802k欧元购房及附加购买费用，包括600k欧元贷款 - 可融资吗？

大家好，

我们有机会从私人手中购买我家乡村庄的一半联排别墅（距离斯图加特约35公里以南）。
我们已经等待了两年（期间有三次机会，但价格都远远超出我们的承受范围）。

关于你们的基本情况：
我们是安德烈亚斯和梅拉妮。因为“财富增长”尤其是我的爱好，我对我们的财务状况有非常详细的了解（例如，自2018年以来每一欧元的家庭账本）。
在花钱方面，我们可以被称为“施瓦本人”（例如多年来不花钱买洗衣液，总有免费的试用；每年更换电力/燃气/互联网/保险供应商，等等）。
不过在度假和聚会的开支上，我们就没有那么计较了。
在房屋融资方面我们还处于新手阶段，实际上在朋友圈里还没人建过房或买过房。

[*
你们是谁？
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[*]安德烈亚斯和梅拉妮，2020年结婚


[*]你们多大了？


[*]34岁和31岁


[*]有孩子吗？


[*]没有


[*]打算要孩子吗？


[*]计划确定有一个孩子（2022年，最迟2023年；如果有可能，之后还会很快要第二个孩子）


[*]你们做什么工作？


[*]项目经理和市场经理


[*]你们是受雇的、自雇的、退休的、家庭主妇/主男等？


[*]均为固定期限合同员工，都已大学毕业


[*]你们每周工作多少小时？


[*]非合同工时约40小时/周 & 37.5小时/周

收入和财富状况：

[*
你们有什么收入（税前/税后）？
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[*]来自工作：税后（税级4/4）：2800欧元和2000欧元
[LIST]
[*]妻子每年有1.5个月工资的固定年终奖金/假期奖金
[*]我的奖金根据评估不同，最高可达2个月税前工资


[*]以下是2020年的平均水平，趋势明显上涨（12月总计1400欧元净收入，1月1550欧元，2月预计1900欧元）


[*]股息（税后）：260欧元/月
[*]P2P贷款收益（税后）：188欧元/月
[*]股票期权收益（税后）：220欧元/月
[*]净收入合计：660欧元/月

[*

有多少儿童补贴？


[*]（目前）没有


[*]有其他转移支付，如育儿假工资、病假工资等吗？


[*]没有


[*]有多少自有资金？


[*]约21万欧元（加上两辆已付清的私家车，参考Mobile.de：车辆1价值约2.5万欧元，车辆2价值约8000欧元）
[LIST]
[*]其中约3万欧元作为“应急储备”存在储蓄账户上，其余均已投资


[*]父母共计提供约13万欧元购房资金

[*

你们打算投入多少自有资金购房项目？


[*]约13万欧元来自父母 +约7万欧元自有资金 = 20万欧元

支出情况：

住房费用：

[*
目前基础租金
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[*]559欧元（含水费和附加费；目前租住学生公寓）


[*]电费


[*]59欧元


[*]燃气费


[*]54欧元


[*]电话、互联网、手机、广播费


[*]70欧元

交通费用：

[*
保险费
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[*]两辆车81欧元/月


[*]车辆税


[*]两辆车17欧元/月


[*]燃油费


[*]两辆车200欧元/月


[*]维修与磨损费


[*]两辆车约80欧元/月


[*]车辆年检和保养费


[*]两辆车135欧元/月

保险费用：

[*
私人医疗保险（包括补充医疗保险、病假工资等）
[LIST]
[*]由父母支付


[*]责任保险（含动物保险）


[*]7.5欧元/月


[*]养老保险（含Riester、Rürup等）


[*]双方通过雇主使用职业养恤金计划，已在净收入中计算
[LIST]
[*]妻子150欧元/月
[*]我100欧元/月

[*

其他保险（如旅游保险、丧葬保险）


[*]10欧元/月

生活费用：

[*
食品和药妆用品
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[*]220欧元/月


[*]餐厅及娱乐费用


[*]150欧元/月


[*]服装


[*]100欧元/月


[*]其他


[*]200欧元/月

储蓄金额：

[*
假期
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[*]400欧元/月


[*]其他


[*]每月往银行账户存500欧元
[*]其余全部资金用于投资

收入与支出总计：

[*
总税后收入：
[LIST]
[*]工资：4800欧元
[*]股息等：668欧元（过去6个月平均税后约1200欧元/月）
[LIST]
[*]合计：5468欧元

