अचल संपत्ति मूल्यांकन संभवतः पुराने न्यायालयी विशेषज्ञ रिपोर्टों के आधार पर?

नमस्ते कीमतें 2021 तक पूर्वी क्षेत्रों में भी अच्छी बढ़ी हैं। ऐसी जबरन नीलामी वाली संपत्तियों के साथ यह दुर्लभ होता है। बेकार नहीं था कि वे बाजार में बिकने योग्य नहीं थीं। इस बीच में इसमें लगभग कोई बदलाव नहीं आया है। यह अधिक उचित है कि ये संपत्तियां 20 साल पुरानी हैं इसलिए इनकी कीमत कम है।

नमस्ते @nordanney, लेकिन पूर्वी हिस्से में भी 2021 तक कीमतें अच्छी बढ़ी हैं।

मैंने जो संख्यात्मक श्रृंखलाएँ तुरंत दीं, वे भी केवल 2021 तक की हैं। लेकिन विशेष रूप से ग्रामीण इलाकों में पूर्वी हिस्से की कीमतों का विकास पश्चिम की तुलना में एक वास्तविक आपदा है। वहाँ बहुत कुछ नहीं बदला है और पुराने मकानों की कीमतों में पिछले 1.5 वर्षों में वास्तव में भारी गिरावट आई है।

इसके अलावा, मेरा ध्यान अधिकतर सांख्यिकी के विषय पर था और टीई द्वारा इसे एक ही संपत्ति तक सीमित करने पर था - और वहाँ पूर्वी हिस्से में सामान्यत: मध्यम मूल्यवृद्धि को माना जा सकता है (वह स्वयं अपने प्रोफ़ाइल के अनुसार सैक्सनी से है)। ड्रेस्डेन, लाइपज़िग, हाल्ले, मैगडेबर्ग आदि फिर विशिष्ट स्थान हैं, जहां कीमतें अच्छी तरह से ऊपर गई हैं। लेकिन केवल वहाँ ही। बाकी सब कुछ (दुर्भाग्यवश) दुखद प्रांतीय क्षेत्र ही रहता है, जहाँ कीमतें बहुत सीमित हैं। मुझे खुद भी आँसू आते हैं कि वहाँ कितनी सस्ती खरीदारी की जा सकती है।
पर मैं इसे बदल भी नहीं सकता।

मेरे द्वारा अचानक बताए गए संख्यात्मक अनुक्रम भी केवल 2021 तक ही हैं।

माफ़ करें, इसे 2014 तक होना चाहिए था, इस प्रकार आज तक का विकास गायब है।

मूल्यांकन के दिन की कीमत स्तर के अनुसार मूल्य को समायोजित करने के लिए, निर्माण मूल्य सूचकांक के साथ-साथ अन्य बाजार समायोजन कारक और विशेष वस्तु-विशिष्ट भू-विशेषताओं को भी ध्यान में रखा जाता है।

मेरी सांख्यिकी संघीय कार्यालय की खोज के अनुसार, आवासीय भवनों के लिए निर्माण लागत सूचकांक Q3/2001 में 77.0 था और मेरे लिए रुचिकर मूल्यांकन तिथि Q2/2022 में 137.8 था। इसके अनुसार NHK 2010 आधारित निर्माण लागतों में 78% की वृद्धि हुई है। NHK 2010 में अब दिखाया गया मूल्य 1,105 € था, जो अब 1,978 € होगा। जब 2001 में रिपोर्ट तैयार की गई थी, तो मुआयना 1714 DM/m² था, अर्थात् 876 €/m²। इस प्रकार, NHK अब 225% तक बढ़ चुका है, जबकि भूमि का मूल्य, जो किसी न किसी रूप में स्थान की खरीद इच्छा को दर्शाता है, 142% तक बढ़ा है। भूमि का मूल्य वास्तविक बिक्री से निकाला जाता है। यदि यह इतनी बढ़ी है, तो यह असंभव है कि यहाँ कोई रहने का इच्छुक न हो। हमारा शहर अच्छी भू-भूमि बेच रहा है और नए क्षेत्र विकसित कर रहा है क्योंकि मांग अभी भी बनी हुई है। चूंकि भूमि और भवन का अनुपात लगभग 20/80 है, मैं NHK गणना के आधार पर 1.93 के बजाय 2.1 का कारक भी पाता हूँ। इसके ऊपर आवश्यक नहीं तोड़े जाने वाले निर्माण लागतों में कटौती की, बाहरी सुधारों को जोड़ा, हीटिंग सिस्टम के आधुनिकीकरण और घर के पुनर्निर्माण/विस्तार (मूल्यवर्धक) लगाए, लेकिन लगभग 20 साल पुरानी निर्माण संरचना के लिए उचित कटौती (मूल्य घटाने वाली) की, मुझे समझ नहीं आता कि मैं अब की कीमत और 2001 के मूल्यांकन में 1.9-2.0 के कारक के साथ कैसे गलत हो सकता हूँ?!

