ᐅ Baugenehmigung abgelehnt

NinaLocke schrieb:

Wir haben natürlich bei dem Sachbearbeiter nachgefragt, seine Anwort war, nur weil es nicht im B- Plan steht, heisst es nicht das es erlaubt ist.... Würden wir die Terrasse in den 12-13m bauen, hätten wir aber nur eine Grundflächenzahl 1 von 0,31. Kann also nicht sein, kann da jemand helfen.

Die Terrasse ist in Abhängigkeit von der Ausführung eine bauliche Anlage. Wenn die nicht im Baufenster ist, dann kann der Bauantrag natürlich abgelehnt werden.
Und natürlich kann das Baufenster kleiner sein als die maximale Grundflächenzahl. Das gibt es immer mal wieder. Am Ende bestimmt das Baufenster die Möglichkeiten zum Überbau und nicht die Grundflächenzahl. Ihr könnt die theoretische Grundflächenzahl einfach auf dem Grundstück nicht ausnutzen. Das ist wohl, was der Bauamtsmitarbeiter mit seiner Aussage meint.

Unklar ist mir, ob Nebenanlagen außerhalb des Baufensters zulässig sind. Falls ja, kann die wahl einer anderen Konstruktion den Ausschlag dafür geben, ob Dein Projekt doch noch genehmigt werden kann. Möglicherweise ist eine ebenerdige Terrasse in Split möglich, eine Terrasse mit massiven Fundamenten dagegen nicht. Sobald Du eine feste Überdachung planst hast Du eine bauliche Anlage. Mache einen Termin mit dem Bauamtsleiter und spreche die Möglichkeiten der baulichen Genehmigungsfähigkeit der Terrasse konkret ab. Wenn bis jetzt kein unfreundlicher Ton aufgekommen ist, sind die Chancen meist gut, eine praktikable Lösung zu finden.

Pianist schrieb:

Auf jeden Fall fristgerecht Rechtsbehelf einlegen, ggf. die Begründung nachreichen.

Kann man machen, bringt aber nichts, wenn die Rechtslage eindeutig ist und steht einer Verhandlung eher im Weg.

NinaLocke schrieb:

Wie kann es denn sein das zwei unterschiedliche Architekten so daneben liegen ?

Diese Frage bringt Dich kein Stück weiter.

Übrigens auch nicht die "Warum ist das so?" Frage, denn die erhöht auch nur die Hürde, die einzureißen ist, um eine Lösung zu finden. Die Person vom Bauamt müsst ja erst eine Begründung liefern und sich dann dagegen entscheiden. Daher: In solchen Fällen immer auf das Ziel gucken und nicht auf das Problem.

Die Antwort vom Amt:

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Bestimmungen finden sich in §19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung. Dort heißt es:

• Die Grundflächenzahl (Grundflächenzahl) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
• Zulässige Grundfläche ist die Fläche, die gemäß Grundflächenzahl überbaut werden darf.
• Bei der Ermittlung der Grundfläche sind zusätzlich folgende Flächen mitzurechnen: a) Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten b) Nebenanlagen im Sinne des §14 Baunutzungsverordnung c) bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, die das Grundstück lediglich unterbauen
• Die nach Grundflächenzahl zulässige Grundfläche darf durch diese zusätzlichen Anlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden.

Damit gilt: Wohnhaus und Terrassen zusammen dürfen maximal eine Grundflächenzahl von 0,4 erreichen. Stellplätze, Garagen, Zufahrten und sonstige Nebenanlagen dürfen darüber hinaus berücksichtigt werden, bis insgesamt eine Grundflächenzahl von 0,6 erreicht ist.

Sofern Sie weitere Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden.

Und von dem Sachbearbeiter die Antwort der abgelehnt hat:
Nach den textlichen Festsetzungen Nr.3 sind für Ihren Bereich auch Stellplätze außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bis zu einer Tief von 20m zur Straßenbegrenzungslinie zulässig.
Für 2 Wohnungen sind ebenfalls 2 PKW-Stellplätze erforderlich. Diese müssen separat zueinander anfahrbar/benutzbar sein. Das heißt, die Stellplätze können nicht hintereinander angeordnet werden.
Die oder der Stellplatz in der Garage ist "natürlich" anzurechnen.

Auch ist zu sagen, das eine Grundflächenzahl von 0,4 (versiegelte Fläche von 40% des Baugrundstückes) für das Wohngebäude sowie der Terrassen einzuhalten ist.
Die versiegelten Flächen für die Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten sowie die übrigen Zuwegungen sind bis 0,6 möglich.

Eine Flächenversiegelung darüber hinaus kann leider nicht zugelassen werden.

Frage eines Unwissenden hierzu: gilt eine Holzterrasse als versiegelte Fläche?

die Aussagen des Amts find ich komisch, zumal nichts Konkretes zur Pflicht steht, die Terrasse ins Baufenster zu legen. Entscheidend wäre doch, wo genau das im B‑Plan festgelegt ist.

Hier müsste erstmal geklärt werden, was das genaue Problem ist. Ich lese einerseits:

Die Grundflächenzahl-1 beträgt 0,4 die Grundflächenzahl-2 0,2. Das Grundstück ist insgesamt 491qm groß. Abgelehnt wurde der Antrag da die 30 qm große Terasse nicht im Baufenster von den 12x13m ist.

=> Terrasse nicht im Baufenster, braucht Befreiung.

Das klappt meist ziemlich gut, insb. wenn schon andere Terrassen außerhalb des Baufensters haben.

Dann lese ich, dass es aufgrund der Grundflächenzahl abgelehnt wird:

Eine Flächenversiegelung darüber hinaus kann leider nicht zugelassen werden.

Würde für mich bedeuten: Die Grundflächenzahl wurde gerissen. Das hat mit dem Baufenster nichts zu tun und wird deutlich schwieriger durchzubekommen.

Bedeutet für mich:
Jetzt mal Stift in die Hand nehmen und nachrechnen.
Auf dem gesamten Grundstück darf überbaut werden 294,6m², davon 196,4 für Haus und Terrasse.
Zuwegung, Stellplätze, Garage und co - hier sind schon 186 für Haus und Terrasse weg.

Wie viel ist sonst überplant worden?

Grundflächenzahl-Überschreitungen kriegt man heutzutage in kaum einer Gemeinde durch.

Dann lese ich auch noch:

Für 2 Wohnungen sind ebenfalls 2 PKW-Stellplätze erforderlich. Diese müssen separat zueinander anfahrbar/benutzbar sein. Das heißt, die Stellplätze können nicht hintereinander angeordnet werden.

Planung gefangener Stellplätze -> hier fehlen Stellplätze.

(Was schlecht ist, weil das natürlich noch mehr Fläche versiegelt.)

Wichtiger als der Bebauungsplan wäre hier die Grundstücksplanung zu sehen.