德国人为了拥有自己的房子，越来越多地负债。因为他们的自有资本增长速度赶不上房价的涨幅。许多德国民众并没有从创纪录的低利率中获益多少。

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想了解德国房地产市场的状况，可以研究冗长的价格、租金和工资统计数据。更简单的方法是看看最近德国建筑融资的数字。而这些数字确实不容小觑。
如今，德国民众不得不越来越接近自己的财务极限，以实现拥有自己房子的愿望。平均来看，德国人的负债达到24.8万欧元，这是创纪录的水平。相比一年前，平均贷款金额还低了3.4万欧元，为21.4万欧元。
反映负债上升趋势的是金融服务商Dr. Klein的数据显示。该公司是德国最大的建筑融资中介之一，因此对德国房地产市场有很好的了解。

来源：Infografik WELT

统计数据还显示了另一点。买家必须更多地为自己理想的房产进行抵押贷款。房产价值中以贷款形式提供的比例，即所谓的贷款价值比，首次超过80%，达到了84.02%。2016年时，购房者和买家平均至少投入超过20%的自有资本，平均贷款价值比在76%到79%之间。
这种现象的原因是德国房地产热潮不断推动房价上涨。今年年初以来，Europace住房指数涨幅已超过4%。该市场指标衡量了德国房地产价格的平均变化。
在大城市及其他热门地区，房价上涨更为明显。由于购房者的储蓄增长速度跟不上房价上涨，德国民众不得不负更多债。此外，伴随房价上涨的还有公证费和房产转让税等附加费用，这进一步加重了买家的负担。
平均每平方米价格超过3000欧元
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20%的自有资本几十年来一直是典型融资的标准。低于此比例的贷款几乎难以获得。但在房地产热潮时期，这一标准似乎不再适用。贷款比例接近90%的临界点。虽然购房者也可以实现100%的贷款融资，但贷款利率会随着自有资本的减少而上升。
银行根据贷款价值比分级利率。根据《金融测试》的分析，绝大多数最佳利率仅适用于贷款额不超过购房价格70%的贷款。贷款比例达到80%时，利率仅略有上升，超过此比例后利率开始大幅上涨。对于贷款比例超过90%的借款人来说，利率尤其昂贵，《金融测试》指出。
全额融资的利率比最佳利率高出半至一个百分点。虽然看似微小，但这可能令整个贷款成本提高50%。根据《金融测试》的计算，超过90%贷款比例的融资利率在部分供应商处达到了8.8%，相当于透支信贷的水平。

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因此，许多德国人并未从创纪录的低利率中获益。如果自有资本不足，他们必须支付高额溢价。同时，面对不断上涨的房价，负债也在不断加重。对于许多购房者来说，这无疑是一个零和博弈。
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FMH金融咨询专家的一项计算值得关注：2014年购房者买房时，平均每平方米价格为2105欧元。如今这一价格已超过3000欧元。相应地，消费者负债更多。得益于较低的抵押贷款利率，月供负担大致保持不变。但该计算未考虑更高贷款比例带来的额外成本。
鉴于不断增加的房贷额，德国民众似乎心存忧虑。他们努力使贷款尽可能可控。选择贷款期限较长，以锁定低利率，避免贷款期满后因利率上升而陷入再融资困境。根据Dr. Klein的数据显示，借款人平均将利率锁定期限定在14年零4个月以上。

有趣的是，想知道有多少业主由于低利率而申请了高于所需额度的贷款。在这些情况下，并没有“达到极限”。相反，贷款用于保持自有资金用于有利可图的投资。建筑价格的发展与收入的发展相比，确实令人印象深刻。

有趣的是了解有多少建设者因为低利率而申请了高于实际所需的贷款金额。在这些情况下，并没有“达到极限”。贷款反而用于保持自有资金以投资有利可图的项目。
然而，建筑价格的走势与收入增长相比令人印象深刻。

你说的哪些“有利可图”的投资？

我只知道股市，而股市众所周知既有风险也有机会。

我们在论坛里自己也注意到资金都是“紧紧凑凑”地使用。

有利可图并不意味着无风险。拥有更多资金可以更好地分散投资并进行长期投资。股市上最大的风险是在股价低迷时需要用到资金。你可以通过保持足够的流动性来避免这种情况。
有许多股市之外的替代选择，例如仅随便列举一下：[Kunst], [Oldtimer], [Vermietobjekte (Garagen z.B.)], [Grundstücke], [Wald], [Crowd-Funding], [direkte Beteiligungen], 投资自己的企业，投资教育……

这篇文章过于耸人听闻。这丝毫不让我感到惊讶，绝对负债在增加。为什么不呢，钱比以往任何时候都便宜。

家庭的限制不是绝对负债，而是每月应还款额！

有趣的是平均收入与每月还款额的比例如何变化。不过这里也只能计算那些实际上有贷款的人口。

有利可图并不意味着没有风险。拥有更多资金可以更好地分散投资并进行长期投资。股市上最大的风险是在股价低迷时需要用钱。你可以通过保持足够的流动资金来避免这种情况。
除了股市外，还有许多替代选择，例如仅仅随便写写：艺术品、老爷车、出租物业（例如车库）、土地、森林、众筹、直接投资、投资自己的企业、投资教育……

抱歉，我持反对意见……当我看到那些仅为附加费用准备了自有资金，而贷款和附加费用占净收入比例很高的融资情况时，哪里还能有储蓄率呢？现在几乎一切都可以靠借贷实现。