निर्माता ने यहाँ इतनी मजबूत इमारत बनाई है, दीवारें लगभग 36-50 सेमी मोटी हैं। इन्सुलेशन के साथ और आंशिक रूप से क्लिंकर की परत लगी हुई और डबल ग्लास वाली खिड़कियाँ। मुझे यह मानने की जरूरत नहीं कि यह ऊर्जा की बर्बादी है और इस आधार पर भारी नुकसान मानना उचित है। मैं सालाना 6 टन पेललेट्स का उपयोग कर लेता हूँ, इस सर्दी तो इससे भी कम।

पूर्वी हिस्से में जबरन नीलामी कैसे होती है, इसे सामान्य घर बिक्री से सीधे तुलना नहीं किया जा सकता। इम्मो 2 को हमने लगभग 30% बाजार मूल्य पर खरीदा, इम्मो 1 मात्र 10% पर!! इम्मो 1 के साथ हमने वर्षों तक लगभग वही किराया प्राप्त किया जो हमने एक बार खरीदते समय भुगतान किया था। और उसमे केवल गोदाम था, जो कम कीमत पर छात्रों को किराए पर दिया गया था! अगर फ्लैट बिल्डिंग पूरी तरह से भरी हुई है (अब 15%) और गोदाम बाजार के अनुसार किराए पर है, तो हर साल खरीद मूल्य की तुलना में कई गुना किराया मिलता है! वित्तीय दृष्टिकोण से, "स्वर्ण पश्चिम" के किसी भी तेजी से विकास कर रहे क्षेत्र के निवेशक को शायद सिर्फ 10-15% रिटर्न पाने पर आँसू आ जाएंगे! नॉर्डअनी, अब तक आपने औसत और शीर्ष रिटर्न क्या प्राप्त किये हैं? मैं समझ ही नहीं पाता कि मुझे आप बार-बार क्यों नौसिखिया और अजाना दिखाते हैं?! मैंने यहाँ 20 साल से ज्यादा समय तक रहा (और कहीं और किराया नहीं दिया), किराया कमाया और मामूली ऋण खर्च भुगतें, और इस दौरान मूल्य शायद 600-800% तक बढ़ा। क्या यहाँ कोई और है जिसने ऐसे आंकड़े हासिल किए हों?

मुझे सच में नहीं पता कि मुझे आपसे बार-बार नौसिखिया और अनुभवहीन क्यों समझा जाता है?!

यह बिलकुल सरल है। क्योंकि सभी टिप्पणियाँ केवल शौकिया बयान हैं और मूल्यांकन के विषय पर बिल्कुल भी अनुभव नहीं है। यह कोई बड़ी बात नहीं है। जरूरी नहीं कि हर कोई हर चीज़ में विशेषज्ञ हो - एक हाइपरट प्रशिक्षिणी शिक्षा काफी लंबी होती है, महंगी होती है और हर मूल्यांकनकर्ता की हर साल जांच होती है।

मैं सालाना 6 टन पेलेट्स के साथ ठीक हूँ

यह लगभग 29,000 kWh की ऊर्जा मात्रा है या तेल के हिसाब से लगभग 3,000 लीटर।

मुझे यह मानने की जरूरत नहीं कि यह ऊर्जा का ज्यादा उपयोग करने वाला है

300 वर्ग मीटर के पुराने मकान के लिए यह अभी भी स्वीकार्य है। 170 वर्ग मीटर के आधुनिक घर का ऊर्जा उपभोग तुम्हारी मात्रा का लगभग 1/4 से 1/3 होता है। यह बस ऊर्जा दक्षता के विषय में एक उदाहरण है।

