昂贵的土地 + 155平方米的独栋住宅 + 地下室 KFW40+，可融资吗？

你好，
你们已经在上面看到了大致数据，提前感谢你们的帮助。

我们收到一块815平方米的地块报价为250,000欧元。每平方米是300欧元，当前地价指导价为260欧元。计划建造上述房屋。这是一块全配套的地块。附近总包（GU）的粗略预算大约是317k用于地块（包含所有费用），以及418k用于房屋（每平方米生活面积2400欧元）。需要说明的是，厨房、花园和车棚的项目已经被占用。不过，GU很聪明地已经将还款豁免和BAFA补贴计算在内，因此总计735k之外，还需额外准备约40k。这是第一次粗略计算。在初步的房屋设计阶段已经说过，成本可能不会这么高。此外，我们计划自己完成一些小工作。建筑开工最早可能是明年年中。

我们清楚这是一笔很大的金额，而自有资金相对较少。还需要考虑我们目前仅有一份收入，以及未来有提到的按合同规定的工资增长。

我们现在想了解你们的看法？

关于你们的一般信息：

[*] 你们多大了？都35岁
[*] 有孩子吗？1个+1个（从21年4月起）
[*] 计划有孩子吗？见上
[*] 你们职业是什么？两位都是医生
[*] 目前一人受雇，一人育儿假至22年4月（计划中）
[*] 每周工作多少小时？ 一人40小时/周

收入和支出总额：

[*] 总收入5000欧元（从2022年中期：6200欧元，含每年合同规定加薪）
[*] 总支出3100欧元（含现租金），搬入时约2600欧元（含住宅建筑险/自然灾害险、风险人寿保险、预计杂费2.5欧元/平方米生活面积，同时我们将取消/更换健身房会员，费用会更低）
[*] 余额1900欧元，之后变为3100欧元。

关于房产的一般情况：

[*] 地块大小多少？815平方米
[*] 地价指导价多少？260欧元
[*] 新建、旧房（建造年份）、房屋类型？KFW40+
[*] 车库？车棚
[*] 房屋大小？（生活面积/使用面积）155/地下室70
[*] 地块和房屋竣工后的市场价值？我不知道，怎样查询？

建筑或购置费用：

[*] 总成本（见上）

费用明细：

[*] 总成本775,000欧元
[*] 可用自有资金140,000欧元（我们当然不想全部动用）
[*] 融资金额675,000欧元

我很期待别人会怎么说。

本来应该认为两个医生可以建一个160平方米的房子。
我们建的几乎一样，地皮也很贵。

只是我不明白的是：
1. 为什么地皮费用还会这么高？
2. 为什么你们不想用4万欧元的自有资金？
留有储备当然没坏处，但在“差”的自有资金基础上，4万已经很多了。我们除了一个高四位数的金额，基本上都会用自有资金。
我们也存了一些钱，所以融资需求更低。
这样一来，你们将来在工资上会有更大的提升空间，大概10年后会笑看每月2000欧元的还款。

有没有可能先买地皮，然后再继续存自有资金？
另一方面，和地价基准价相比，地皮价格听起来也不像是一次性的便宜货，对吧？

1. 为什么地皮费用还会这么高？
2. 你们为什么不动用4万欧元的自有资金？
留有备用当然没坏处，但是在“较差”的自有资金基础上，4万已经算很多了。我们除了高四位数的金额外，几乎都会用自有资金。
是否有可能先买地，再攒自有资金呢？
另一方面，相比地价指导价，这地价听起来也不像一次性的便宜货，对吗？

关于1.) 里面包含了附加费用，也包括车棚、花园、厨房。房子基本上是计算的交钥匙房屋费用。
关于2.) 我认为最好留点后备资金。具体应该留多少，我无法判断。

可能再说明一下背景：我受过护士培训，我妻子最初学的是别的专业，因此职业起步较晚，自有资金也比较“低”。

我们也考虑过先买地再建房。最终如果可行，我们会这样做。我们快有四口人了，目前住在没有电梯的三楼。那样的话，人们倾向于换到有花园的房子或较大的复式公寓，那边月供要1500欧元。我觉得那笔钱也许可以用来还贷。

感觉在德国，几乎每个人都在找便宜货... ;-) 我们（潜在的）地皮也不是便宜货。

银行预计为5千欧元。其中50%用于生活开支。剩余约2500欧元用于其它事项。最低还款额为2000欧元。养老保险/保险/汽车/消费贷款……

从银行角度来看，据我所知，额度过紧。

我的建议是：购买土地并大量偿还贷款。2022年中期开始用新工资建房并融资。

医生和药剂师银行在房地产融资方面到底有多好吗？

我也会再仔细看看成本方面。关于Keller + Kfw 40会更便宜的估计，我不太同意。如果你能提供更详细的计算，我们可以看看是否还有遗漏。