Haus mit nicht genehmigten Anbauten verkaufen – Was tun?

[11ant]

Ein Haus ist prinzipiell auch mit nicht genehmigten Anbauten legal handelbar, der Käufer darf über diesen Umstand natürlich nicht getäuscht werden, aber der Rechtsverstoß liegt im Schwarzbau (der wie gesagt den Verkauf an sich nicht illegal macht). Die Konsequenz des Schwarzbaus ist klassisch ein Bußgeld und eine Abwägung, ob diesem auch eine Rückbauverfügung draufzusatteln ist. Befragt dazu einen Baurechtsanwalt, wie man den Zustand am geschmeidigsten legalisiert. Ob es "Rabatte" für Selbstanzeiger gibt, weiß ich nicht. Früher sind solche Anbauten bei zufälligen Stichproben oder nach Anschwärzungen aufgefallen; inzwischen greift es um sich, daß Bauamtsmitarbeiter bei Langeweile systematisch in Google Earth surfen. Schwarzbauten sind ja nicht alle gleich, da ist zwischen Genehmigungsfähigkeit und nur Geiz die Genehmigungsgebühr zu sparen einerseits und aussichtslosen Vorhaben (Abstandsverletzung, bspw. Aufenthaltsräume im Bauwich, Brandschutz/Fluchtweg/Raumhöhenmangel beim Spitzbodenarbeitszimmer etc.) zu unterscheiden. Danach entscheidet sich auch die "kriminalitätsangemessene" Höhe des Bußgeldes bzw. der nachbarschutzindizierte Rückbau. So würde ich das auch als Kaufinteressent bei der Due Diligence Betrachtung sehen und in mein Preisangebot einfließen lassen. Für ein wertloses Wertgutachten zum Abheften sehe ich hier keine Veranlassung.

Wenn Euer Vater ins Pflegeheim umzieht, solltet Ihr Euch dringender erb- und steuerrechtlich über die Gestaltung des Eigentumsüberganges beraten lassen, als Euch Sorgen um die Bußgeldvollstreckung gegen einen Pflegeheiminsassen zu machen.

Anbauten sind auch genehmigt meist nett gesagt nicht wertsteigernd, da holt Euch der Markt auch auf den Teppich, wenn in einem Hühneraugenzu-Glaskugelgutachten von einem Wert geschwärmt würde. Was zählt, sind Lage, Lage, Lage und wenn die Substanz erhaltenswert ist auch der Zuschnitt der Räume - abzüglich der Legalisierungs- und Rückbaukosten; das Bußgeld an sich trifft den damaligen Rechtsverstößer, sodaß dieser Aspekt den Käufer kaum ficht. Wer hat eigentlich damals die Anbauten finanziert ? - daß die Mutter als Miteigentümerin nichts gewußt haben soll, halte ich übrigens für eine Schutzbehauptung.

 

[hanghaus2023]

@Grundaus Du bist also der Meinung man sollte den Käufer mit Hilfe eines Gefallensgutachten täuschen. Seltsame Tipps hier im Forum.

 

[wiltshire]

Wie sollten wir vorgehen, um nachträgliche Bußgelder zu vermeiden? Mit welchen Konsequenzen müssen wir unter diesen Umständen rechnen?

Das ist eine Blackbox-Frage und liegt nicht nur an dem Ausmaß der nicht genehmigten Anbauten, sondern auch daran, wie die Menschen in der Verwaltung vor Ort so drauf sind.
Es kann sein, dass die wie von @grundhaus beschrieben da recht locker sind, es kann aber auch sein, dass da jemand sitzt, der einen Feldzug gegen diese Sorte Sünder führt. In meinem früheren Heimatort hat die Verwaltung Luftaufnahmen (Google) ausgewertet um illegale Anbauten zu finden. Die waren nicht zimperlich, verhängten Strafen und ordneten den Rückbau mit kurzer Frist an. Selbstanzeiger wurden "bevorzugt" behandelt - Rückbau reichte da meist aus. Kann genauso gut sein, dass ein Verantwortlicher einen Genehmigungsstempel setzt und lacht.

Ich würde mich mal umhören, wie die im zuständigen Amt so drauf sind und meine Kommunikationsstrategie darauf abstimmen um den Zustand zu regeln. Spätestens bei einem Verkauf muss das Schweigen ein Ende haben um nicht straffällig zu werden.

 

[NatureSys]

Wir haben unser Haus mit nicht-genemigtem Anbau gekauft und dann diesen nach Übernahme angeissen, da wir in (Wintergarten nicht weiternutzen wollten).

 

[Papierturm]

Wenn Euer Vater ins Pflegeheim umzieht, solltet Ihr Euch dringender erb- und steuerrechtlich über die Gestaltung des Eigentumsüberganges beraten lassen, als Euch Sorgen um die Bußgeldvollstreckung gegen einen Pflegeheiminsassen zu machen.

Ich kann das hier nur unterschreiben.

Meine Vermutung aufgrund der Erfahrungen in meinem Umfeld (ich bin kein Jurist, dies ist keine anwaltliche Auskunft, sondern Beobachtungen aus meinem Umfeld, wo es schon diverse Erfahrungen mit Pflegefällen gab):

1. Wenn Haus sich noch im Besitz der Eltern befindet, wird der Verkaufserlös...
- 50% (Anteil Vater) bis zur Selbstbehaltgrenze herangezogen werden.
- 50% (Anteil Mutter) entsprechend der Unterhaltspflicht von Ehegatten herangezogen werden. Wie hoch das ist, kann ich jetzt nur mutmaßen. Kinder haben hier gegen Eltern eine sehr hohe Schutzmauer seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, Eheleute untereinander haben diese meiner Erinnerung nach nicht.

2. Wenn das Haus auf Angehörige überschrieben wurde, gilt die 10-Jahres-Frist; außer, es handelt sich um einen Verkauf zu marktüblichen Preisen.
(10-Jahres-Frist: Alles, was in den letzten Jahren verschenkt wurde, wird zum Pflegeunterhalt herangezogen. Erst danach ist die Schenkung sicher.)

3. Und hier spätestens kommt der Anwalt ins Spiel, der das dringend prüfen sollte: Bleibt die Mutter im Haus wohnen und verkauft es nicht, könnte es je nach Vorzeichen als Schonvermögen unangetastet bleiben. Oder auch nicht. Hier braucht es anwaltliche Beratung.

Tut mir leid hier so pessimistisch zu sein: Die Situation ist viel komplexer als die Frage der Schwarzanbauten. Ich würde hier ganz nach Monopoly nicht über Los gehen, sondern direkt zu einem darauf spezialisiertem Fachanwalt.