अचल संपत्ति मूल्यांकन संभवतः पुराने न्यायालयी विशेषज्ञ रिपोर्टों के आधार पर?

/ क्या मुझे बेहतर होगा कि मैं यहाँ फोरम में पूछूँ कि मैं कैसे दो अचल संपत्तियों के ट्रैफिक वैल्यू को अपने पक्ष में सुंदरता से गणना कर सकता हूँ? गंभीरता से?! मैं खुद को धोखा तो नहीं दूँगा! मैं जितना संभव हो सके उतना वस्तुनिष्ठ रूप से एक मान निर्धारित करना चाहता हूँ, यह जानते हुए कि मूल्यांकनकर्ता मेरे द्वारा निर्धारित मानों से काफी भिन्न हो सकते हैं। मेरी स्थिति में यह संभव है कि दूसरी पार्टी (जिनके हित विरोधी हैं) मेरी मूल्यांकन को स्वीकार कर सकती है और अनुमत विशेषज्ञों के लिए खर्च आदि बिल्कुल नहीं होंगे।

मुझे कोई अंदाजा नहीं है कि जब मैं वस्तुनिष्ठ रूप से कोई VW निकालना चाहता हूँ, तो इसका क्या संबंध हो सकता है कि वह करों, बैंकों, वित्त पोषण, संपत्ति पृथक्करण, बिक्री आदि से संबंधित है। मैं सभी का धन्यवाद करता हूँ कि वे पढ़ने और उत्तर देने के लिए समय देते हैं और मैं इसे अनावश्यक रूप से लम्बा करना नहीं चाहता।


>>> इंटरनेट पर दी गई निर्देशों को भूल जाइए। एक सच में सरल सूत्र नहीं है।

अनुमोदित विशेषज्ञों को एक रिपोर्ट में यह भी विस्तार से बताना चाहिए कि वे VW कैसे गणना करते हैं। Immo 1 में मेरी राय में मैं 2008 के कोर्ट के मूल्यांकन रिपोर्ट से कुछ खास नहीं निकाल सकता, क्योंकि तब सब कुछ बिना किराए के था और यह केवल प्लॉट के आकार और निर्माण संरचना पर आधारित था। हो सकता है कि मूल्यांकनकर्ता ने उस समय उस संपत्ति का मूल्य कम आंका हो, लेकिन अब यह सही है कि यह संपत्ति किराया आय उत्पन्न करती है और यह अब निर्माण संरचना पर आधारित नहीं हो सकती, बल्कि आय पर आधारित होनी चाहिए।

यदि आप (nordanney) कोई सरल सूत्र नहीं जानते, तो शायद कोई अन्य फोरम सदस्य जानता होगा?

Immo 2: समान अचल संपत्तियों की तलाश की सिफारिश मुझे थका देने वाली और विशेष रूप से त्रुटिपूर्ण लगती है। अन्य संपत्तियों की हमेशा अलग निर्माण स्थिति / आकार / ऊर्जा खपत / सहायक लागत, अलग स्थान, अलग भूमि मूल्य आदि होते हैं। यदि मेरा भूमि मूल्य उदाहरण के लिए 50 €/m² है और क्षेत्रफल 4,000 m² है और ZVG में मैं मूल्यांकन रिपोर्ट पाता हूँ जिसमें भूमि मूल्य 250 €/m² और क्षेत्रफल 400m² है, तो क्या यह समान है या फिर मेरी संपत्ति में 100,000 € अधिक जुड़ा होना चाहिए? मैं फिर स्थान का मूल्यांकन कैसे करूँ? क्या यह हिस्सा भूमि मूल्य में पहले से ही शामिल नहीं है? यह मेरे लिए बहुत अनिश्चित है।

मेरे पास इस संपत्ति के लिए एक पुरानी विश्वसनीय रिपोर्ट है। मूल रूप से संपत्ति में कुछ खास बदलाव नहीं हुआ है। निश्चित रूप से निर्माण संरचना बूढ़ी हो गई है, लेकिन इसके लिए कुछ चीज़ों का नवीनीकरण भी किया गया है। मेरे लिए यह है कि तब सही था कि 70 वर्षों की बाकी उपयोग अवधि अनुमानित की गई थी और आज भी ऐसा ही किया जा सकता है। साथ ही स्थान, यातायात संबंध, शहर की आकर्षण आदि में कोई उल्लेखनीय बदलाव नहीं हुआ है। यह संपत्ति उतनी दूर-तिहाई में नहीं है कि अचानक किसी बर्लिन के विला क्षेत्र में हो। इस अनुमानित गणना विधि के लिए मैं मुख्य रूप से केवल समय कारक को मानता हूँ और फिर भी यदि "विशेष परिस्थितियाँ" हों तो मैं जोड़ या घटा सकता हूँ...

