多户出租公寓作为投资——贷款比例是多少？

你好，

谁将以借款人的身份出现？你和你哥哥作为 GBR？你那边情况如何？你会在德国从事某种工作吗？你哥哥做什么？虽然有70万作为自有资本，但我无法评估实际的建筑项目费用。银行不会仅仅依赖租金收入。此外，借款人还带来的其他收入也很重要。

再次感谢你们俩提供的非常有用的建议！
Dirk，中介并没有说是4%，那只是我最初的估算。正如我所说，我现在正在进行规划、计算和评估风险/机会。关于4%的想法大致是根据下面表格里的内容得出的。租金和空置率已经包含在每年的租金里。如果能收到关于这个估算有多现实的反馈，我会很高兴！

如果我现在支付的是2%的实际利率，根据与银行的初步谈话以及对KfW贷款的考虑，这应该是可行的，那么剩下的应税回报率（基于建筑成本，土地已经拥有了）就是2-3%。但租金也会上涨，希望在勃兰登堡也是如此。我也会偿还贷款，或者把一部分盈余投资在澳大利亚，以便在利率锁定期结束时可以使用。这里有大约5%的存款利息，但当然也存在汇率风险，同时这也是一个潜在的机会。

嗯，你们可以看到，这个项目还处于早期阶段，欢迎你们所有的建议。事实是，自从德国统一以来，也就是25年，这块草地（土地）一直闲置，没有产生收益，而我很想改变这一点。

项目 项目差 项目中 项目最好
每平方米租金 € 7.50 € 7.75 € 8.00
建筑成本 € 1,500.00 € 1,400.00 € 1,300.00
每年租金 8 9 10
每年租金 € 60.00 € 69.75 € 80.00
不含利息收益率 4.00% 4.98% 6.15%

你好 HilfeHilfe，
我们的公司形式也还没有决定，但我觉得 GBR 可能是最好的选择？

我会继续在德国获得我薪水的50%，这笔钱来自澳大利亚，具体金额取决于汇率，税后大约是每年40,000欧元左右。如果建房项目允许时间，我肯定有一些机会在德国兼职做讲师或公司的顾问（我是科学家），赚一些额外收入，但肯定不会有很高的薪水。我的哥哥到时候（希望如此）是初级教师，所以工资肯定不高，但职业前景稳固。总体来说收入是有的，但不会很高。我联系过的银行已经表示，如果有40%的自有资本（包括土地），我们的谈判基础会很好（即利率较低），如果自有资本少得多，和这家银行的贷款成本就会更高。
问候

你好

正如我所说，我无法评估如此重大的项目。来自国外的收入对银行来说通常是一种风险（他们无法通过工资扣押获得资金）。对于这样的项目，我仍然建议争取获得长期固定利率，至少15到20年。

关于企业形式我无法给你建议！这需要税务顾问处理！

抱歉，f.a.b.,

你应该尽快与有经验的人坐下来谈谈，我的建议是找一个承建商，他们可以预先融资并帮你接手部分建筑。

以你的数据，4%的收益率绝对无法实现，因为在你计算的最坏情况下的4%中，你还必须支付

- 还款
- 预留金
- 所得税

光还款一项就可能让你陷入困境。即使使用利率掉期，你也很难进入盈利区间，因为如果银行看不到还款，通常贷款会变贵，因为他们必须依赖于10-15年后有一次性还款，并且你的澳大利亚利率交易成功了。

所以只有两种方式——要么你快速学习，要么找专业人士帮你做。一个问题应该让你思考……如果这块地自从德国统一以来就在那里，等待开发，为什么当地的承建商/投资者25年来没有蜂拥而至？为什么它现在突然变成所谓的“香饽饽”，而不是25年来一直如此？

此致
Dirk Grafe

我认为，对于新建一个出租物业，每年2%的利率虽然金额较大，但不现实。之前和谁谈过这个？最好参照3%这个数字。如果能便宜些那是好事。

在这个项目中，个人收入几乎无关紧要。无论是4万还是8万欧元，无论是在德国还是奥地利。

自有资本可能会在规划阶段就用光。

建筑成本有多高？我参考一下Grafe先生……20乘以15万欧元是3000万欧元建筑成本，加上500万欧元土地费用。

这意味着只有15%的自有资本和85%的外部资本。这将非常紧张甚至不可能。作为参考：通常这种项目至少需要25%-35%的自有资本。若你们要找一家靠谱的银行，可能无法避免直接销售和推销一栋（4-5户）房子。这是我的看法。