Doppelhaus in Baufenster 8,5m x 15m (BxT)

[GregorBerger]

Das ist aber nicht "zu Deinen Ungunsten".

Hm, verstehe nicht ganz. Würde ich den Höhenverlauf aus dem TIM zu Grunde legen, würde bei Einhaltung der höchsten FOK im Wohnraum <7m (also zur Vermeidung der Gebäudeklasse 4) drei Etagen ab Gartenniveau möglich. Beim Höhenverlauf, wie er sich augenscheinlich darstellt hingegen nur zwei Etagen. Das meinte ich mich "Ungunsten". Ich frage mich bei der Gelegenheit natürlich, warum im TIM ein Höhenverlauf mit 10 cm Genauigkeit veröffentlicht wird, wenn er ohne jede Relevanz ist.

Und auch darin liegen eher Chancen, Unbestimmtheiten zu Gunsten des Antragstellers zu nutzen.

Das ist zwar richtig. Gleichwohl: bei den Punkten, wo der Interpretationsspiel besteht, tendiert die Architektin eher zum negativeren.
Wie ist das eigentlich, wenn man dann einen Bauantrag stellt und er wird wegen irgendeiner Kleinigkeit abgelehnt? Muss man dann bezahlen, nachbessern und wieder 12 Monate warten?

Ein Argument mehr für meinen Vorschlag des klassischen Etagenwohnungs-Zweifamilienhaus.

Das ist korrekt, und diese Variante ist weiterhin nicht ausgeschlossen.

 

[11ant]

Würde ich den Höhenverlauf aus dem TIM zu Grunde legen, würde bei Einhaltung der höchsten FOK im Wohnraum <7m (also zur Vermeidung der Gebäudeklasse 4) drei Etagen ab Gartenniveau möglich. Beim Höhenverlauf, wie er sich augenscheinlich darstellt hingegen nur zwei Etagen. Das meinte ich mich "Ungunsten".

Das Gelände wurde also zwischenzeitlich zu Deinen Ungunsten verändert ? - im Normalfall ist die Realität günstiger als die Theorie.

Ich frage mich bei der Gelegenheit natürlich, warum im TIM ein Höhenverlauf mit 10 cm Genauigkeit veröffentlicht wird, wenn er ohne jede Relevanz ist.

Hier ließe sich fachanwaltlich argumentieren, ein Dokument eines landesamtlichen Herausgebers als amtliches Zeugnis anzusehen.

In gewissem Rahmen könnte ich mir auch ein "klassisches Etagen-Zweifamilienhaus" Split Level vorstellen, wo die hinteren Räume beispielsweise drei Stufen höher liegen. Und/oder Du paßt die Realität noch an, bevor der Vermesser das Istgelände zum Maßstab adelt.

 

[GregorBerger]

Das Gelände wurde also zwischenzeitlich zu Deinen Ungunsten verändert ? - im Normalfall ist die Realität günstiger als die Theorie.

Ja, wie oben beschrieben. Im TIM ist das Gelände höher dokumentiert, als es in Wirklichkeit ist, weil spätestens in den 50er-Jahren nach vorne raus und in den Bauwichs auf Straßenniveau abgebaggert wurde.

In gewissem Rahmen könnte ich mir auch ein "klassisches Etagen-Zweifamilienhaus" Split Level vorstellen, wo die hinteren Räume beispielsweise drei Stufen höher liegen.

Das hilft angeblich nicht, weil beim Splitlevel die höchste auftretende FOK zählt, das Bezugs-Höhenniveau zur Ermittlung der Gebäudeklasse aber für das gesamte Gebäude einheitlich ist. Und damit wäre der gartenseitige Splitlevel-Teil des 2. OG wieder über 7m über der Bezugshöhe und somit das ganze Gebäude GK4.

Und/oder Du paßt die Realität noch an, bevor der Vermesser das Istgelände zum Maßstab adelt.

Vorgarten und Garageneinfahrten 2m hoch mit Mutterboden aus dem Garten zuschmeißen? :-D Auf die Idee bin ich noch nicht gekommen. Hört sich gut an. Damit würde auch gleich das Gefälle im Garten beseitigen.

 

[ypg]

Das hilft angeblich nicht, weil beim Splitlevel die höchste auftretende FOK zählt, das Bezugs-Höhenniveau zur Ermittlung der Gebäudeklasse aber für das gesamte Gebäude einheitlich ist. Und damit wäre der gartenseitige Splitlevel-Teil des 2. OG wieder über 7m über der Bezugshöhe und somit das ganze Gebäude GK4.

Schau mal zum Nachbarn: wenn das Splitlevel nicht machbar ist (obwohl ich das nicht unbedingt so sehe, da Architekten genau DAS gelernt haben, ein Haus rechtlich nach den relevanten Vorgaben zu planen, was ein Laie mangels Wissen nicht kann) .. weiter geht es weiter unten.
Im Prinzip stehst Du Dir mit Deinem Doppelhausgedanken selbst im Weg, so habe ich das Gefühl.