मैंने अब Statistica में हाउस प्राइस इंडेक्स पाया है। मुझे उम्मीद है कि इसे संलग्न करना ठीक है। लिंक अनुमति नहीं है। इंडेक्स आधार वर्ष 2015 है, जिसमें 100 निर्धारित किया गया है, 2001 में हाउस प्राइस 84.4 था, और 2022 में 162.9। यदि मैं इसे तीन सूत्र के आधार पर इस तरह परिवर्तित करता हूँ कि 84.4 को 100 बेस माना जाए, तो फैक्टर 1.93 निकलता है। 2001 में 100 हजार यूरो मूल्यांकित घर आज 193 हजार यूरो मूल्यांकन होगा। क्या यह कोई सार्थक कथन नहीं है?

Nordanney, मैं अब तक यह समझ नहीं पा रहा कि यह एक अच्छा तरीका क्यों नहीं हो सकता? Immo 1 के लिए आप भी बस बिना किसी अतिरिक्त जानकारी के उस संपत्ति के वार्षिक किराए के 7-8 गुना VW का अनुमान लगाते हैं।

यदि आप (nordanney) कोई सरल सूत्र नहीं जानते, शायद कोई अन्य फोरम सदस्य जानता हो?

नहीं, ऐसा कुछ मेरा काम है। इसके लिए कोई सरल सूत्र नहीं होता। मैंने आपको एक मूल्य तक पहुँचने का रास्ता दिखाया है।

इस संपत्ति के लिए मेरे पास एक पुराना भरोसेमंद सर्वेक्षण है। मूल रूप से संपत्ति में ज्यादा बदलाव नहीं हुआ है। स्पष्ट है कि निर्माण सामग्री पुरानी हो गई है, लेकिन इसके लिए चीजें भी बदली गई हैं। मेरे लिए यह ऐसा है कि उस समय सही ढंग से बची हुई उपयोग अवधि 70 वर्ष निर्धारित की गई थी और आज भी इसे इसी तरह माना जा सकता है।

यह भरोसेमंद नहीं है। इसके लिए ऊर्जा दक्षता में सुधार किया जाना चाहिए था, खिड़कियाँ बदली जानी चाहिए थीं, फर्शों को नवीनीकृत किया जाना चाहिए था आदि। - बाहरी क्षेत्र का बची हुई उपयोग अवधि से कोई संबंध नहीं है और मूल्यांकन में इसे दरकिनार किया जाता है (सिवाय इसके कि वह अत्यंत उपेक्षित या विशेष रूप से उच्च गुणवत्ता वाला हो)।

मैंने अब Statistica में एक हाउस प्राइस इंडेक्स पाया है। मुझे उम्मीद है कि इसे यहां जोड़ना ठीक होगा। लिंक देना अनुमत नहीं है। इंडेक्स आधार 2015 को 100 माना गया है, 2001 में हाउस प्राइस 84.4 परिभाषित किया गया था, और 2022 में 162.9। यदि मैं इसे सीधे अनुपात में बदलूं ताकि 84.4 आधार 100 हो, तो एक गुणांक 1.93 बनता है। 2001 में 100 हजार यूरो मूल्यांकित घर आज 193 हजार यूरो का होगा। क्या यह कोई उपयोगी कथन नहीं है?

