Neubau oder Haus kaufen Bj.91

[Bieber0815]

'ne 4 vorne. Damit wäre dann der Neubau in besserer Lage auch mit Garten und allen NK zu finanzieren.

Was zu prüfe wäre (ohne jetzt im Thread evt. aufgeführte Details zur Bestandsimmobilie nachzuschlagen). Bei uns ist es so:
- Bestandsimmobilie mit knapp 180 m² Wohnfläche, Vollkeller, toller Garten, 600 m² Grundfläche, super (!) Lage, Bodenrichtwert 74 €/m² (IMHO zu niedrig; vgl. freie Grundstücke liegen deutlich über 100 €/m² Verkaufspreis). ==> All-In nach Sanierung (Elektro, Heizung, Sanitär, Malerarbeiten/Fußböden) knapp 400 000 Euro.
- Neubau ab(!) 100 €/m² Grundstück, je nach Lage/Verfügbarkeit, realistische Grundstückspreise ~100 000 Euro (konkrete Objekte bekannt). Jetzt bleiben 300 000 Euro für das Haus mit allen Nebenkosten und den Außenanlagen. Dieser Neubau wird entweder teurer als die Bestandsimmobilie oder kleiner ohne Keller und ohne Garten. (Ggf. kann ich später berichten, den Neubau planen wir derzeit.)

Letztlich zählt aber der Einzelfall!

 

[DG]

Hallo Bieber,

100€/m² und 100.000€ für's Grundstück entspricht einer Fläche von 1000m² Grundstück. Der TE möchte im Neubaugebiet 600m² erwerben, also schon mal 40T€ weniger Kosten. Für seine beiden Vergleichsobjekte, passt das schon so ziemlich bzw. so weit man das von der Tastatur aus beurteilen kann.

- Bestandsimmobilie mit knapp 180 m² Wohnfläche, Vollkeller, toller Garten, 600 m² Grundfläche, super (!) Lage, Bodenrichtwert 74 €/m² (IMHO zu niedrig; vgl. freie Grundstücke liegen deutlich über 100 €/m² Verkaufspreis). ==> All-In nach Sanierung (Elektro, Heizung, Sanitär, Malerarbeiten/Fußböden) knapp 400 000 Euro.

Das ist das eine Kostenschätzung, oder? Du musst hier ebenfalls (mindestens) ca. 40-50T€ für das kleinere/größere Grundstück abziehen, denn der Neubau hätte ja 400m² mehr Garten. Wenn das Baugrundstück ebenfalls "nur" 600m² hätte, wären sofort ~40T€ für's Haus mehr zur Verfügung oder aber es steckt viel mehr Kapital im Grundstück und damit in einer deutlich besseren Lage.

Der Bodenrichtwert fällt nicht vom Himmel, sondern speist sich aus den Käufen der letzten Jahre, die in dem Gebiet getätigt wurden. Wenn Du schreibst, dass es für 74€ BRW eine super Lage gibt und das Neubaugebiet resp. freie Grundstücke mit BRW 100€++ gehandelt werden, dann ist die Lage dort auch nicht nur super, sondern super-super; also auf jeden Fall signifikant besser als in der 74€-Zone. (Oder die Preisvorstellungen der Verkäufer sind astronomisch.)

Ob sich die eine oder andere Lage für einen Käufer nutzen lässt, muss man sich im Detail ansehen. Obendrauf kommt die Einzelbetrachtung der Bestandsimmobilie, wobei die Vergleichbarkeit ziemlich schwierig ist. Mit den Eckdaten wie oben steht meine eigene Immobilie (Erwerb/Renovierung 2011) im Kostenvergleich ziemlich gut da; ob sich beide Immobilien de facto vergleichen lassen, glaube ich aber kaum.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bieber0815]

Dirk, zum Grundstück. Ich habe neulich einige konkrete Grundstücke gesehen (alles recht gute Lagen). Es gab Grundstücke mit 450 bis 600 m² und solche mit 800 bis 1200 m². Der Preis war komischerweise immer um die 100 000 Euro. Der Punkt ist, vom großen Grundstück, kann ich nicht die Hälfte zum halben Preis kaufen, geht nicht. Ansonsten kann ich Deinen Gedanken schon zustimmen, keine Frage.

Die 400 000 Euro basieren auf dem geforderten Verkaufspreis, den rechnerischen Nebenkosten und Kostenvoranschlägen durch alle nötigen Gewerke (ich würde sagen Genauigkeit +20%/-10%).

