需要您对出租物业的翻新进行评估

因此，我感到奇怪，"Galdreth"的帖子[...]几乎所有人的评价都比我的请求更积极。

对于 来说，是关于自用的，这是完全不同的视角（正如我之前也跟你说过的）。

当我查看埃森市的租金指数，并以Haarzopf的"Milkdelle"街为例时，它给出了当地的比较租金为5.95欧元/平方米。然后如果我输入你的其他数据（独栋住宅，房屋大小等），配备新的暖气后租金是7.98欧元/平方米，通过进一步的节能措施（窗户，外墙等），最多可以提高到9.05欧元/平方米。
以大约180平方米的居住面积计算，除了更换暖气外，这些措施每年仅能带来不到2500欧元的额外冷租金。
税收补贴什么的——这根本不划算！

Hix 博士，我注意到你对你的“这不值得”的观点很坚定。是的，自用和出租房确实有区别。Galdreth 的项目关系到他的经济生计，甚至可能影响他的婚姻。而我这是一个项目，仅仅关系到一大笔钱，这可能无法显著改善我那微薄的养老金。我不像 Galdreth 那样有压力，但我也无法承受失败。

时代正在变化，如果有人认为“如果租户节省了暖气费，房东就不划算”，这在目前的经济状况下或许是真的，但我认为未来几年房主将不得不支付二氧化碳税。2011年我在新建房屋时选择了地热能——当时补贴刚刚取消——即便如此，我今天还会作出同样的决定。

那么回报是什么？回报不仅仅是现金，还有安全性、信用度、信贷可能性，即使在宏观经济变化的情况下，以及对拥有房产的喜悦。我相信论坛里有不少用户，经过一段“疯狂的时间”，能自豪地回顾他们完成的建房项目。

我的意思是，如果我拿不到安全的2-3%的利息，也不能通过股市把一大笔钱变成一笔小财富，那卖房对我没有任何帮助——这不是我的风格。

我五六年后才需要钱养老，因此钱存着。但我现在确实应该卖房，这是明确的。

顺便说一下，租赁法律对新租赁没有租金涨幅上限，而是针对能源改造成本的8%，这显然无法实现！两次每次750欧元的租金非常现实，这里甚至连单元房都更贵。所以我在五六年间通过收入部分还贷，这是卖房时没有的，而房子依然归我所有。当你的钱躺在枕头底下时，我可以还清贷款。之后我将拥有一座翻新的房子，这还花了我已经说明的5万欧元额外还款。一座价值超过50万的两户住宅，有出售或出租的选择——我更倾向出租并传给下一代。房产的安全性、保值和抗通胀性是确定无疑的。你说的每年约11,000欧元、为期5年的税收折旧，对我来说就是“得失参半”的真金白银，这笔钱我每年用来支付假期费用。

如果成本过高，或找不到时间上可行的公司，我将放弃这个项目。如果有人说投入过大且毫无意义，应该直接考虑重建，我也会放弃。呼吁埃森大区的能源顾问联系我，乐意为我提供咨询并可能协助执行该措施。

Hix 先生，如果你观点不同我完全可以接受，但你能否具体一点，而不是只有“卖了就好”这么简单？

还是说就保持房子，只改暖气，然后接下来25年继续为维修和二氧化碳税烦恼，和租户纠缠，租户合理地抱怨窗户差、建筑质量差和暖气费高？

在2010年代初期，有一项DIW的研究显示，私人房东平均只能获得略高于2%的收益率，扣除通货膨胀后，实际上在出租房屋上是亏本的。他们之所以没有察觉，是因为每个月都有“好”的钱进账，且潜在的投资早已在心里算作亏损，或者显然几乎没人进行长期的财务核算。

所以我在5-6年内用租金偿还了一部分贷款，这些收入是卖房时无法获得的，而且房子依然属于我。在你的钱躺在枕头下的这段时间里，我可以还贷。之后我会有一栋翻新的房子，这额外花费了我之前提到的5万特别还款。

我的观点是，你在预期期间的“全面翻新”费用，既无法通过提高租金收入、也无法通过折旧或补贴得到多少回报。基于此，我的建议是：尽可能出租未翻新的房屋，或者干脆卖掉。

你把本来就能获得的租金收入，直接算作“全面翻新”的收益，虽然这些租金你无论如何都可以获得。就是说：如果你明天打广告，这栋（未翻新）房子能在2020年1月1日以每平方米5欧元出租。但如果你选择执行预想的翻新计划，最多也只能在2020年9月1日出租，且租金最多在每平方米8.5欧元左右。翻新后你额外获得了每平方米3.5欧元的租金收入。按182平方米计算，全年大约增加7,650欧元收入，但第一年甚至无法覆盖延长的空置期带来的损失（5*182*9=8,200欧元）。

此外还有风险，例如空置、恶意租客、翻新质量问题、成本上涨、“宰客”、未翻新房屋的进一步维修费用等等。

关键问题是：即使有最多7,650欧元的额外收入，加上可能的税收优惠，你真的能在退休前还清175,000欧元的贷款吗？我认为“不行”，但这方面请你务必咨询专业人士。

但如果你——这也是我的感受——只是“想搞这个项目”，且即使亏本也无所谓，那就不要让一个网络论坛上的家伙劝阻你。

我5-6年后才需要钱用作退休金，所以钱放在储蓄账户里。但卖掉房子我现在就得做——这是很明确的。

如果你真的是5-6年后才需要钱，那么长期出租本来就是不合适的。

我完全赞同Dr. Hix的所有观点。

Bemi Projekt von Galdreth geht es um seine finanzielle Existenz ggf. Ehe. Bei mir ist es ein Projekt das mich „nur“ um ein Batzen Geld, was meine geringe Rente dann ggf. nicht aufbessert. Ich habe nicht den Druck wie Galdreth, aber einen Misserfolg kann ich mir auch nicht leisten.

我非常希望我的婚姻不会因为这个建筑项目而受到影响。我们的项目也包含了大量的理想主义，推动着能源效率的努力。从经济角度来看，这对我们来说肯定不是最优的解决方案。

基本上，我认为能源改造获得高度重视是件好事。然而，在经济考量方面，你必须非常仔细地计算，看看补贴是否值得进行投资。

你好，Galdreth，我不想因为“婚姻”这个话题冒犯你。但我工作中接触到建筑客户，其中确实有不少婚姻经不起建造期的考验。
我必须承认，我只是简单浏览了你的计划——但可以说KFW 55标准已经相当有挑战了。是的，资助常常不足以覆盖额外费用。
所以这个房子我只单独翻新了屋顶、窗户和缝隙外墙，因我不想用吹填式保温。然后直接没有做屋内装修，但窗户很大，采用了强力保温和隔热。
我住在这房子后面，每天都很喜欢这次工程。这里汉堡的房价已经翻倍，但那只有在卖房时才有价值。
我同意你，节能翻新长期来看是值得的。所以我会继续推进我在埃森的项目，好做出一个对我来说相对明智的决定，至少从长远来看这一投资能成功。
祝你在建房项目中保持良好心态，施工顺利成功。