नहीं, नहीं है। यह पूरे जर्मनी के लिए एक औसत है। मैं आपको एक सांख्यिकी भेजता हूं - जिसमें आपकी भी शामिल है, थ्यूरिंगन के लिए। वहां खरीदी की कुल कीमतें 2000 से 2014 तक तो घट भी गई हैं।


ओह हाँ, कृपया 2022 के बाद औसत कीमतों में गिरावट न भूलें - जो 10% से अधिक है।


या आपके पास बूम क्षेत्र हैं, जो औसत को ऊपर ले जाते हैं। आधार म्यूनिख 2001 से 2021 तक ==> लगभग चार गुना बढ़ गया।

Nordanney, मैं अब भी यह समझ नहीं पा रहा हूं कि यह अच्छा तरीका क्यों नहीं हो सकता? इममो 1 में आप भी केवल अनुमान लगा रहे हैं, बिना किसी अतिरिक्त जानकारी के आप वार्षिक किराए के 7-8 गुने के आधार पर खरीद मूल्य निर्धारित कर रहे हैं।

हाँ, मुझे आपसे कोई अतिरिक्त जानकारी नहीं मिलती। और मैं अंदाजा नहीं लगा रहा, बल्कि रियल एस्टेट वित्तपोषण में 30 वर्षों के अनुभव के आधार पर अनुमान लगा रहा हूँ। पहले मैंने खुद भी मूल्यांकन किए हैं। इसलिए मेरी यह अनुमान है।

अधिक इनपुट = अधिक आउटपुट।

मैं कसम खाता हूँ कि मेरी अनुमान आपकी सत्ताहीन सांख्यिकी आधारित अनुमानों से बेहतर है।

20 साल पुराने किसी भी Gutachten को वर्तमान में लागू करना अपेक्षाकृत निरर्थक है। उसी तरह Ertragswert भी क्योंकि आप न तो उचित किराया जानते हैं, न ही फैक्टर, और वाणिज्यिक संपत्ति में यह और भी कठिन हो जाता है।

अब यह समझ में नहीं आता कि मैं Kleinanzeigen, Immo-Portalen आदि पर क्यों नहीं तुलनात्मक संपत्तियों को ढूंढ सकता हूं और एक सूची बना सकता हूं कि वर्तमान में क्षेत्र में किन किरायों पर कौन-कौन सी गोदाम स्थानें उपलब्ध हैं। जाहिर है न केवल एक ही प्रस्ताव, बल्कि कई और उनका औसत निकालना चाहिए और मेरी तरफ से 20-25% बातचीत की गुंजाइश भी घटा सकती हूं। hanghaus2023 ने अभी Immo 2 के लिए सुझाव दिया है - ZVG पर तुलनात्मक संपत्तियां खोजें और उनकी मदद से अपनी संपत्ति के लिए एक मूल्य निकालें। तो अब क्या?

साथ ही मुझे पता है कि वर्तमान में फ्लैचबाउ और गोदाम हॉल किस कीमत पर किराए पर दी जा रही हैं। गोदाम हॉल का समस्या यह है कि उसे वास्तविक मूल्य से काफी कम पर किराए पर दिया जा रहा है। तब हम खुश थे जब कोई किराएदार मिल गया - अब स्थिति थोड़ी अलग है। खासकर एक वर्तमान मूल्यांकन में यह मायने नहीं रखता कि किसी को कभी पूर्ण मित्रवत मूल्य क्यों, कैसे और किस कारण दिया गया, बल्कि वास्तविक बाजार मूल्य क्या है।

अधिकांश Makler या Finanzvermittler की विज्ञापन अभियान मुफ्त मूल्यांकन प्रदान करती हैं।

जो कुछ भी मुफ्त होता है, वह अक्सर कुछ भी मूल्यवान नहीं होता... ऐसी स्थिति में Makler या FV केवल एक संख्या बताता है जो उसने हवा में से निकाली है और जो सबसे अधिक उसके हितों के अनुरूप होती है। आप खुद यह पहले ही बता चुके हैं।

इसके अलावा मुझे पता है कि वर्तमान में फ्लैट बिल्डिंग में एक गोदाम का कमरा और गोदाम हॉल किस कीमत पर किराए पर दिया जा रहा है। गोदाम हॉल के मामले में समस्या यह है कि इसे मूल्य से काफी कम कीमत पर किराए पर दिया जा रहा है। उस समय हमें खुश होना था कि हमें एक किराएदार मिल गया - अब स्थिति थोड़ी अलग है। खासकर जब एक वर्तमान मूल्यांकन में यह अधिक महत्वपूर्ण नहीं होना चाहिए कि किसी को कभी एक बिल्कुल दोस्ताना कीमत क्यों, कैसे, किसलिए दी गई थी, बल्कि वास्तविक बाजार मूल्य क्या है।

