房地产购买和翻新计算

你好，
我们试图通过这种方式从外部人士那里获得一个客观的第二意见。

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？32岁和35岁，未婚
[*]有孩子吗？1个孩子
[*]计划要孩子吗？未来5年内至少再要1个孩子
[*]你们职业是什么？他：IT行业，她：实验室技术员，两人都已签订无固定期限合同，工作超过10年
[*]每周工作多少小时？100% / 80%

收入和资产情况：

[*]你们的收入是多少（税前/税后）？他：税后2900欧元 / 她：税后1900欧元（不包括可变奖金和第13个月薪水）
[*]有多少儿童补助？250欧元
[*]你们有多少自有资金？135,000欧元
[*]你们计划投入多少自有资金到购房项目中？100,000欧用于贷款，25,000欧用于首次装修和入住，10,000欧作为储备/紧急基金

住房费用：

[*]当前冷租金：580欧元
[*]当前暖租金：760欧元
[*]电费：130欧元
[*]煤气、水等：包含在暖租金中
[*]电话、网络、手机费用：65欧元

交通费用：
两辆车每年固定费用为1200欧元，加上约2000欧元汽油费（约合每月265欧元的交通费用）

生活费用：
我们保持了两年的家庭账本，食品、家庭、娱乐及各种开销月均约在1400到1700欧元之间。

保险费用含养老保险
每月285欧元

储蓄金额
每月1350欧元

其他开支：
无

关于房产的一般情况：

[*]土地面积多大？1000平方米
[*]尺寸是多少？17x60米
[*]土地基准价是多少？290欧元/平方米
[*]新房还是旧房（建造年份），房屋类型？建于1905年
[*] ？有，另有附属建筑、棚屋、谷仓
[*]房屋面积多大？约170平方米，分2层（可扩建阁楼）
[*]完工后土地和房屋的市场价值？无法确定，后部可以作为建设用地，但计划留作花园

其他费用：
装修积压！最后一次现代化改造已是20年前，煤气供暖、两个卫生间和窗户均为当时安装，不过目前还算正常。
电路必须全面更新。屋顶防水，但无任何隔热层，计划在未来3-5年内更换（含太阳能），之后可能更新供暖系统。将来可能还需花费维护地下室。除此之外：装厨房，贴新壁纸，搬入。其他装修将逐步进行。

费用汇总
购房价 300,000 欧元
公证费 / 地籍登记费 5,900 欧元
土地购置税 17,700 欧元
中介费 0 欧元（太好了）
自有资金 100,000 欧元
贷款金额 218,600 欧元
利率 3.6%
月供 1,200 欧元
还款率 2.97%

入住费用：
电路：必需工程1万欧元（大量自助施工），未来数年还有进一步措施
厨房：1万欧元
壁纸、涂料、其他：5千欧元

从上述数字计算，在扣除还款和所有经常性费用后，每月至少有1200欧元盈余，我们将储蓄用于屋顶改造及未来所有开销。这将是一笔相当大的费用，因为过去几十年房屋只做了最低限度的维护。电线和管道布置有些“冒险”。由于我们暂时不需要所有房间，部分房间将逐渐装修。

购房贷款我们应该能够承担，后续的装修和修理将是我们未来数年甚至数十年的任务。

非常，非常运动型。
20年老暖气……它还能用20年，也可能两天内坏掉。
你们可是没有备用金吧？

电路全部换新，包含拆卸，花费1万。你们认识哪个电工大师能以这个价格帮忙吗？

厨房1万……单是新设备，如果选择标准款就要3000。可行，但不会太好。

剩下的5千。地板还是旧的？
那样的话可能行得通。

哦，对了……每月265欧元，你们养不了两辆车。如果养，也没法为两辆新车留备用金。

还要考虑的是，自住房一般一切费用都更高，因为不再分摊了。
保险、垃圾费、取暖。通常，人们相较租房会扩展空间，等等。

两个孩子+房子+大量自助工作，工作时间也不会是100%/80%，更可能是100%/50%。

或许干脆贷款多一点，把该做的事马上做了？

供暖系统可能会坏掉并且需要更换，这点已考虑在内，并有相应的预留资金。理想情况下，它至少能坚持到屋顶翻修完成。

岳父是电工，最近刚退休，他会大力帮助我们。

我们明白花1万买的厨房不会是高端品质，也不一定需要。我们目前租住的厨房6年前花了大约3千，实际上我们一点也不觉得缺什么。

瓷砖地板会保留（现在不是我们理想的颜色，但我们可以接受，而且它们还非常好，不至于直接拆掉），其他所有房间铺有地毯，地毯下面是木地板。计划是打磨并恢复这些木地板（我们可以自己动手，之前做过）。在无法做到的房间，因为木地板可能严重损坏，我们就重新铺地毯。

有为新车购置或重大维修储备的资金。即使与供暖系统同时出现问题也是如此。如果同一个月还有别的事情发生，经济状况会很紧张……那时我们可能需要向家人借钱或变现原本为其他用途准备的资金。必要时也能暂时只用一辆车（虽然需要花大量心思协调）。

我们也曾考虑过多借些钱，但想尽量保持低负债。相反的策略是：先储蓄，然后进行一个项目，项目完成后继续储蓄，同时规划下一个项目。

你们有带评估师吗？这座房子已经有120年历史了，而你们计划在那里住很多几十年。这会影响房子的结构。

当我看到购房价是30万加上可预见的维修费用时，我通常会选择一栋较新的二手房或一栋新房。因为三十年后它还有残值，所以通常较高的初期投资是值得的。凭借自有资金和稳定的工作，我认为融资不会有太大问题。

但是如果你们 für 2 Autos 265 EUR/Monat ansetzt， 你们的 Kalkulation 就不对了。即使是按照 1% 规定 für 2 Firmenwagen 这个数字也太低了。也就是说，虽然 Sparrate 如此之高，但其中一部分用于 neue Fahrzeuge， Dach 等方面就缺少资金了。并且总是比你想的要贵……总是 ;)

你们有带评估师进去看过吗？购买价格是300,000欧元，地块面积1000平方米，土壤基准价是290欧元，这意味着房子几乎“没什么”价值，卖家更倾向于把它当成“装载机”的选择。你们确定只靠自己做电气和新厨房就能先把事情解决吗？