ᐅ Doppelhaus in Baufenster 8,5m x 15m (BxT)

Liebes Hausbauforum,

nach einigen Jahren Suche haben wir endlich ein Grundstück (mit Altbestand zum Abriss) in unserer Wunschlage gekauft. Damit endet auch meine jahrelange rein passive Teilnahme an diesem Forum.
Da wir eigentlich die vorrangig nach Sanierungsobjekten und nicht nach Neubau suchten, stehen wir natürlich am Anfang einiger Fragen.

Das Grundstück mit etwa 500 m² liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplan, der zuletzt vor 20 Jahren geändert wurde.

Rahmendaten zu Grundstück und Bebauungsplan:

• Gebaut werden darf von 3 Meter Tiefe bis 18 Meter Tiefe (also 15 m fürs Haus)
• Abzgl. der Abstandsflächen sind 8,5m Breite möglich
• Leichte Hanglage über das Baufenster Anstieg um etwa 2,2m
• 3 Vollgeschosse
• Grundflächenzahl 0.4
• Geschossflächenzahl 1.2 (kann wegen des o.g. Baufensters selbst bei vollständiger Ausschöpfung nicht erreicht werden)
• SD 35-45°
• Drempel 60 cm
• Sockel max. 60 cm über Mittelpunkt über die Breite der Erschließungsfläche. Diese liegt noch einmal 30 cm tiefer als der Beginn des Baufensters
• Allgemeines Wohngebiet
• offene Bauweise
• überdachte Terrassen bis 1,5m außerhalb der Baugrenze zulässig, sofern die Grundflächenzahl nicht überschritten wird
• Dacheinschnitte und Dachaufbauten bis max. ½ Traufenlänge und min. 1m Abstand von der Giebelwand
• Einfriedung durch Hecke heimischer Gehölze. An der Straße zusätzlich durch einen max. 1,2m hohen Zaun.

Der Bebauungsplan macht keine Vorgaben u.a. zu:

• Gebäudeart
• Wohneinheiten je Gebäude
• Höhenbeschränkung
• Keller
• Stellplätzen

Der Plan ist, mit einer weiteren Familie ein Doppelhaus zu bauen. Beide Familien haben je 2 Kinder brauch zwei Heimbüros, wodurch je Doppelhaushälfte ein Raumbedarf von 6 Zimmern entsteht. Wenn wir hier weiterkommen, werde ich noch einen Thread im Grundrissforum erstellen und den Fragebogen ausfüllen.
Da das Baufenster mit 8,5m zu schmal für nebeneinanderstehende Doppelhaushälfte ist, müssten diese hintereinander stehen. Gartenzugang und Terrasse würden sich dann jeweils an der schmalen Seite befinden (also einmal zur Straße und einmal nach hinten zum Hauptgarten). Diese Art des Doppelhauses trifft man sehr selten an. Ich habe einige Zeit in der Realität gesucht, es aber nicht gefunden. Lediglich das Büdenbender Doppelhaus Gemello SD 135 würde dieser Anordnung grob entsprechen (nicht jedoch den Maßen).

Mit einer Architektin im Bekanntenkreis (die aber inzwischen nur noch Bürogebäude macht) und dem Bauamt habe ich bereits sehr lose Gespräche geführt, ohne auf völlig grundsätzliche Widersprüche zu stoßen.

Die Kellerregel habe ich schon angewandt, demnach scheint der Keller obligatorisch, da ja mehr als 2m Höhendifferenz im Baufenster vorliegen. Allerdings verstehe ich in diesem Zusammenhang nicht, die das mit dem „Sockel“ von max. 60cm im Bebauungsplan zu verstehen ist. Laienhaft würde ich vermuten, dass ein Geschoss (das Erdgeschoss? Das unterste Wohngeschoss? Das unterste Vollgeschoss) max. 60 cm über der Straßenebene beginnen darf.

Meine ersten Fragen an euch:

• Kennt ihr vergleichbare Häuser, ggf. mit Bezeichnung zum Googeln o.ä.?
• Würdet ihr das Thema ganz anders angehen?
• Was bedeutet die Regel mit dem Sockel?

