Finanzierung Neubau bei bestehender Hypothek auf Grundstück

[Miriado]

Hallo liebe Forenmitglieder,

wir planen einen Abriss und Neubau und ich wollte gerne nach euren Tipps zum Vorgehen bei der Finanzierung fragen. Das Grundstück ist noch lange nicht abbezahlt, und für den Neubau werden wir eine zweite Hypothek benötigen, wofür wir auch das Eigenkapital aufs Neue ansparen.

Der Neubau wird mit einem Architekten geplant, wir sind erst soweit, dass der Vorentwurf an das Bauamt geschickt wurde. Nun ist die Frage, wann soll man eigentlich die zweite Hypothek anfragen? Schon in der Vor-Bauphase fallen einige Kosten an (für den Architekten, Vermesser, die Baumfällung, Statikberechnung, Genehmigung, Umzug, Miete, Abriss, bestimmt noch was). Wie macht man das, soll man diese direkt aus den Ersparnissen begleichen? Dies schmälert dann unser verfügbares Eigenkapital und eventuell kommen wir mit einem schlechteren Zins raus. Die Kalkulation ist noch nicht fertig, da die Planung noch nicht abgeschlossen ist. Gibt es vielleicht Tipps, wie man in der Situation richtig vorgeht?

Vielen herzlichen Dank im Voraus!

 

[nordanney]

Hypothek

Gibt es heute nicht mehr in der normalen Baufinanzierung. Schon im letzten Jahrtausend "abgeschafft" - aber das ist nur Angeberwissen ;-)
Heute gibt es einfach nur eine Finanzierung (besichert durch eine Grundschuld im Grundbuch).

Nun ist die Frage, wann soll man eigentlich die zweite Hypothek anfragen?

Mal bitte ganz schnell zur bisher finanzierenden Bank. Dir ist es ohne Zustimmung der bisher nämlich finanzierenden Bank nämlich ganz explizit verboten, Dein Haus abzureißen. Das ist ein sofortiger Kündigungsgrund.
Oder steht nur zufällig auf einem Baugrundstück noch ein Abrissobjekt und Ihr wohnt woanders? Also noch in der Mietwohnung?

Schon in der Vor-Bauphase fallen einige Kosten an (für den Architekten, Vermesser, die Baumfällung, Statikberechnung, Genehmigung, Umzug, Miete, Abriss, bestimmt noch was). Wie macht man das, soll man diese direkt aus den Ersparnissen begleichen? Dies schmälert dann unser verfügbares Eigenkapital und eventuell kommen wir mit einem schlechteren Zins raus.

Das ist völlig egal. Wenn Du insgesamt 500k Kosten und 100k Eigenkapital hast, ist das Eigenkapital ja nicht weg, nur weil Du es vorab einsetzt. Hast nur einen Teil des Gesamtfinanzierungsbedarfes aus Eigenkapital bezahlt. Das fordern übrigens fast alle Banken sowieso bzw. vorab eingesetztes Eigenkapital wird angerechnet. Am Zins ändert sich somit gar nichts, da sich auch an der Finanzierung und dem Beleihungsauslauf nichts ändern wird.

Die Kalkulation ist noch nicht fertig, da die Planung noch nicht abgeschlossen ist. Gibt es vielleicht Tipps, wie man in der Situation richtig vorgeht?

Zunächst mal mit der bisherigen Bank sprechen und Euren grundsätzlichen Plan darlegen.

Dann muss man - und da Du keinerlei Infos zur Restschuld nebst Zinsfestschreibung und Zins, zum Finanzierungsbedarf, zum Eigenkapital etc. gibst - sich überlegen, was Sinn macht.
Möglichkeiten gibt es viele... In Abhängigkeit von konkreten Zahlen:
- bisheriges Darlehen ablösen und bei einer neuen Bank alles zusammen finanzieren (hast aber keinen Anspruch auf eine vorzeitige Ablösung, das ist bestenfalls ein Entgegenkommen der Bank)
- bisherige Bank macht eine Nachrangfinanzierung
- fremde Bank macht eine Nachrangfinanzierung

Da hilft Dir aber auch jeder Vermittler (Dr. Klein, Interhyp & Co.).

 

[Papierturm]

Schon in der Vor-Bauphase fallen einige Kosten an (für den Architekten, Vermesser, die Baumfällung, Statikberechnung, Genehmigung, Umzug, Miete, Abriss, bestimmt noch was). Wie macht man das, soll man diese direkt aus den Ersparnissen begleichen?

Kurze Nachfrage, da ich nicht weiß, ob ich die Situation richtig verstehe. Wie genau ist die Situation?

Umzug, Miete... wann? Wohin?
Wo wird aktuell gelebt? (Im Altbau? In einer vom Grundstück unabhängigen Mietwohnung?