यहाँ पूर्वी हिस्से में जबरदस्ती नीलामी कैसी होती है, इसे सामान्य मकान बिक्री से सीधे तुलना नहीं किया जा सकता। हमने संपत्ति 2 को बाजार मूल्य के लगभग 30% पर खरीदा, और संपत्ति 1 को तो केवल 10% पर!! संपत्ति 1 से हमने सालों तक लगभग उतनी किराया आय ली जितना एक बार खरीदते समय हमने भुगतान किया था। और वहाँ केवल गोदाम था, जो छात्रों को बहुत कम कीमत पर दिया गया था! यदि फ्लैट बिल्डिंग पूरी तरह से भरी हुई है (अब 15%) और गोदाम बाजार दरों पर दिया गया है, तो हर साल किराया खरीद मूल्य से कई गुना आता है!

हम इस बारे में चर्चा नहीं कर रहे। लाभ और वर्तमान बाजार पूरी तरह से अलग हैं। एक सस्ती खरीद और शानदार लाभ कमाना बहुत अच्छी बात है! लेकिन इसका वर्तमान बाजार मूल्य की चर्चा पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता।

बाहरी क्षेत्र में सुधार भी शामिल हैं

यह मूल्यांकन में लगभग कोई महत्व नहीं रखता। ऐसा ही है। सामान्य बाहरी क्षेत्र के लिए एक मानक मूल्य लिया जाता है। इससे हटने के लिए विशेष कारण होने चाहिए।

मुझे नहीं पता कि मैं वर्तमान संपत्ति मूल्य के 1.9-2.0 फैक्टर से 2001 के मूल्यांकन से कैसे गलत हो सकता हूँ?!

क्या यह बस मोटा अनुमान लगाने की बात है ताकि मूल्य वृद्धि पर खुशी जताई जा सके, या एक ठोस मूल्यांकन की बात है।

निवेशकों को "गोल्डन वेस्ट" की बूम क्षेत्रों से शायद 10-15% लाभ ही मिलने पर आंसू आना चाहिए!

तो-तो। लाभ दो स्रोतों से आता है। चल रही आय और मूल्य वृद्धि। महानगरों में मल्टीफैमिली घरों की किराये की आय पर कर से पहले लाभ पिछली कुछ वर्षों में शायद 1-2.5% था। यह ज्यादा नहीं है। लेकिन जिसने 2005 में डसेलडॉर्फ-ओबर्कास्सेल में एक मल्टीफैमिली घर खरीदा, उसे हर साल लगभग 2.5% का कम लाभ मिला, और 2022 में उसे खुश होना पड़ा कि उसने मुल्य बिक्री में 7-10 गुना कीमत पाई। अब मैं थोड़ा कड़ा हो रहा हूँ। जिसने इसी समय में फलते-फूलते इलाकों में संपत्ति खरीदी (ऐसे बहुत थे), वह अब भी सिर दीवार से मार रहा है, क्योंकि उसे अधिक किराये का लाभ मिला पर संपत्ति का बाजार मूल्य केवल दोगुना हुआ।
इसलिए आपकी तुलना भी संकेत करती है कि आप नौसिखिया हैं - कोई बुराई नहीं।

यहाँ कोई आपको बुरा नहीं कहना चाहता। पर आप अपने नौसिखियेपन के घोड़े पर बैठे हैं और विशेषज्ञों की बात स्वीकार नहीं करते।

पी.एस. मैं अभी भी आपकी उस बात की माफी का इंतजार कर रहा हूँ, जिसमें आपने कहा था कि मैंने आपको गलत आँकड़े दिए। वह वास्तव में एकल और द्वि-परिवार घरों के नकारात्मक मूल्य विकास के आंकड़े थे।
और आपकी संपत्तियों के बारे में ठोस जवाब भी अभी आना बाकी है।