以191,000欧元购买319平方米的土地并建造房屋现实吗？

大家好，

我们计划在阿沙芬堡地区购买一块土地，价格为191,000欧元。目前我们不确定有了孩子之后是否一切都能顺利进行。根据财务顾问的说法，这没有问题。但我不太确定，所以我们需要进一步的评估。

如果我们两人都全职工作，那没问题。最迟等第一个孩子出生时，我妻子想休一年育儿假，之后每周工作21小时。这样我们的家庭收入将减少到大约4,700欧元，暂且不考虑可能的工资增长。目前如果没有孩子且全职工作，我们能承担的贷款月还款额度为2,650欧元，但有了孩子后会降至1,500欧元，因为我必须按三个人的饮食成本来计算。

最优惠的贷款利率为3.23%，这样我在44年后还清贷款，每月还款1,550欧元。

房屋的费用是否现实？
我有没有忽略什么？
还是说这样其实是可行的？

土地信息：

319 平方米
房屋：半独立式住宅
建筑范围：14 x 8 米
楼层数：规定为2个完整楼层
屋顶形式：传统双坡屋顶、单坡屋顶、平屋顶及错层楼层
建筑面积比 0.4
太阳能系统强制，至少3.5千瓦峰值
开挖等级区域为3至4

土地配套设施将于2024年12月完成。最早可于2025年开工。
配套费用已包含在购买价格中，无需额外支付。

房屋规划：

135平方米，5个房间，基础板结构
自助施工绝对可行，如刮腻子、打磨、刷漆、贴墙纸、铺地板及瓷砖。以后还可铺设花园砖等。
地暖安装理论上可行（叔叔是暖通技工）

你们的基本信息：
你们多大年龄？
男：31岁 / 女：31岁，已婚

有孩子吗？
没有

计划要孩子吗？
是，1-2个

你们的职业是什么？
男方在采购部门工作，35小时/周；女方在律师秘书处工作，32小时/周

收入和财富状况：

你们的收入是多少（毛/净）？
男方净收入3,100欧元 / 女方净收入2,700欧元，家庭净收入合计5,800欧元

你们有多少自有资金？
我们有240,000欧元可用 + 目前Riester养老账户37,500欧元（如果解约，需退还补助金，实际可得28,500欧元） + 预计2024年储蓄约25,000欧元

你们计划投入多少自有资金到买房项目？
235,000欧元 + 28,500欧元Riester资金用于房屋/土地，15,000欧元用于厨房，15,000欧元作为紧急备用金等。

	每月
总收入	6,050.00 €
总支出	3,391.75 €
余额	2,658.25 €
收入
工资	5,800.00 €
儿童津贴	250 €
固定支出
交通
机动车保险	40.13 €
车辆税	13.50 €
保养	25.00 €
车辆年检	7.00 €
维修	14.58 €
轮胎	17.00 €
加油	200.00 €
公共交通	250.00 €
ACE汽车俱乐部	12.00 €
保险/银行
旅游险	2.00 €
责任险	10.00 €
失能险	170.00 €
牙齿补充险	14.40 €
养老保险（Volkswohl Bund）	54.00 €
IG-Metall工会费	35.00 €
账户管理费	9.00 €
电话/互联网
手机合约	17.00 €
广播费	18.36 €
固定电话/DSL	38.89 €
房租/物业费
电费	150.00 €
地税	45.00 €
垃圾费	25.00 €
水费	60.00 €
取暖费（电费）	130.00 €
暖气维护	25.00 €
保险	50.00 €
维修基金储备	140.00 €
街道清洁费	30.00 €
其他
理发	80.00 €
幼儿园	由雇主支付
变动支出
订阅服务
Netflix	12.99 €
Amazon-Prime	5.90 €
饮食/日用品/药品
其他	490.00 €
药房	100.00 €
娱乐活动
购买用品	150.00 €
度假	200.00 €
服装	150.00 €
其他（餐厅、游泳池、电影院等）	600.00 €

以下是我目前的大致房屋费用预算，许多数据来自网络。

地价			191,000欧元
巴伐利亚地税	3.50%		6,685欧元
公证费	1.50%		2,865欧元
土地登记费	0.50%		955欧元
中介费			0欧元
土地总费用			201,505欧元
建筑附加费用
建筑许可费	1%		4,050欧元
建筑合同审核费			1,500欧元
结构工程师费用			4,000欧元
测量费			2,500欧元
地质勘察费			2,000欧元
建筑用水费			2,000欧元
建筑用电费			4,000欧元
土方作业费			15,000欧元
配套设施（水、电、互联网）费用			10,000欧元
建筑责任险			200欧元
建筑性能保险费			900欧元
建筑师费			6,000欧元
施工道路费			700欧元
施工期利息
附加费用总计			52,850欧元
房屋部分
建筑单价每平方米	3,000欧元	135平方米	405,000欧元
光伏系统及储能设备			12,000欧元
预备金	10%		35,000欧元
停车位			2,000欧元
露台			5,000欧元
花园			2,000欧元
围栏			2,000欧元
自助施工	5%		20,250欧元
建筑总费用			442,750欧元
总费用			697,105欧元
自有资金			235,000欧元
Riester养老账户			28,500欧元
贷款金额			433,605欧元

