需要您对出租物业的翻新进行评估

大家好，论坛里的朋友们。
在我开始这个项目之前，想先介绍一下我自己和需要翻新的房子，并征求大家的意见。我今年55岁，已婚，有三个快成年的儿子，住在汉堡。我们居住在一栋50效率标准的复刻房屋，采用石头砌筑，Danhaus，位于格吕克斯堡。我有一些建造经验，2011年参与过新房建设，也做过一次1954年建造的独栋房屋的小规模翻新，以及2014年屋顶保温工程。
我知道现在翻新的时期比较困难，但是由于我的健康（视力）原因时间有些紧迫，我想先听听大家的意见，也包括这次翻新项目的经济性，毕竟这不是自住房，而是出租物业。



这栋两户住宅没有产权负担。

[*]两套独立的公寓，分别为92平方米和90平方米，从楼道进入，位于埃森Haarzopf，占地460平方米
[*]地块直接邻接森林，处于几乎全部翻新的安静住宅区（相较周围房屋）——所有房屋都装修得非常漂亮
[*]后方为森林，土地基准价为420欧元/平方米，但附近基础设施仍然很好
[*]每套公寓最低租金为750欧元（不含暖气）（目前公寓空置）
[*]房子是战后重建的，大约建于1960年
[*]状况良好，屋顶密封，地下室干燥，水、电、暖气管线已经更新
[*]上层公寓内部已完全翻新电线、浴室和暖气片，铺设了复合木地板
[*]下层公寓需要6个暖气片、复合木地板及可能翻新1980年的浴室

计划内容：

- 屋顶保温及重铺，可能带阁楼，烟囱延伸至阁楼地板以下
- 外墙保温——拆除旧塑料砖块，去除后侧旧保温层
- 全部更换窗户——目前是旧铝制窗框
- 将两个燃气锅炉替换为中央燃气锅炉，配备单一燃烧器及用于两套公寓的热量计（更换燃气管线），屋顶配备热水辅助系统，符合KFW 115/100标准（预计其他供暖技术效果不佳）
- 地下室顶部绝缘，KFW要求
- 阁楼地板计划铺设复合木地板，地面（找平层）已经用聚苯乙烯保温并覆以刨花板，可能安装2个暖气片+阁楼窗+2个带遮阳的屋顶窗（提供约35平方米的DIN面积），作为工作区、客房、娱乐区（因楼梯宽度仅75厘米，不被认可为住房面积）

投资大致预算约20万欧元，计划达到最低效率标准115，减去3万欧元KFW还款补贴430计划。
2003年可以直接偿还5万欧元债务，目标是在5-6年内几乎无债务。
每套公寓最低租金750欧元是可行的，若阁楼租出，租金有望更高。

我的备选方案是不做任何翻新直接出租，但暖气20K欧元的费用可能难以避免。
卖房可得约35-38万欧元，但缺乏抗通胀能力和良好安全的投资形式。

大家怎么看，这个翻新项目在这个预算内真的可行吗？我在考虑时还应该注意什么？

我认为你设想的措施用20万是现实的。

谢谢Joedreck的参与。随着石油和天然气的二氧化碳价格上涨，是否可以考虑加入Pelletheizung？地下室空间是有的。目标或补贴可能还能提高。（已知的缺点是电力、清洁和维护）我还不知道颗粒炉对KFW节能房计算的积极影响有多大。

我不知道如果宣称的目标显然是尽快回本的话，我是否会为一个收益型物业花这么多心思。

- 阁楼要做天窗、安装窗户、暖气、保温和地板，但之后仍然只是纯使用空间。租客可能会觉得不错，但他们真的愿意为此支付居住面积的租金吗？
- 拆除立面并进行保温估计至少需要3万欧元。节能的好处归租客，外观是给邻居看的。你们有什么好处？
- 重新覆盖屋顶也要约4万欧元。这有必要吗？屋顶不能再坚持15年吗？
- 新暖气系统最合理，因为它将带来最大的未来暖气费节省。但为什么要做一个昂贵的内置烟囱，还占用居住空间。作为纯出租物业，我觉得不如直接用挂在外墙的不锈钢烟囱。
- 窗户的情况基本和立面一样。这是一个相对昂贵的措施，带来的节省仅体现在租客的暖气费用上。
- 在任何情况下，KFW都不会带来所说的3万欧元补助。430项目对暖气系统结合窗户这样的措施提供15%的补贴，对其他单项措施如立面保温提供10%。假设总投资20万欧元（假设全部用于可补贴项目），其中5万用于暖气和窗户（补贴7,500欧元），那么最终你最多能拿到2.25万欧元补贴（115效能房为12,500欧元贷款减免）。

从未来出租的角度来看，更有意义的是浴室、地板、室内门和电路（例如：插座）甚至厨房。
暖气方面可以考虑一下颗粒锅炉。投资比较贵，但其后能廉价产生大量热量。对一个未做节能改造的老房子来说其实很合适。

如果你对我的个人看法感兴趣：卖了这房子，把钱塞枕头底下也行。“通胀会吞噬我的积蓄”只是一个理论构想。更何况，你们现在能获得比未来十年可能更高的售价，而且翻新也绝不是一种“安全投资方式”。成本上升、费用过高、工程拖延或偷工减料怎么办？投资最终能否完全体现在房产价值上？空置或赖租怎么办？
此外，厚实的储蓄垫为退休生活提供了巨大的安全和灵活性。

总之：卖掉，或者翻新时重点放在暖气和室内外观。

从汉堡在埃森出租？
考虑一下中介/管理费用。
我不会这么做。卖掉吧。

埃森还有家人，Hix医生。尽快还款，因为折旧是五年进行的，五年后折旧结束，租金收入需要纳税。等还款快完成时，税负不会像还贷款时那么重。如果我们现在卖房，接下来的五到六年资金无法合理投资。物业管理将由儿子（律师）负责，就像他管理汉堡另一处已翻新的房子一样。如果房子五到六年不出租或钱放着闲置，我也可以趁那段时间翻新房子，之后再卖。我在这五年还能利用额外的折旧金额，从而使当前的租金收入税收更优惠。
- 你可能误解了：烟囱没有使用，已经有一个供暖系统用的烟囱，所以屋顶没有弱点，拆掉通到阁楼地板下的那个烟囱也不需要复杂的包裹。阁楼里活动空间反而更多。

我觉得你的担忧很好也很现实，Hix医生，而且确实有与土建施工方和租户之间的争执经验，甚至到达地方法院。我不想显得自以为是，这些问题和疑虑确实应该提出。总体来说，我们家作为一个家庭，买房、建房和翻新迄今为止都是值得的，但我们想保持现实，全面翻新确实是另一回事……

为什么115能效房有两套住宅仅有15%的补贴，相当于我得到2 x 15千 = 3万欧元。也许还有供暖颗粒炉的BAFA补贴，可能3.5千，加上太阳能热水 - 还是我理解错了？未来拥有一栋能效房很重要，因为没人愿意住无保温的房子。我不想美化这个项目，我也看到投资只有长期才能回收。有些人梦想着立即建一个55 KfW房还自己动手……

但是你的总结：出售，或者在翻新时集中在供暖和内部外观上。 ——这正是我来到论坛的原因。我希望得到更多意见，也请Hix医生再次感谢并对我的回复和纠正发表看法……