项目所有权可以融资吗？

亲爱的会员们，

我们（34/30）目前正在审查我们的财务状况，以评估我们是否有现实的机会购买房产。我们想购买一套产权公寓，最好是新建的。根据我们通过常见平台所看到的情况，购买价格通常在40万到48万欧元之间，含附加费用，位于法兰克福（FFM）及周边地区。

每月收入，双方均为无固定期限合同：

我：大约3000欧元 + 200欧元（月度奖金，已保证固定发放数年，相当稳定）
她：大约1000欧元（兼职）

年终奖金暂不计入（大约5000欧元）

收入总计为4342欧元（含儿童津贴）
每月支出（不含暖租）：未来大约1200欧元/月，因儿童托管临时增加至1530欧元，其中包括：

保险
理发
儿童托管
汽车（公司车费用已从工资中扣除）
食物、尿布等
手机合同

我们的家庭计划已确定为一个孩子

我们已经存了大约13万欧元。但我只打算投入约10万欧元的自有资金。

综合来看，我感觉良好，因为即使在较高的还贷额度下，我们还有较大的缓冲。我们也算是很好的储蓄者，生活所需充足。

我们比较注重安全，所以不想勉强维持收支平衡。

根据你们的经验，你们如何评价这个情况？

购买价格为400万，拥有100万自有资金，我觉得这是相当稳妥的事情。

选项A：安全导向，贷款300万
根据[WWW]：20年固定期限：利率1.84%，还款3.14% - 月还款1250欧元
20年后剩余债务：71万欧元，总期限约24.9年

25%自有资金比例，月还款约占净收入的30%
+ 通过你的奖金，可以通过特别还款稍微缩短贷款期限。

选项B：由于还款额较高，风险稍大，自有资金多15万
贷款285万，自有资金115万
根据[WWW]：15年：利率1.41%，还款4.5% - 月还款1403欧元
15年后剩余债务：71万欧元，总期限19.3年

自有资金比例28.75%，月还款约占净收入的32.5%

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如果购买价格更接近480万，我认为风险明显更大。
贷款380万，净收入4.3万，唉。
考虑到年龄，我不会让贷款期限超过25年。
这只能通过每月还款超过1500欧元来实现。
加上附加费用和维护费用，单单居住成本就接近2000欧元。
我个人觉得这太多了。

如下可以确定最大贷款额度：

网上有关于利率+还款比例组合的还款期限表格。
即在某利率和还款比例下，还款期限是多长。
两者构成年金。

例如利率2% + 还款3% = 5%年金
表格显示还款期限为25.7年
当还款4%，利率2%时 -> 20.3年

有了固定的月还款额后，就能计算最大贷款额度。

例如：1250欧元 x 12 = 15000欧元 / （5 - 年金）= 3000欧元 * 100 = 30万欧元总贷款
年金6%时：贷款25万欧元

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因此，要承担更高贷款（40万欧元），就必须提高月还款额。（风险更高）或者降低年金（延长贷款期限）

感谢你们的投稿，我会好好地仔细阅读一下。

几个理解上的问题：

继续存3-4年以增加自有资本有意义吗？毕竟到那时，“租金”将会失去，用来还贷。

如果我选择35万欧元的贷款，通过低还款额使月供控制在净收入的30-40％范围内，甚至更低。显然，这样利息总额也会较高。利息总额/期限我会通过我们节俭的生活方式和年度额外还款来压低。我们是没有紧急情况的好储蓄者。

风险当然是追加出资义务（风险权重取决于额外还款）及其他不可预见的打击，如失业、疾病等。但我也处于被动状态。因为不管怎样我都得付租金，而我所在地区的租金通常较高。

关于风险，我在某个地方有逻辑错误吗？

几个理解上的问题：

继续存3-4年以增加自有资金有意义吗？毕竟在此期间，“租金”也算是损失，用来偿还贷款。

如果我贷款35万欧元，通过低还款额可以将月供控制在净收入的30-40%范围内，甚至更低。当然，这也会导致利息总额较高。利息总额/贷款期限我会通过我们的节俭生活方式和每年的额外还款来降低。我们是没有困难的好储蓄者。

风险当然是追加保证金的义务（风险权重取决于额外还款情况）和其他无法预见的厄运，比如失业、疾病等。但这方面我也很难办。因为无论如何我都得支付租金，而且我所在的地方租金往往较高。

关于风险，我的逻辑上有错误吗？

你应该投入多少自有资金的问题，只有在你知道需要借多少钱时才能回答。

通过投入自有资金带来的利率优惠因银行而异。但大致可以说，在贷出比例为100%、90%、80%和低于60%时，利率会逐级优惠。如果贷出比例是81%，你拿不到90%以下的利率，也拿不到80%以下的利率。

因此，没有精确的贷出比例就无法给出结论。贷出比例是基于纯购房价格计算的。也就是说，要扣除公证费、土地登记费、房产转让税、中介费等（购房附加费用）。

也就是说，如果公寓价格是48万欧元，而你有10万欧元自有资金，以北莱茵-西法伦州为例，购房附加费用就需6万欧元。剩下的4万欧元才是用来降低贷出比例的。这样贷款比例就是91%。