ᐅ §34 ggü. von Bebauungsplan; Deifinition von unmittelbarer Umgebung

flaeming schrieb:

Auf der gegenüberliegenden Seite (im Bebauungsplan) . . .
Wie stark fließt dieser Aspekt bei der Beurteilung der Einfügung mit ein?

Gar nicht! Interessiert nicht, gilt nicht.

flaeming schrieb:

Wie wird die „unmittelbare Umgebung“ in der Praxis abgegrenzt? Zählt eine ähnliche Stadtvilla in 80 m Entfernung noch zur Vergleichsbebauung?

Für das Wort „unmittelbar“ gibt „eigentlich“ keine Interpretation. Es bedeutet im 34er: nebenan.
Korinthen kann auch ich, da ich bei einer Behörde arbeite.
Das Wort „eigentlich“ ist beigefügt, da Behörden auch freizügiger mit (alten) Vorgaben umgehen dürfen. Im eigenen Ermessen sozusagen..

flaeming schrieb:

Die direkten Nachbarn haben 10–14 m Abstand, aber einige andere Häuser in der Straße (außerhalb des Bebauungsplan) haben ebenfalls nur 3–4 m Abstand – allerdings 100–200 m entfernt.

Mir ist der Ausschnitt tatsächlich too much, um Linien oder Details zu erkennen. Wenn Dein Nachbar bei 12 Metern liegt, das 10te Haus weiter bei 4 Metern, kann es sein, dass die Behörde eine gedachte Baugrenze erkennt und befürwortet, die sich quasi Richtung 10tes Haus verjüngt. Dann müsstet Ihr so bei 10,11 oder 12 Meter Abstand liegen. Aber wie schon gesagt: mir reicht der Ausschnitt nicht, weil ich nichts erkenne, was man „lesen“ kann.

hanghaus2023 schrieb:

Das bedeutet, dass Neubauten bezüglich ihrer Größe, Form, Höhe, Gestaltung und Nutzung so beschaffen sein müssen, dass sie sich optisch und funktional in die bereits vorhandene Bebauung einpassen.

Hui, etwas zu viel des Ganzen. Form und Gestaltung gehört nicht dazu.
Immer noch:
„Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“
Art und Maß, Bauweise: Wohn- und Doppelhäuser, offene Bauweise, keine Mehrfamilienhaus
Grundstücksfläche: Verhältnis Grundfläche des Hauses mit dem Grundstück.
Meines hier erlernten Wissens spielt die Kubatur sowie die Dachform eine untergeordnete Rolle und darf auch anders sein. Meine Hand lege ich nicht ins Feuer.
Stadtvillen und Bungalows gibt es rechtlich nicht, 1,5 Geschosse auch nicht, und was jetzt der Unterschied zwischen Bungalow und Einfamilienhaus sein soll, ist auch fraglich. Streiten nutzt auch nichts, weil wir den Straßenstrich, noch die Häuser oder die Ticks des Bauamts kennen.

Hallo,

in einem anderen Thema habe ich die Kriterien des Einfügen näher erläutert:

derdietmar schrieb:

zum §34:

Art der baulichen Nutzung:
Es handelt sich offensichtlich um ein Wohngebiet (evt. Mischgebiet) und ihr baut ein Wohnhaus. Somit ist das Kriterium erfüllt.

Maß der baulichen Nutzung:
Das neue Gebäude muss sich im Maß einfügen. Es darf daher nur vergleichbare Ausmaße annehmen, wie sie Eigenart der näheren Umgebung sind. Die nähere Umgebung sind NICHT nur die angrenzenden Gebäude. Grob kann man annehmen, dass alles, was in direkter Sichtverbindung liegt, relevant ist (z.B. Gebäude gegenüber der Straße). Relevante Maße sind die von außen Wahrnehmbaren und somit Offensichtlichen, wie Länge, die Breite und die Höhe des Gebäudes. Bei Satteldächern sind sowohl die Traufhöhe, als auch die Firsthöhe relevant. Damit ist indirekt auch die Anzahl der Geschosse ein Maß der baulichen Nutzung.
Oftmals vergessen wird im Zusammenhang des Maßes der baulichen Nutzung auch das Verhältnis zwischen bebauter Fläche und freier Grundstücksfläche. Die ist grundsätzlich nach oben limitiert und kann durch die Umgebung weiter eingeschränkt sein. Ebenso ist die Position auf der Grundstück Teil des Maßes der baulichen Nutzung (z.B. bei offensichtlichen Baulinien). Die Dachform ist nicht Teil des Maßes der baulichen Nutzung.

Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden:
Auslegungssache der Behörde. Grobe Abweichungen können damit reguliert werden, in der Praxis aber meist nicht relevant, wenn ihr nicht gerade ein neonfarbenes Gebäude.