Ich danke schon einmal
Gregor

Den Sockel scheinst Du mir korrekt zu interpretieren. Wenn Du auf nur eines der vier Baugrundstücke des Baufensters ein ganzes Doppelhaus stellen willst, sehe ich dies allerdings nicht erfüllbar. Immerhin lese ich zumindest aus dem Ausschnittchen des Bebauuungsplanes nicht verboten, das Ensemble mit dem Giebel zur Straße zu stellen. Funktionierende Doppelhaushälfte (siehe bei den "üblichen Verdächtigen", Büdenbender zählt nicht dazu) messen typischerweise 6m in der halben Trauflänge und 12,5 m in der Giebeltiefe, II + D mit etwa 35 oder auch 38° DN, und kommen dabei auf 140 bis 145 qm exkl. dort nur selten vorkommendem Keller. Mit 7,5 mal 8,5 m kriegt Ihr das nur nachgeturnt, wenn der Keller ein Wohn-UG wird. Wo sollen / dürfen die Stellplätze hin ?

Hallo, Kannst Du bitte im Lageplan Euer Grundstück markieren.

Bitte die Abmessungen vom Grundstück auch angeben.

Wenn Ihr gemeinsam mit der anderen Doppelhaushälfte plant und baut kann man viel Geld sparen.

Pläne von Doppelhaushälfte am Hang sind eher selten im Netz. Du hast ja dann am UG den Garten.

Längs reingestellt heißt doch, für das 2. Haus ist der Keller komplett im Hang und im vorderen Haus ist der Keller ein voll nutzbares Geschoss.

Ansonsten gilt

hanghaus2023 schrieb:

Kannst Du bitte im Lageplan Euer Grundstück markieren.

Bitte die Abmessungen vom Grundstück auch angeben.

Und vielleicht eine etwas besseren Scan, damit man die Höhenlinien? erkennen kann.

GregorBerger schrieb:

Leichte Hanglage über das Baufenster Anstieg um etwa 2,2m

Ich wäre auch dankbar um einen Lageplan, der bemasst ist, dann bitte Baufenster und den Hang markieren.

GregorBerger schrieb:

Kennt ihr vergleichbare Häuser, ggf. mit Bezeichnung zum Googeln o.ä.?

Bei uns in der Ecke gibt es ein sehr schmales Grundstück, welches so bebaut wurde:
oben (Nord) die Straße mit Parkplätzen, im Osten dann die Eingänge, im Westen die Gärten. Es sind hübsche Häuser. Die Eingänge im Erker, Landesbauordnung-erlaubt, im Westen je zwei Gauben für zwei Schlafzimmer. Grundstück ist platt.

GregorBerger schrieb:

Der Bebauungsplan macht keine Vorgaben u.a. zu:

• Gebäudeart
• Wohneinheiten je Gebäude
• Höhenbeschränkung
• Keller
• Stellplätzen

Es gibt immer eine textliche Festsetzung bei einem Bebauungsplan. WA bedeutet allgemeines Wohngebiet, das kann man recherchieren, was das bedeutet. Dann hat jedes Bundesland seine Stellplatzverordnung und seine Landesbauordnung.
Was nicht geregelt wir, ist frei.

GregorBerger schrieb:

Da das Baufenster mit 8,5m zu schmal für nebeneinanderstehende Doppelhaushälfte ist, müssten diese hintereinander stehen

GregorBerger schrieb:

• Gebaut werden darf von 3 Meter Tiefe bis 18 Meter Tiefe (also 15 m fürs Haus)
• Abzgl. der Abstandsflächen sind 8,5m Breite möglich

Zum Glück kann man mit den wenigen Parametern etwas rechnen. 500qm, 8,5m + 2x3 (Abstand) sind 14,5 Meter Breite, also ca, 34 Meter Länge. Baufenster auf jeden Fall 8,5x 15.. 127,5qm kann man überbauen. Das sind an Wohnfläche mit einer Aussenwanddicke von 40cm ca. 109qm, also inkl. Trennwand 53qm pro Einheit Wohngrundfläche. (Das ist quasi unser Allraum)
Das kann man aber nur bauen, wenn man vorn die 3 Meter nicht überschreitet. Links und rechts (Auffahrt/Zugang und Garten) sind je die drei Meter. Frage 1: wo wollt ihr parken?
Frage 2: ideelle Grundstücksteilung, wer bekommt die hintere Hälfte, die quasi die Luxusausführung trotz des Hanges ist, weil die vordere Hälfte quasi ein Schiss ist (Haus plus je drei Meter rundherum, wobei mit Sicherheit in den 3 Metern keine Terrasse möglich ist. Damit hast Du dann auch ganz schnell theoretisch die Geschossflächenzahl von 1,2
Also: 3D ist gar nicht nötig. Bissel Rechen reicht da schon. Ich würde es mit einem Doppelhaus lassen, ob so oder so.. da wird man nicht glücklich mit.