Ist das Grundstück oder der Altbau finanziert? Falls der Altbau -> Achtung! Sofort zur Bank! (Wenn das eine abbruchreife Ruine ist, mag das anders sein.)

Meine Erfahrungen:
- Sich Geld leihen um kein Eigenkapital auszugeben macht nur Sinn, wenn die Rendite aufs Eigenkapital höher wird als die Zinsen. Ansonsten stellt man sich finanziell schlechter. (Wir haben eine Eigenkapitalquote jenseits der 50% und verbrauchen erst einen Großteil unseres EKs, da wir aus dem Eigenkapital aktuell keine >3%-Rendite nach Steuern sicher rausgequetscht bekommen. Es ist etwas anderes, sobald Bereitstellungszinsen anfallen. Jetzt mal konkretes Beispiel: Hätten wir das, was wir schon jetzt als Eigenkapital beglichen haben, aus dem Kredit beglichen, müssten wir schon jetzt in der tilgungsfreien Zeit ca. 350€ Zinsen pro Monat zahlen. Wir hatten zuvor aus dem Eigenkapital aber selten mehr als 200€ Rendite nach Steuern pro Monat rausbekommen. Bereitstellungszinsen fallen erst ab Sommer 26 an. Kreditsumme abrufen werden wir wohl erst Anfang 26. Das sind 150€ Zinsen pro Monat, die wir durch das eingebrachte Eigenkapital nicht zahlen müssen. Beziehungsweise noch mehr, weil bis Ende 25 mehr Eigenkapital noch eingebracht wird und damit auch der Abstand zwischen Rendite und Zins größer wird.)
- Für relevante Punkte eingesetztes Eigenkapital (z.B. Architekt) wird normal verbucht und verschlechtert den Zins nicht.
- Normale Lebenshaltung (Miete!) würde ich bei einem Immobilienkredit eher nicht anführen bzw. versuchen mit zu finanzieren, weil das da meinem Gefühl nach eher nicht reingehört. Wenn man die schon mitfinanzieren muss, dann scheint der Puffer so eng zu sein, dass hier vielleicht der angepinnte Fragebogen ausgefüllt hilfreich wäre zur Einschätzung? Dies ist jedoch nur meine subjektive Einschätzung.

 

[Allthewayup]

Die Frage ist habt ihr das Grundstück mit dem bewohnbaren Haus als solches in der Erstfinanzierung aufgeführt? Wir hatten damals das bestehende Haus als „Bauruine“ für die Finanzierung angegeben (der Abriss war ja geplant) und die Bank ist da mit einer 100% Finanzierung zum Bodenrichtwert mitgegangen. Das Eigenkapital hatten wir behalten da wir auf steigende Zinsen wetteten. Dass das anders kam ist ein anderes Thema…

Wir wohnten dann 2 Jahre in der „Ruine“ und sind zum Abriss schließlich 3 Häuser weiter gezogen. Finanziert hat uns den Neubau dann die gleiche Bank da den „großen“ Kredit kaum eine andere Bank im zweiten Rang zu vernünftigen Konditionen anbieten wollte.

Einfach mal anfragen bei der bisherigen Bank.

 

[ypg]

Ihr Lieben,
Hier gibt es die Antworten, geschrieben 2024

Wir (35, 34, 0J) wohnen in einem 49m² Haus (Baujahr 1996) auf einem knapp 900m² Grundstück westlich von Berlin. Wir machen uns Gedanken um die Vergrößerung, und zwar sehe ich folgende Optionen:
- anbauen,
- abreißen und neu bauen,

Das Haus gehört uns seit paar Jahren, 310k€ sind noch zu tilgen, also würden wir eine zweite Hypothek für den Bau benötigen.

 

[Miriado]

Hallo ihr lieben,

vielen Dank für eure sehr wertvollen Anregungen! Wie ypg bereits zitiert hat, wohnen wir in dem Haus, welches abzureißen ist, und würden für die Abriss- und Bauphase woanders zur Miete ausweichen müssen.

Es beruhigt mich sehr, dass wir das Gesparte für die baurelevanten Zwecke ohne Bedenken einsetzen können, danke sehr für diese Info!

Mit der bereits finanzierenden Bank hatte ich grundsätzlich vor ca. einem Jahr gesprochen, mir wurde mitgeteilt, wie viel getilgt werden muss, damit wir abreißen dürfen. Die jetzigen Skizzen haben wir der Bank noch nicht vorgelegt, da diese vom Bauamt noch nicht abgesegnet wurden, entsprechend gibt es noch keinen Preisschild dran, ergo weiß ich nicht, wie viel bei der Bank anzufragen wäre. Aber dann rufe ich bei der Bank an und stecke alles normal grob ab.

Nochmal vielen lieben Dank für eure Antworten!