Ich rate Euch jedoch dazu, sich das Gewürge nicht anzutun, sondern statt eines Doppelhauses ein klassisches Etagenwohnungszweifamilienhaus zu bauen (wenn auch mit der oberen Wohnung als Maisonette).

Das wurde Dir mehrmals angeraten. Vielleicht steckte in dem Rat tatsächlich auch das Wissen des Rettungsweges, was allerdings, weil noch nicht die Zeit dazu war, nicht kommuniziert wurde.

die zeigen, dass selbst eine sehr umfassende Internetrecherche und jahrelange Hausbauforum-Lektüre ihre Grenzen haben.

Ja, wir erwähnten viel. Leider kommt man nicht immer durch Ableitungen und Annahmen auf das richtige Resultat.

Allerdings wurdest Du auch gebeten, mal das Grundstück zu zeigen. Das ist für uns unbekannt.

Vielleicht hätte das Forumwissen Dir schon definierter den ein oder anderen Zahn gezogen, wenn mehr Wissen und IST-Zustände geteilt geworden wäre.

Der im TIM angegebene recht steile Anstieg von der Straße ist am Grundstück nicht aufzufinden, da dieses Grundstück ebenso wie jene beider Nachbarn auf ca. 20 Metern Tiefe und auf voller Breite bis auf Straßenniveau abgetragen haben.

Wie ist es denn jetzt?

Das Bauplanungsamt hat eine Realteilung mündlich abgelehnt. Grundstücksteilungen im Geltungsbereich von Bebauungsplänen würden sie nur zustimmen, wenn beide Teilgrundstücke die vordere Baugrenze erreichen.

Auch da steckt eigentlich schon viel drin.

Wenn ein natürliches Gelände nicht mehr erkennbar sei,

Wie ist es denn jetzt?

In gewissem Rahmen könnte ich mir auch ein "klassisches Etagen-Zweifamilienhaus" Split Level vorstellen, wo die hinteren Räume beispielsweise drei Stufen höher liegen.

Habe ich auch schon öfters dran gedacht.

Der Nachbar hat übrigens den Hang rundrum um das Haus abgebuddelt. Die Motivation erschließt sich mir noch nicht ganz.

Ob der Nachbar Splitlevel hat oder nicht:
Die Motivation wird sein, dass er im einen unteren Geschoss hinten am Hang Fenster setzen kann.

Außerdem der Hang auf der gesamten Grundfläche abgebaggert, so dass man hinterm Haus steil in den Garten hochklettert, wohingegen das darüberliegende Geschoss eine aufgeständerte Terrasse hat, von der eine kurze Treppe ca. 1m hinab in den Garten führt. Den Grund konnte ich nicht herausfinden.

.. und dann das darüberliegende Geschoss zum Garten öffnet.

 

[hanghaus2023]

Wie ist das eigentlich, wenn man dann einen Bauantrag stellt und er wird wegen irgendeiner Kleinigkeit abgelehnt? Muss man dann bezahlen, nachbessern und wieder 12 Monate warten?

Dem beugt man vor mit einer Bauvoranfrage.

Wenn Du oder Dein Planer für die Ablehnung verantworlich seid, dann kann es durchaus von vorn beginnen. Was sagt denn die Gebührenordnung der Stadt dazu? Das sollte auch der Architekt wissen.

 

[GregorBerger]

Schau mal zum Nachbarn: wenn das Splitlevel nicht machbar ist (obwohl ich das nicht unbedingt so sehe, da Architekten genau DAS gelernt haben, ein Haus rechtlich nach den relevanten Vorgaben zu planen, was ein Laie mangels Wissen nicht kann) .. weiter geht es weiter unten.

Nun, der eine Nachbar hat die FOK seines Dachgeschosses sicher mehr als 7m über der Straße und auch über der durchschnittlichen Geländehöhe. Was er da oben für Räume hat, weiß ich aber nicht. Es ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, allerdings schon einige Jahrzehnt alt; vielleicht brauchte man damals vor Gebäudeklasse 4 noch keine Sorgen zu haben. Splitlevel hat er nicht.

Im Prinzip stehst Du Dir mit Deinem Doppelhausgedanken selbst im Weg, so habe ich das Gefühl.

Das Doppelhaus ist kein Muss, aber die Idee hat auch viele Vorteile (insb. die unabhängige Nutzbarkeit und der uneinsehbare Garten), daher möchte ich sie nicht sofort verwerfen. Wenn sie sich als nicht (sinnvoll) durchführbar erweist, dann kommt sie vom Tisch. Sie verliert gerade Punkte, ist aber noch nicht tot.

Wie ist es denn jetzt?

Legt die Einfahrt und den Garagenboden zu Grunde, dann so wie im Anhang orange eingezeichnet. Was legt ein Vermesser denn für eine Geländehöhe zu Grunde dort, wo das Grundstück auf gesamter Breite bebaut oder versiegelt ist?

Die Motivation wird sein, dass er im einen unteren Geschoss hinten am Hang Fenster setzen kann.

Die hat er da, korrekt. Ist nur stockfinster, weil drüber die aufgeständer Terrasse des Gartengeschosses ist und sogar noch unterhalb der Terrasse das Gelände schon zum Garten ansteigt.