容积率；建筑使用条例第19条第4款——经验？

错误。如果一个社区将某区域划定为住宅区，该区域也应被视为住宅区。社区并非完全自由行事。引用：
“《建设利用条例》第19条第4款第3句中的规划规定的例外条款

在规划中，可以制定与《建设利用条例》第19条第4款第2句规定不同的条款，例如更高或更低的百分比、更高或更低的面积限制（基底面积率0.8）。这些例外条款必须有城市规划上的理由……
规定应通过文字（第2条）制定；示例：
在地块.....上，依据《建设利用条例》第19条第4款第1句（注：日期/出处），建筑物基底面积可超过原定基底面积率0.3，最高可达基底面积率0.6。
在地块.....上，依据《建设利用条例》第19条第4款第1句（注：日期/出处），规定的......平方米基底面积可被建筑物基底面积超过，最高可达120个百分点。”

规划方案中第3条第1款允许露台和通道超过基本面积比，这可能意味着这些区域并非作为“特权区域”纳入第19条《建筑用途条例》的规定，因此实际上属于主体建筑，但为了这些区域希望创造一种便利。因此，规划方案在面积方面实际上比《建筑用途条例》更宽松。这也合乎逻辑……通常是较小的地块，适合密集建筑。

在§3 eins中，建设规划允许露台和通道的基本面积数超标，这可能意味着这些区域并不作为“特权区域”受到§19建筑使用条例的管控，因此实际上属于主建筑，但人们想为这些区域创造便利条件。

小心，你又混淆了：通道涉及WA1区的烟斗头地块，露台位于WA2和WA4区（而这又值得称赞，建设规划专门对此进行了说明，因为全国各地对于露台是否属于主建筑，以及是否必须直接连接主建筑的看法并不统一）。

不，那我早就明白，每次指的是不同的地块。

问题在于：我认为第3条为受基底面积系数限制的*主建筑*创造了*便利*：有些是关于露台的，有些是关于通道的。尤其是后者，这非常公平，否则业主会因其地块的形状和位置受到不成比例的影响。前提是我的假设正确，即露台和通道这两个元素在该联邦州均被算作*主建筑*，即不是附属设施，因此不适用第19条第（4）款的规定。该条款还需按《建筑使用规定》中给出的数值继续适用。
由于我不能发布链接，但汉堡市、慕尼黑市及多个律师事务所的网站上都有相关的课程和关于制定建筑图纸的指南。通过谷歌搜索可以很快找到。

到头来，只有社区/建设局才能真正有权威地告诉你，最好让当地的建筑师帮你确认，因为他在这方面更有权威，也更清楚谁能真正给你一个可靠的答复（而且他应该得到这样的答复）。

我遇到过类似的问题，不得不多次打电话。然后收到了一些善意但并不令人安心的回复，比如“我和我的同事谈过了，应该可以。”短暂的轻松之后，不久在第二次与建筑师会面时，我们却听到他更倾向于认为这是不被允许的。

后来我们又请建筑师再确认一次，结果还是可以。我仍然很期待提交建设申请后的等待。

这就是规划图质量的情况，遗憾的是，这种质量差异很大。

哎呀，这里似乎有些需要纠正的地方。

土地面积 = 554.6平方米

计算的基础是土地登记册和土地簿中记录的账面面积。该面积总是以整平方米表示，因此这里不可能是账面面积。
否则你的计算是正确的。
主要建筑物的基底面积系数 I: 555平方米 * 0.3 = 166.5平方米
所有建筑物的基底面积系数 II: 555平方米 * 0.3 * 1.5 = 249.75平方米
如果你用基底面积系数 I 满额计算房屋和露台，还剩下83.25平方米用于车库、停车位、通道、附属设施（花园小屋、温室等）。

§19第4款《建筑利用条例》是否必须在开发计划中载明，才能使用，还是始终适用？

法律依据必须在相关文件上注明，但不一定要每条规定都写明。《建筑利用条例》是联邦法律，因此无论州级建筑法如何，均须适用。但第19条（4）款第3句赋予社区一定的设计自由度。
开发计划中可制定与第2句不同的规定。
社区已通过第3条对其行使了此权利，针对你的区域WA1，在第3条有规定。具体来说：你不需要在基底面积系数 I 中计算通往你房屋的通路部分。

所以你的想法（随意相加）实际上是胡扯。

发帖人并未进一步说明是否真的想随意相加。我更赞同你的想法：

根据联邦州不同，屋檐延伸、窗台等也可能计入基底面积系数。

这一点值得批评，因为我们这里涉及的是联邦法律和地方条例，州政府无权干涉。

你还必须注意你的容积率0.45。

这又是一个非常重要的提示。

该开发计划……未提及第二个基底面积系数。

正因如此，应适用《建筑利用条例》的规定。

但开发计划第3条难道不应该明确限制《建筑利用条例》第19条第4款中关于车库的规定？

确实是这样。

社区无需为其城市规划意愿做出正当理由。

不完全是。近年来对理由的要求已大幅提高。

不会偏离《建筑利用条例》的最大限额。

首先，它确实偏离了，最大限额应为0.4；其次，它并非只适用该限额。

关键是：我认为第3条对受基底面积系数限制的*主要建筑*提供了*便利*：对部分露台和部分通路给予了便利。尤其是后者，这非常公平，否则业主会因土地形状和位置受到不合理限制。前提是我的假设成立，即露台和通路在该联邦州被视为*主要建筑*，非附属设施，因此不适用第19条第4款规定。该款仍按《建筑利用条例》中给出的数值继续适用。

除了“联邦州”这一限制，我也持相同观点。关于通路的定义尚无共识，因而存在解释空间。