[*

总支出：


[*]2342欧元（不考虑存入储蓄账户的500欧元）


[*]结余：


[*]3162欧元

房产基本情况：

[*
土地面积？
[LIST]
[*]415平方米


[*]土地估价？


[*]550欧元/平方米


[*]新建还是旧房（建造年份）、房屋类型？


[*]半联排别墅，1983年建造


[*]车库？


[*]1个车库
[*]1个停车位


[*]房屋面积？（居住面积/使用面积）


[*]140.72平方米
[LIST]
[*]其中29.11平方米为带独立外部入口的副住房，当前未出租

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建造或购买成本：


[*]购买价格
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[*]75万欧元


[*]购买附加费用（公证、法院、土地购买税、中介费）


[*]7%（巴符州，无中介）


[*]翻新或修缮费用


[*]房屋状态为“可即入住”，目前仍由房主使用
[*]卧室内地毯将换成实木地板（拆除和铺设我们自己完成）
[*]可能更换新窗户


[*]总费用


[*]80.25万欧元

其他费用：

[*
厨房费用
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[*]暂时保留现状


[*]家具、灯具、装饰


[*]预算约1.2万欧元 --> 由父母支付，所以不考虑

费用汇总：

[*
总费用
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[*]80.25万欧元


[*]可扣除自有资金


[*]20.25万欧元


[*]融资金额


[*]60万欧元

必要贷款信息：
（若有多个贷款部分，请分别说明，多个方案请清楚区分）：

目前我们还没找过贷款机构，只是先学习了需要注意的事项

[*
贷款金额
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[*]60万欧元


[*]贷款类型（例如等额本息贷款、利息到期贷款等）


[*]等额本息贷款

我们自己做了几个计算：

房屋每月附加费用约400欧元（烟囱清洁工、房屋保险、家财保险、垃圾费、水费/污水费、每平方米每月1欧元的维修基金等）。
这样我们的结余减少到2762欧元（+不再需付的559欧元租金）=3321欧元。
妻子育儿假期间（净收入平均65%），加上儿童津贴，收入减少481欧元，另外育儿成本约200欧元/月。如果妻子重返工作岗位，工作时间将改为50%或每周30小时 --> 大约保持原工资的65%。
这样我们的结余变为2081欧元（+不再需付的559欧元租金）=2640欧元。

目前我们敢于承担的最低月还款额为1500欧元+“尽可能多的特别偿还”（根据当时情况权衡：优先偿还贷款还是投资回报更好）。

目前尚未评估的是：

[*
搬家后我将获得一辆公司车，加上在家办公合同中的里程报税安排，
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[*]出售我的私家车可获得约2.5万欧元的资金释放，并减少每月开销。


[*]明年我将获得升职，净收入至少增加300欧元，


[*]未来可能考虑换工作，因为斯图加特地区工资水平高于当前居住地，我妻子情况相同。


[*]房子带有副住房，


[*]我们计划用两笔贷款分别涵盖主房和出租的副住房这样可以抵扣利息等费用，
[*]保险、垃圾费等费用可以按比例分摊给租户，
[*]类似的副住房租金通常在400-500欧元之间，
[LIST]
[*]我们现实估计为每月300欧元租金。

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以上内容银行可能不关心，我们也不打算将这些列入财务规划，但我们心里有数，感激不尽：
- 我的父母（退休）今后几十年内会根据赠与规定遗赠给我一笔中等到高的六位数金额，
- 岳父母也会提供额外支持（距离退休还有九年），金额较小（中等四位数，用于特别偿还）。

好了，信息很多 :)

我们特别想知道你们怎么看待我们的还款能力，我们是否可能负担过重、还款金额太低或者遗漏了什么费用：
- 每月1500欧元还款（假设1%利率，2%还款率）
意味着无特别偿还情况下41年还清贷款——银行不可能同意这样的条件：是否需要更多自有资金/更高还款额？
如果每年额外还款8000欧元，贷款期限缩短到26年。

谢谢，
梅拉妮和安德烈亚斯

所以我们的收入是可比的，但对于银行来说，如果是大约50万，我们的贷款就会停止了。
所以我认为你们的60万相当有问题。
股息对我们来说也不是真正关心的收入。不知道银行一般是怎么看的。

在这种情况下，我完全不理解你们为什么不想投入14万的自有资本？
在大致相似的起点条件下，我们只保留了大约1万作为破损洗衣机或类似事情的紧急备用金。

你们已经存了不少钱，父母也会再出不少资金。
这样的收入情况对于这个项目来说可能不太理想。
在奥地利40小时工作制下，收入低于3000欧元，听起来不适合这样的规模。

银行可能不会把“赌钱”算作收入。
我觉得更合理的是投入更多自有资金，但当然很难判断收入的安全性和持续性。
点对点贷款等听起来对我来说首先是高风险？！

一次又一次很酷，学习项目管理，然后净收入比戴姆勒流水线工人还少……别生气，但银行希望不会给你60万欧元贷款，尤其是因为你的妻子很快就会长期缺席。

一次又一次很酷，学习项目管理然后净收入比戴姆勒流水线工人还少……别生气，但银行希望不会给你们60万欧元，尤其是因为你妻子很快要长时间缺勤。

一次又一次很酷，这些比较。受过项目管理专业教育的人跟戴姆勒那个因工会(I.G.M.)而薪水过高的门厂橡胶锤工有什么关系？这真是典型的企业高管思维。他们拿着那120k奥地利合同的高薪，根本想象不到奥地利工会乐园以外的真实工资状况，即使在奥地利地区。

顺便说一句：如果项目经理做三班倒工作，肯定也能多挣点钱。

这点你一定要记住，提成、奖金、假期工资和圣诞奖金都是可以用来做提前还款或者应对计划外支出的好项目，仅此而已。你现在每个月有4800欧的月收入。靠这个生活和支付每月的贷款，而不是靠什么年平均收入。

4800欧没有孩子听起来还可以。但假设有个孩子只有3800欧听起来对贷款金额来说很糟糕，不是吗？如果你妻子以后只做兼职工作，或者有了第二个孩子，会发生什么？你也不知道孩子花费多少。

抱歉，但你们即使再抠门，60万欧的贷款金额也不适合你们未来带孩子的收入水平。

编辑：我不在乎流水线工人挣多少钱。生产线工人反正都是可怜的家伙。压力大，工作紧张，得满足项目经理的需求，但没什么发言权。这是我绝不会长期干的工作。