Der Bodenrichtwert von 74 Euro/m² ist IMHO veraltet, jedenfalls viel zu niedrig. Wäre das Grundstück frei und bebaubar und würde es mir gehören, würde ich 200 Euro/m² verlangen -- und bekommen (darauf wette ich einen Kasten Bier). Es wird erwartet, dass drei Straßen weiter demnächst Bauland entsteht. Dieses wird (sehr wahrscheinlich) >100 Euro/m² gehandelt werden (ich rechne mit 120 Euro/m² oder mehr) . Ich kenne die Gegend persönlich sehr gut ... Vielleicht verwechsele ich auch was zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert??

Ach so, die Lage des 74er BRR ist definitiv besser als die "unseres" Grundstück, welches nun 100 Euro/m² kosten soll. Und ja, der Verkäufer hat eine sehr ambitionierte Vorstellung vom Preis. nicht umsonst schauen wir nun alternativ den Neubau an.

Das führt jetzt vom Thema weg ... Wo Du absolut richtig liegst: Der Vergleich neu/alt geht nur ganz konkret auf konkrete Objekte bezogen und unter Berücksichtigung der Lebensverhältnisse der Käufer. Und die Häuser werden sich immer unterscheiden, Charme vs. Stand-der-Technik usw. usf.

 

[DG]

Dann kauf das 1200er Grundstück für 100T€, lass' es in 2 Grundstücke a 600 teilen, verhökere die eine Hälfte für 200€/m², ergo 120T€ Einnahme ... und stelle fest, dass Dir niemand 200€/m² zahlen wird.

Falls doch: abzüglich Vermessungskosten ca. 15T€ Reingewinn für Dich, Dein eigenes Grundstück wäre umsonst.

Du glaubst nicht wirklich, dass das funktioniert, oder?

Vielleicht verwechsele ich auch was zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert??

Nein. Da läuft noch viel mehr schief, das kriegt man über's Internet/Forum aber kaum gerade gezogen. Ich kann Dir nur dringend empfehlen, Rat bei SV und/oder ortskundigen Architekten einzuholen.
Ich bin mir relativ sicher, dass die Dich sehr schnell auf den Boden der Tatsachen zurückholen werden.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bieber0815]

Dann kauf das 1200er Grundstück für 100T€, lass' es in 2 Grundstücke a 600 teilen, verhökere die eine Hälfte für 200€/m², ergo 120T€ Einnahme ... und stelle fest, dass Dir niemand 200€/m² zahlen wird.

Eine der 600-m²-Parzelle hätte keinen Zugang zur Straße, von daher ist mir schon klar, dass das nicht geht (auch erwarte ich dort keinen Preis deutlich über 100 Euro/m²; ist etwas weiter draußen). Dort wo das Baugrundstück für 100 Euro/m² angeboten wird, ist der Bodenrichtwert heute 81 Euro/m². (Dann gibt's noch eine andere, noch zentralere Lage, wo uns Bauland zu 200 Euro/m² angeboten wird. Dort beträgt der BRW 109 Euro/m²).

Beim gebrauchten Haus ist der geforderter Verkaufspreis zu hoch -- das läuft aus meiner Sicht schief. Nur kann ich da nichts machen (außer ablehnen, daher ja die Planung des Neubaus). Wenn Du anderes im Sinn hast, gerne per PN, ich lerne gerne dazu!

 

[DG]

Eine der 600-m²-Parzelle hätte keinen Zugang zur Straße,

Unfug. Dafür gibt's mehrere Lösungen und die sind in 5 Minuten erklärt.

von daher ist mir schon klar, dass das nicht geht (auch erwarte ich dort keinen Preis deutlich über 100 Euro/m²; ist etwas weiter draußen). Dort wo das Baugrundstück für 100 Euro/m² angeboten wird, ist der Bodenrichtwert heute 81 Euro/m². (Dann gibt's noch eine andere, noch zentralere Lage, wo uns Bauland zu 200 Euro/m² angeboten wird. Dort beträgt der BRW 109 Euro/m²).

Beim gebrauchten Haus ist der geforderter Verkaufspreis zu hoch -- das läuft aus meiner Sicht schief. Nur kann ich da nichts machen (außer ablehnen, daher ja die Planung des Neubaus). Wenn Du anderes im Sinn hast, gerne per PN, ich lerne gerne dazu!

Runterhandeln.

MfG
Dirk Grafe