通过第一套房产抵押买第二套房产可行吗？

大家好，

我是Christoph，有一个关于以下计划的可行性/合理性的问题：

我：42岁，目前只在520欧元的基础上工作（十月起改为兼职）

妻子：38岁，兼职工作
孩子：3岁，全职负责让我们忙个不停。

收入：目前总计2200欧元
十月起：3500欧元

我们已经“拥有”一栋独栋住宅，但还需偿还82,000欧元。利率固定期还有16年（1.05%）。
每月还款400欧元

其他债务：无

我们目前工作时间较少的原因是健康问题。但现在情况正朝着正确方向发展，未来看起来很好。

事实是，我们可以靠现在的月收入和开销勉强维持生活，但目前没有剩余资金。很正常。（我还有一点自有资金，用来支付假期等开销，这部分储备不打算算入预算。）

现在有个情况是，我们从亲戚那里得到了一个购买一半联排别墅的提议，价格非常“公道”（250,000欧元）。不过条件是亲戚保留终身居住权。（他87岁，她84岁，感谢上帝二人身体都很好）。
房屋价值至少约为450,000欧元。（根据2024年房地产中介所提供的估价）

我们很想买这套房子，等亲戚以后不再“需要”时，就可以出租。

现在的问题是，我们该如何操作最合适。

十月我将慢慢开始旧岗位的工作。那时我们的收入会比现在多1300欧元。六个月后我计划重新全职工作，但这暂时不考虑。

哪种融资方式最合理？

是用目前房屋作抵押贷款，每月对应偿还贷款吗？我们可以先每月偿还约1000欧元，等亲戚以后不再“需要”时，租客支付调整后的月供？

顺便说一句，房子状况非常好，没有需要进行的维修。（建于1998年）

或许有人有建议，适合我们目前的生活情况？

祝大家周末愉快。

你们现有的房子的价值是多少？
考虑到收入和健康，这对我来说是一个非常不稳定的结构，我可能不会碰它……

你们现有的房子价值多少？
考虑到收入和健康状况，这对我来说是一个非常不稳定的结构，我可能会避免涉足……

我们的房子，或者更确切地说，是地块，根据经纪人估价，价值40万欧元。面积接近3000平方米，位置非常好。房子很小而且老旧，但对我们来说已经足够了。

是的，健康问题确实是个难题……
所以我想尽可能小心谨慎地处理这件事。

现在已经没有剩下的了，第二笔贷款怎么还？

1. 终身居住权 = 新房无租金
2. 鉴于被授权人的年龄，银行仍能得出一个合理的抵押评估价值。依我看，在新房进行抵押贷款对银行来说完全不是问题（关于银行的安全性）
3. 25万融资，5%的利息/还款，目前每月还款约1000欧元
4. 你必须向银行可信地证明你已经有了新工作/兼职，或者你有收入来源
5. 银行计算月净收入2200欧元时，会估算约1700欧元的生活费用（我们也是这样计算的，这接近贫困风险和扣押豁免限额）
6. 结论：没有银行会给你发放一个连他们自己都知道无法偿还的质押贷款。德国的银行也绝不允许这样做。你太“穷”了。抱歉，这笔融资你别想了。

除此之外，你们可能需要支付大量的赠与税。不知道终身居住权会如何被考虑，但赠与税的免税额很小，20万的减免额度是个大数目（足以长期居住）。