些首先都需要好好整修……

如果奶奶这么轻松地把它交给你，那就很好。但在我看来，这绝对不是完全免费的。（Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch, Erschliessung usw.）