建设用地经济效益分析的开发成本

首先，非常令人印象深刻的分析，尽管我缺乏信息，但几乎如所述那样正确。

[*]该建设用地已经多次调整，但目前没有进行中的程序。“类似于Escroda所推测的”
[*]据我所知，卖方未参与其中。
[*]该区域还包括所绘规划道路约1000平方米。
[*]该道路在图例中标示为（交通用地/道路交通用地）。

我再次查看了详细规划，该规划于1980年制定，现在已经不符合最新数据。
我没有最新规划，但附上了一个来自土地利用规划的图片。黄色标记区域总计约6000平方米。

与市政府没有发生争执，卖方只是并不依赖这笔钱，年事已高，且仅因与我父亲的良好关系才出售。

我之前没有注意到市政府的优先购买权。

不过我不知道以下任何理由为何会成立。

[*]如果在有效的详细规划内，有地块用于公共目的或作为§ 1a条第3款（环境保护补偿用地）的补偿，
[*]在重划地块（作为详细规划范围内地块的重新调整），
[*]如果土地位于改造区或城市发展区域内，
[*]依据法规保障市政改建实施措施及保存规定，
[*]如果在土地利用规划中，属于未开发的外围区域，且被标为居住建设用地或住宅区，
[*]如果在根据§§ 30, 33或34划定的区域内，主要可建住宅建筑，
[*]在为预防性防洪保护而不应开发的区域内。

但渐渐地，现实感占了上风，虽然我本就没想简单，但这里显然还有许多障碍需要克服。

非常感谢，过去五次交流中我已经学到了很多，对这里汇聚了多少专业知识感到惊讶。

这块建设用地已经多次调整

我指的是根据§§45ff《建筑法典》的程序。但你已经证实了我的猜测，这里不适用。

我又看了一遍规划方案，它是在1980年制定的，如今已经不符合最新数据了。

这可能适用于土地登记基础，但如果没有废止或重新规划，规划方案今天仍可能有效。

但是我不知道为什么以下任何一个理由应该适用。

如果我第一句的假设正确，我知道两个理由：

如果在有效的规划方案内，划定了用于公共目的的地块……

这适用于公共交通用地。

如果在根据§§30、33或34规定的区域内的未建用地上主要可以建住宅

这适用于其他地块：§30 = 有效的规划方案，WA = 一般住宅区

但渐渐地失望之情占上风，虽然我没有认为这很简单，但这里确实有一些必须克服的障碍。

和地方政府的决策者谈谈吧。如果没有争议且建设用地紧缺，解决方法是§11《城市建设合同》，《建筑法典》。根据§124《建筑法典》可执行。但最好认识一位律师。

嗯，我可不想给自己找麻烦。正如之前所说，正确的途径是“城市建设合同”。你规划、建设并支付道路，（很可能包括）雨水、污水、媒体（这里只是部分）的渗透解决方案。这至少大致花费你一百万。根据规划，6000平方米的土地大约只有4000平方米可以用于建筑用地。也就是说，你必须先让土地分摊每平方米250欧元的费用，而这还不包括土地本身的购买和税费。在慕尼黑你可以继续计算，在最偏远的北莱茵-威斯特法伦则不必再花费这方面的精力。

首先谈谈你提供的两个图片剪裁：两个都不行——第二个主要因为分辨率问题，而两个都显示的范围太小，无法捕捉整体情况。

一位家庭的好朋友，已退休，经过询问后暗示，他可以想象将他的住宅用地只卖给我，而不卖给开发商或政府，但前提是必须整块约6000平方米的土地一起出售。
我只对一块约700平方米的地感兴趣，用来建一栋独立住宅。

我猜测所说的6000平方米就是第一张图片全幅，而规划道路实际上还未从中划出，因此还需交给政府，这会减少可用面积。所以我们接下去按4500到4800平方米计算，其中你自己只需要700平方米的“自用”面积，而且你也负担不起成为其余部分的“经销商”——特别是你既不是中介，也没有房地产开发公司的支持。
根据所示规划道路，我推断——这还需核实最新情况！——政府可能已经对公共交通用地形态有具体想法；但第一，这块地还没正式划给政府，第二，政府也缺乏动力去进行基础设施建设。
在我看来，你应该先让业主以你不是单独买家，而是作为建造协会主席的身份来谈判。你需要成立该协会，作为主席与你与政府协商，促使协会聘请开发承包商（我了解类似情况，可以较肯定地告诉你，政府大概率再过十年都懒得动作，但会告诉你“你们自己去搞吧”——不过政府信赖的承包商也就只有H先生、Günter和Werner，供你选择；为了避免被彻底拒绝，最好别公开提起“内部关系”的念头）。这就说明，就开发业务来说，你缺的不是经验或资金，而是足够的“腐败能量”。
所以我认为，你首先需要跟那位家族朋友谈谈，然后找志同道合的伙伴，对“剩余”土地感兴趣的伙伴。潜在对象是周围尚未得到满足的所有有建设意愿的人（最好还是那些没有你的话也不会得到土地的，比如本地积分制中得分不够的人）。最后做个简单的算术：我说4500到4800平方米，减去你自己的700平方米，剩下3800到4100平方米。我认为天真地认为所有人都能或者想买700平方米是不现实的，所以我估计你需要十到十二名伙伴。你还得多招一些，预备有的人会掉队。发起成立大会，告诉伙伴们必须推你当主席，才能让你的朋友放心出售。
好了，我的理论说完了，现在看你怎么把它变成现实吧。

作为一个善意的公民，我一直认为即使不认识合适的人，事情也可以顺利进行，但这无疑是一个不可忽视的问题。
不过如果我把这件事大肆宣扬，尊敬的先生肯定会彻夜难眠。
不过银行顾问对这个想法非常赞赏，并愿意为我提供所需的流动资金。
看来银行也有一个可以进行开发的替代机构。也许我干脆让他们先给我做个报价，至少可以做个比较。
我也会向本地的建筑承包商咨询，他已经在本地完成过类似的项目。

银行顾问对这个想法非常赞赏，并愿意为我提供所需的流动资金。

a) 基于什么合同基础？
b) 你具体告诉了他什么？
c) 他具体理解了什么？