大规模融资，等待，还是小规模思考？

亲爱的房屋建设论坛，

祝大家新年快乐，我已经在这里关注很久，非常感谢大家的建议和经验分享。
我们的话题虽然曾经多次出现过类似情况，但我们仍然希望能得到您们对我们计划中的房地产项目的财务可行性和规划稳健性的评估。

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？已婚夫妇，有一个孩子
[*]你们多大？32岁，30岁
[*]有孩子吗？有，一个半岁大儿子
[*]计划要孩子吗？是的，还想要一个
[*]你们从事什么职业？他：软件，她：公共服务
[*]你们是受雇员工吗？是的
[*]你们工作多少小时？他：全职，她：目前育儿假领取育儿金，之后我们保守估计100%育儿假但无育儿金
[*]有工艺方面的经验或天赋吗？没有

收入和资产状况：

[*]你们的收入是多少（税前/税后）？他：税后每月7,000欧元（由于夫妻联合报税），她：目前税后每月1,800欧元的育儿金（计划中不计入，因为时限有限=另外每月至少1000欧元的奖金，计划中也不计入）
[*]转移支付：儿童补助250欧元
[*]目前收入总计：7,250欧元
[*]你们有多少自有资金？300,000欧元（自存，无赠与——从18岁起工作并一直兼职学习）
[*]你们打算投入多少自有资金到房屋项目中？除约10,000欧元的安全缓冲外基本全部投入。

住房费用：

[*]当前冷租金1,250欧元
[*]当前暖租金1,500欧元

生活费用：

[*]交通费用（1辆车）：400欧元
[*]电费和互联网：120欧元
[*]其他保险：150欧元
[*]食品和日用品：500欧元
[*]服装：120欧元
[*]儿童其他费用：300欧元（目前估计过高，但预计会增加）
[*]外出就餐：70欧元
[*]假期：250欧元
[*]意外支出：200欧元（估计过高，但出于安全考虑）

根据我们的家庭预算概览，我们的月支出约为3,600欧元，包含租金。

收入与支出总计：

[*]总收入7,250欧元
[*]总支出3,600欧元
[*]余额=3,650欧元
[*]加上冷租金1,250欧元=4,900欧元

问题：
我们正在寻找一栋带花园的独立双家庭住宅。我们想自住底层和地下室，出租一楼。
一处具体候选物业情况如下：
底层：123平方米
一楼：95平方米
土地面积：470平方米
地价参考价：850欧元/平方米
建成年份：1985年
无积压翻新问题，能源改造对于现有物业已做得很好（能效等级C），但电气和水管尚未更换。
含附加费用的购房价格：740,000欧元

两个浴室和一个客用卫生间需要翻新，我估计费用为50,000欧元。
一楼的地板需要更换，估计费用20,000欧元。
30,000欧元预留用于未知费用 / 缓冲资金。

总费用因此为840,000欧元。

依照租金价格指南，一楼出租冷租金预计为930欧元。
由于按比例的折旧和利息的税务效应，每月税后现金流优势约为870欧元。
此外，我们只需承担123平方米住宅面积的附加费用。

但我们仍需至少贷款550,000欧元。
根据网上各种计算器，我认为银行会在我们的情况下批准贷款，但想到负债超过50万让我感到害怕，并希望尽快还清。
我认为我们每月可以承担4,000欧元的年金还款，这相当于3.22%的利率和5.5%的初始还款比例。
但我也认为银行可能只会提供家庭净收入的35%，其余部分可能通过年度特别还款方式补足。
这样每月还款约为2,500欧元。

B方案：继续租房，勤奋储蓄一两年，进一步积累自有资金。
其他合适的房源也会出现。
可能2024年中欧央行基准利率还会下降，或房地产市场下行趋势会使购房价格再降几个百分点。
您们怎么看？

C方案：选择更小一点的房子，买一套联排中间房或联排尾房并进行精装修。
贷款“仅需”300,000欧元。
但居住不仅仅是理性的，目标实际上是独立住宅。

如果关键信息缺失，我当然会补充。
预先感谢所有回复！
祝大家周日愉快！

我绝对会投票支持计划C。排屋一点也没什么不好。无论如何，在那个方案中你们会有自己的房子，而方案A里房子里还和别人同住。如果运作顺利，那会很有趣。但如果不顺利，就会很快变得不舒服。住排屋的时候，你只需关上门就好了。我不明白“独立”有什么那么了不起。边缘空间不过就是放垃圾桶和杂物的地方而已。

在方案C里，我觉得生活最轻松。没有超高的贷款，没有租客和房东的烦恼（如果愿意的话，可以把这些烦恼放到别处的外部房产上去处理）。

计划B也很轻松，如果你们对公寓满意的话。

我个人绝对不会考虑选方案A，而是会采取方案C，或者选择留在B方案。

请问一下，怎么会想到去寻找一个在[og]上应该有租户的对象呢？其实没有什么比租户管得更烦人的了吧？！

感谢您的快速回复。

这个问题很合理。我们的想法是，让房屋的一部分成本在五年内可以用于税务抵扣（包括利息、折旧和现代化费用），同时家庭计划逐步推进。然后可以将该物业转为独自使用。
税务规划的灵活性比自用更有吸引力，而且暂时出租可以帮助融资。但这只是理论，我同意您/你们的看法。

我不会把资本投资和自用混为一谈。用你的自有资本和净收入可以买一套真正的房子，不一定非得是排屋。当自己的房子有足够安全的融资时（比如说伴侣重新工作后），你才可以考虑买投资房产。

你的收入很稳定，你的妻子即使在你不行的时候，至少也能每月赚3000净收入。

2500的月供加上你的自有资本，随时可以买新房，不要自己折腾装修。我亲自经历过：2个卫生间和厕所光装修费用就得5万欧元，且需要大量自己动手和有人脉。也就是说必须自己全部拆除，仅留必要部分给安装工人。2%的还款率，3%的利息，月供2500意味着贷款大约60万欧元，加上自有资本我们有90万欧元。这基本能在除慕尼黑外的所有城区买到一套联排别墅。这笔月供其实还可以更高一些。

如果你不擅长手工活，买新房比二手更好。大家都低估了旧房翻修的复杂性，网上的成本估算也都不准。更不用说耗费的时间了。尽管二手房价格下跌，但投资仍然不划算。除非你本身是手艺人且有相关人脉（那样周末约个工人快速便宜地搞定翻新就没问题）。

根据你的工资和积蓄的自有资金，我建议你要么继续租房，观察房地产市场和利率的变化，要么购买一处没有租户的物业。

无论是独立住宅、排屋还是联排别墅，都必须适合你们，并且你们要感到舒适。