非常感谢大家的支持。

这是一个很紧的内裤。我觉得自己也能应付这小额度（月供和迷你还款）。但必须明确的是，总得有两个工作。孩子很贵（我自己有三个孩子……）。
这需要自律。而且应该尽量别出乱子。现在就要过将来那样的生活，把所有多余的钱存起来。或许可以根据计划要孩子的时间，拿一小笔融资部分做一个很短期的利率锁定，并在几年内全额还清。

另外我还想知道融资的利率锁定期。这是一个可能会断你后路的点。比如10年后，4.33万欧元的贷款大概只还了约3500欧元（按照略高于1%的还款率粗略估计）还剩下3.85万欧元。如果后续利率是7%，月供会大幅增加——确切来说会翻倍。

房子如果变贵了，也会很糟。可能会，未必一定会出大问题。

作为替代方案，我建议你们选择传统的开发商项目。比如常见的那些，如Traumhaus（可惜他们破产了）、Deutsche Reihenhaus等。或者是成本预算也很固定的现有物业。

根据财务顾问说，这都不是问题。

从技术上来看他说得没错。凭你们的收入，1500欧元的融资没问题。但“财务顾问”也是销售人员。他只关心合同签订前。你们签了合同后的生活——哎呀，马上就有双胞胎了，孩子看护费用从一岁起都没预料到——这些对他完全无关紧要。你们的规划也不重要。幸好你们的直觉让你们来这里问。

我不是金融专家，但当我看到你想偿还44年时，脖子后面的汗毛都竖起来了。那你就75岁了。不能是认真的吗， 对吧？

我不是金融专家，但当我看到你想分44年还清时，我的脖子后毛都竖起来了。那你就得75岁了。你不会是当真的吧？

为什么？当租户85岁还得支付1800欧元的冷租，并且还没还完时，你的脖子后毛也会竖起来吗？首先，这总是一个比例的问题，其次只是一个计算上的日期。必须学会应对。比如一个计划是，在第一次利率固定期10年后，当孩子正常上学，双方工作情况相对正常，且工资有所增长时，在延期续贷时调整还款（只要利率上升不会压垮你）。10年后只多还1%的本金，还款期限就能缩短到大约35年——贷款到退休时就还清了。或者你60岁时决定宁愿长期有一小笔剩余还款，工资用在其他美好的事情上。那时你大约以60岁贷款9万欧元。假设年利率7%，每月约350欧元。那又怎样？ 请不要每次年轻人按照过去通常的1%本金还款和长还款期限进行贷款时就立刻惊呼。这其实什么也不意味着，还款期限只是一个单纯的数字。 附言：我最后一次私人住房贷款是在48岁时签的，计算上还款期为40年。而我睡得很好。

我并不认为你们的融资有那么严重的问题。它肯定比那些高收入者融资更现实，风险也更低，后者经常会背负将近一百万的贷款。

为什么？

a) 你们已经积累了不错的自有资金。这也意味着你们能够节俭生活（我没有看你们的家庭收支，但总体数字足以判断），因此即使有房子和孩子，也不必极度节制。

b) 你们俩工作时间都相当少。有人可能会说你们俩都是兼职。意思是：即使有孩子，你们也不需要大幅减少工作时间（孩子的头几年你们有足够的储备，仅靠一个收入也能生活）。

c) 由于配偶税务分割，你丈夫的收入在你休育儿假的时候会显著增加，你也能免费享受医疗保险。现状的影响比乍看之下要温和一些。你们是结婚了吗？如果还没，那就赶紧结吧。

d) 这和b)有关。孩子越大，你妻子就越能多工作。她现在已经只工作80%，你也大约90%（如果标准工时设为40小时），那么现在的状况（加上儿童津贴）在孩子上学后也不是不切实际。特别是你可以用35小时积极参与育儿——许多高收入的父亲做不到这点。这样你们可以提前偿还贷款，或者在续贷时增加还款额，不必坚持40年还清，到退休时就轻松解决了。

e) 你们的收入相对均衡。都比较稳定，但不是顶尖水平。这意味着即使失业，你们也不会完全毁掉生活，还有机会在新职位上赚得差不多的收入。风险更小，妻子更容易替代丈夫，丈夫也可以转为兼职。从风险角度看，这是有利的。

f) 一套适合家庭居住的房子／公寓的租金很快就会超过你们买房的还款额。你们还得能支付这些租金。当然，你们有积蓄，那些钱已经投入房产里了，比如能产生分红的投资。但你不能住在股票账户里，也不能给孩子一个家。

最后给个建议：最好签20年的贷款期限，这样能大大降低利率变动风险。即使利率中途下降，你也可以在10年后终止贷款。当然，这会稍贵一些，但对我来说值得那份安全感。省下提前还款的费用，把多余的钱投资股票。即使10年后不终止贷款，结合积累的资金，也能用名义上更高（实际可能比现在低）的还款额续贷，到时你也能在10年后，总共30年内还清贷款。

在你的固定费用清单上，所有那些从未去过药店的人都应该以你为榜样，因为他们根本没有列出这样的项目（药店作为示例）。
这确实考虑到了许多非常现实的义务。