Die Gebäude im Bereich des Bebauungsplan sind prägend für das Umfeld und haben somit Einfluss auf dein Vorhaben, auch wenn sich dein Vorhaben natürlich nicht an die Vorgaben des Bebauungsplan richten muss.

Anhand des Luftbilds und deiner Kennzeichnungen würde ich vermuten, dass ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen kein Problem sein sollte. Die Baulinie sehe ich nicht, solange ein adäquater Abstand zur Straße eingehalten wird, muss das Haus vermutlich auch nicht genau in Linie der beiden Nachbargebäude stehen.

Viele Grüße

ypg schrieb:


Mir ist der Ausschnitt tatsächlich too much, um Linien oder Details zu erkennen. Wenn Dein Nachbar bei 12 Metern liegt, das 10te Haus weiter bei 4 Metern, kann es sein, dass die Behörde eine gedachte Baugrenze erkennt und befürwortet, die sich quasi Richtung 10tes Haus verjüngt. Dann müsstet Ihr so bei 10,11 oder 12 Meter Abstand liegen. Aber wie schon gesagt: mir reicht der Ausschnitt nicht, weil ich nichts erkenne, was man „lesen“ kann.

Hausnummer 111 (Flur 165) ist unser Grundstück.
Flurstück 164 gehört zur Familie mit der Hausnummer 115 (Flur 163), bebaut ist Flurstück 164 nur mit einer kleinen DDR Laube, so wie unser Grundstück derzeit auch noch.

Das hilft schon mal weiter.
Auffällig ist, dass linksseitig sehr viel Einheit in Bezug zu der vorderen Baugrenze/Linie vorhanden ist. Ich habe jetzt keine Muse, den Bebauungsplan zu recherchieren, aber zumindest wurde auf klare Linien und Fluchten geachtet.

Wenn Ihr Pech habt, wird es bei Neubauten rechtsseitig ähnlich gesehen, sodass Ihr Euch den Wohnhäusern (ohne Datschen) anpassen müsst., also die gedachte Linie von 109 und 115. aber es muss nicht sein.

flaeming schrieb:

Vielleicht könnt ihr mir bei einer Einschätzung helfen:

Gibt es einen Grund, warum Ihr keinen Fachmann, sprich Architekten fragt?

ypg schrieb:

Gibt es einen Grund, warum Ihr keinen Fachmann, sprich Architekten fragt?

Wir warten derzeit noch auf Antworten von diesem.

ypg schrieb:

Wenn Ihr Pech habt, wird es bei Neubauten rechtsseitig ähnlich gesehen, sodass Ihr Euch den Wohnhäusern (ohne Datschen) anpassen müsst., also die gedachte Linie von 109 und 115. aber es muss nicht sein.

Das wir nicht wie gegenüber im Bebauungsplan an der Straße bauen dürfen, ok. Aber das Baufenster so eng (nur direkte Nachbarn) zu gestalten wäre schon arg. Unser Haus würde von den Maßen ins Baufenster passen, jedoch wäre damit extrem viel nutzbarer Garten verschenkt, stattdessen hätten wir einen großen unnutzbaren Vorgarten. Diese, ich nenne es mal, Strikheit kann ich mir nur schwer vorstellen. In der Gemeinde wurde und wird so viel und so bunt (Formen, Größen, etc.) gebaut.

flaeming schrieb:

Aber das Baufenster so eng (nur direkte Nachbarn) zu gestalten wäre schon arg.

Naja, es ist ja bis jetzt nur eine Vermutung.

flaeming schrieb:

jedoch wäre damit extrem viel nutzbarer Garten verschenkt,

Warum? Man kann Garten auch vorn nutzen, vor allem, wenn es eine so schöne Sonnenausrichtung gibt.

flaeming schrieb:

stattdessen hätten wir einen großen unnutzbaren Vorgarten.

Man kann aber auch sehr schön die Doppelgarage stellen statt einer Granzbebauung. Oder mit Grenzbebauung, aber abgekoppelt vom Haus. Oder aber man gönnt sich etwas mehr Hoffläche, zb für Besucher. Ich persönlich finde mehrere Gartenräume immer schön, da kann man im vorderen Garten zb den Nutzgarten anlegen. Unnutzbar ist sicherlich gar nichts. Der Trend geht ja auch zur Zweitterrasse an der Öffentlichkeit, wie man früher die Bank zum Kartoffelschälen neben der Haustür hatte, möchte man jetzt den Sonnenuntergang an der nicht zugebauten Strasse genießen und mit Nachbarn quatschen.

flaeming schrieb:

In der Gemeinde wurde und wird so viel und so bunt (Formen, Größen, etc.) gebaut.

Ist das jetzt ein Argument gegen Eure .eintönige. Stadtvilla oder für Eure .bunte. Lage auf dem Grundstück?

Ihr habt 44 Meter Länge mit 20 Meter Breite, oder? Bei so einem Grundstück würde ich an keine Stadtvilla denken, die ja sehr press links und rechts an die Grenzen kommt.