融资 - 哪种建筑融资是合理的？

大家好，

我正准备签署一家集成房屋供应商的合同。

基本情况：

地块已经拥有（通过赠与获得），包括我父母的房子（未将任何居住权转给我）。根据遗产法院的评估价值为170,000欧元。我想直接在这块地上建造我的预制房屋。

我已经自行完成了大部分基础工程。房屋价格加地基约为300,000欧元。

我有70,000欧元的自有资金。因此，我需要融资230,000欧元。

我的女朋友（目前还未结婚，但计划结婚，未来会有2-3个孩子）目前净收入约为2,000欧元。

我本人（大学毕业仅3年，在汽车行业担任销售工程师，隶属于IG Metall工会）目前净收入为2,800欧元（已扣除职业伤残保险，2020年1月1日前将提升至超过3,000欧元净收入）。因此，我们目前每月可支配收入为4,800欧元。孩子刚出生初期，我还能享受更优的税级。

现在我还在犹豫融资方案。

1. 230,000欧元在15年内，每月偿还1,100欧元，利用特别还款总还款额仍超过2,000欧元，如有必要再进行后续融资。

2. 贷款拆分为两笔（15年和20年），利用目前良好的利率保障安全。

你们觉得每月1,100欧元加特别还款的方案现实吗？

1. 考虑谁出资并且在产权登记簿上。如果你的女朋友也要签字，希望她能作为共有产权人在产权登记簿上登记。

2. 你们还年轻，利率较低。因此我建议贷款期限选择15-20年，偿还不会带来负担的部分。银行通常要求最低2%的利率。对于23万的贷款，利率也可以设置在3-4%。如果不这么做，贷款利率永远不会调整，而且人们经常会暂停提前还款……

由于我们还没有结婚，她暂时不会写上去。

如果我假设15年后利率不会超过5%，那么我认为承担风险不把利息锁定那么长时间，而寄希望于特别还款是值得的。在过去两年中，我（没有我的女朋友）每年能够存下1.5万欧元，那时候我的净收入还比现在少500欧元。

或者我选择每月偿还950-1000欧元，贷款期限为20年，这样可以通过特别还款更早还清，但如果我提前还清，就会在利息上损失不少。真是很难决定……

由于我们还没有结婚，她暂时不会写在里面。

你们要好好考虑清楚，计划是什么样的。不仅是因为以后转让会产生新的土地购置税（这时是针对土地和房屋的），一旦上面有土地抵押权，银行在交易中也会参与。如果贷款还在进行中，可能还会遇到更多障碍。

如果我假设15年后的利率不会超过5%，那么在我看来承担利率不能长期锁定的风险是值得的。

这当然需要你根据自己的情况来计算。我最近用我的数据计算了15年和20年的利率，得出了3.8%的临界点。如果15年后的利率低于这个值，我会因为起初较低的利率而节省开支；如果超过了，后5年的额外成本会抵消之前的节省。

由于我们还没有结婚，她暂时不会被列入合同。

如果我假设15年内利率不会超过5%，那么我认为承担风险，不去长期锁定利率而是寄希望于特别还款是值得的。在过去的两年里，我（没有我的女朋友）每年都能存下1.5万欧元，那时我的净收入还比现在少500欧元。

或者我用950到1000欧元的还款额去贷款20年，也可以通过特别还款更早还清，但这样一来如果提前还清，从利息方面来说就会损失不少。真的很难决定……

那么你的女朋友签署贷款合同就是不明智的。她需要为一个她并非所有者的物业承担个人责任。

资金我想先自己签字，因为我们还没有结婚。