सही है। लेकिन मौजूदा किरायेदारी अनुबंध को फिर भी ध्यान में रखा जाता है। इसे अंडररेंट कहा जाता है और मूल्यांकन में मूल्यह्रास के रूप में शामिल किया जाता है। एक 10 साल के अनुबंध के साथ यह काफी प्रभाव डाल सकता है।

जो कुछ भी कीमत में नहीं आता, वह अक्सर कोई मूल्य नहीं रखता

इस बात में सचाई है। आपकी अपनी जांच, जहाँ आपके पास वास्तव में एक एजेंट की तुलना में कम अनुभव और ज्ञान है, ठीक उसी मूल्य की है जो आप अभी लिख रहे हैं। दुर्भाग्य से, कुछ भी नहीं।

अच्छा, कहते हैं कि "ऐसी कोई भी स्टैटिस्टिक्स पर भरोसा नहीं करना चाहिए जिसे आपने खुद फर्जी बनाकर तैयार नहीं किया हो" - वैसे भी मेरे स्टैटिस्टिक्स प्रोफेसर ने भी यही कहा था... पता नहीं तुम्हारी स्टैटिस्टिक्स कहाँ से हैं। स्पष्ट रूप से सब कुछ उस चीज़ से विरोधाभासी है जो Statista दिखाता है। तो फिर Statista के माध्यम से हाउस प्राइस इंडेक्स को मूर्खता क्यों कहा जाएगा, लेकिन तुम्हारी स्टैटिस्टिक्स सही होंगी, यह मुझे समझ में नहीं आता।

अहसास होता है कि यूरो के परिचय के बाद सब कुछ दोगुना हो गया है, मेरे लिए तो संपत्ति की कीमत भी। मुझे यकीन है कि अगर मैं अपनी संपत्ति को 2001 के बाजार मूल्य पर पेश करूँ, तो कल ही मेरे पास एक खरीदार होगा जो हँसते-हँसते पेट पकड़ लेगा। जब मैं देखता हूँ कि हाल ही में एक पूरी तरह से जीर्ण-शीर्ण किसानों का घर पड़ोस में, जो एक शेड और अन्य इमारतों के साथ था, किस कीमत पर बिक गया और 2001 में मेरी संपत्ति की कीमत उससे केवल 35% अधिक आंकी गई थी... सच में - खरीदार अभी शेड का नवीनीकरण कर रहे हैं और केवल बाहरी दीवारें ही बरकरार रख पाए। किसानों का घर और अन्य इमारत मेरे लिए तो गिराने लायक लगती हैं। वे इसमें काफी खर्च कर रहे हैं ताकि यह सब रहने योग्य हो सके। साफ है, तब यह नया होगा, लेकिन निश्चित तौर पर उससे भी अधिक महंगा होगा, अगर मैं अपने 2001 के बाजार मूल्य को 1.93 से गुणा करूँ।

मुझे पता नहीं कि तुम्हारे आंकड़े कहाँ से हैं। जाहिर है कि सब कुछ उस चीज़ से अलग है जो स्टैटिस्टा दिखाता है। फिर भी क्यों हाउस प्राइस इंडेक्स स्टैटिस्टा के अनुसार तथाकथित बकवास है, लेकिन तुम्हारे आंकड़े सही हैं, यह मुझे समझ में नहीं आता।

सभी आंकड़े सही हैं। यह तो अच्छी बात है। एक उदाहरण के लिए थ्यूरिंगन का आंकड़ा भी स्टैटिस्टा से है।
तुम्हारे पास कुल जनसंख्या पूरे जर्मनी की है जिसमें बहुत पुराने खंडहरों से लेकर नए निर्माण तक शामिल हैं। इससे तुम प्रवृत्ति पढ़ सकते हो - कीमतों की वृद्धि (जो मौजूदा मुद्रास्फीति के कारण सामान्य है)। जितना ज़्यादा विस्तार से देखोगे, उतना ही दिलचस्प और सबसे बढ़कर भिन्न होगा।
और यह सांख्यिकी यह भी ध्यान में नहीं रखती कि तुम्हारी संपत्ति बदल रही है - नवीकरण, उम्र बढ़ना।

एक सवाल और: क्या कोई खास वजह है कि तुम अपनी संपत्तियों से संबंधित विशिष्ट सवालों का जवाब नहीं देते? डरते हो कि तुम्हें मूल्यांकन पसंद नहीं आएंगे?