房地产估价是否可能基于旧的法院鉴定报告？

你好 ，但是价格在东部直到2021年仍然大幅上涨。然而，对于这类强制拍卖的房产来说，这种情况很少发生。它们在市场上无人问津并非没有原因。期间几乎没有什么变化。情况更像是因为这些房产比其他房产老了20年，所以价值更低。

你好 @nordanney，但价格在东部直到2021年仍然有不错的上涨。

我即兴提到的数据序列也只是到2021年而已。但特别是在东部农村，与西部相比，价格走势真是灾难。那里变化不大，过去一年半旧房价格甚至出现了大幅下跌。

除此之外，我更多是想谈统计数据的话题，以及发布者将其简化到唯一一处房产的做法——而在那里（根据他的档案，他来自萨克森），东部总体上价格涨幅较为适中。德累斯顿、莱比锡、哈雷、马格德堡等城市则是例外，它们的价格涨势较好。但也仅限这些地方。其他地区依然是（遗憾地）价格非常有限的偏远省份。我自己都感动得流泪，那里的房子竟然可以买得这么便宜。
但这我也改变不了。

我即兴说出的数字序列也只是到2021年为止。

抱歉，应该是说到2014年，因此缺少到今天的发展情况。

为了使实物价值调整到评估日的价格水平，既考虑了建筑价格指数，也考虑了其他市场调整因素和特殊的具体地块特征。

根据我对联邦统计局的调查，住宅建筑的建筑成本指数在2001年第三季度为77.0，而我关注的评估基准日在2022年第二季度为137.8。由此，基于NHK 2010的建筑成本上涨了78%。2022年NHK 2010中列示的1,105欧元价值，目前应为1,978欧元。2001年编制评估时，采用的是1714德国马克/平方米，即876欧元/平方米。因此，NHK期间上涨了225%，而反映地点购买意愿的地价上涨了142%。地价是根据实际成交计算的。如果地价上涨了这么多，就不可能没人愿意居住。我们城市出售了优质的建设用地，而且还在开辟新的土地，因为需求仍然存在。土地和建筑成本大约为20/80的比例，基于NHK计算我甚至算出一个2.1的系数，而不是1.93。在没有扣除尚未必要的拆除成本的情况下，加上外部设施的改进、供暖系统的现代化以及房屋的扩建改造（增值），并减去因建筑物陈旧20年而贬值的合理金额，我不知道用1.9至2.0的系数来计算当前房产价值相较于2001年评估价值会有何不当之处？

房屋建造得非常结实，墙体约36至50厘米厚。配有隔热层，有时外面还覆盖面砖，窗户是双层玻璃。我不需要被说服这是能源消耗大户，因此必须计入巨大的价值损失。我每年用6吨木屑颗粒燃料，甚至今年冬天用得更少。

在这里东部地区的强制拍卖情况，不能简单地与普通房屋销售1:1对比。我们以市场价30%左右竞得第二处物业，第一处物业甚至只有10%！凭第一处物业，我们多年来收租金额几乎等于当初购入价格，而那时只有仓库，且租给了学生，租金远低于市场价！如果平房完全出租（现在15%），仓库按市场价出租，每年租金收入是购价的几倍！从收益角度看，西部“黄金地段”的投资者如果只有10-15%的回报率，恐怕都会流泪！Nordanney，您至今取得了什么样的平均收益和最高收益？我真不明白为什么老是被您说成是新手和无知者？！我在这里生活了超过20年（没有在别处租房），有稳定租金收入和微薄融资成本，且价值相较购入价格可能上涨了600%至800%。还有谁达到过这样的数字？

我真的不明白，为什么我总是被您当成初学者和无知的人来看待？！

很简单。因为所有的帖子只是包含外行的说法，对房产估价完全没有经验。这并不可怕。并不是每个人都得对所有事情都懂——做一个评估师的培训时间相当长，费用也高，而且每个评估师每年都会接受审查。

我一年大约用6吨颗粒燃料

这大约相当于29,000千瓦时的能量，换算成油约为3,000升。

我不需要被人说这是一种耗能器

对于一栋300平方米的老房子来说，这还算合理。一个现代的170平方米住房大约消耗你能量的1/4到1/3。仅仅是说说能源效率的话题。

东部的强制拍卖情况不能直接与普通的房屋买卖一一对应。我们以市场价的30%左右竞拍得到了第二套房产，第一套房产甚至只用了10%！！对于第一套房产，我们多年租金收入几乎与购买时的一次性支付金额相当。那时只有仓库，租给学生，价格远低于市场价！如果这个平房现在已经出租15%，仓库按照市场价格出租，每年租金收入是购入价格的好几倍！

我们根本不谈这个。收益和当前市场差别天壤之别。廉价买入和高收益当然好！但这都不影响当前市场价值的讨论。

外部设施的改进

这在估价中几乎没有影响。不幸的是是这样。一般对于普通外部设施采取统一标准。偏离标准需要有特殊原因。

我不知道我怎么会以1.9-2.0的系数相比2001年的估价出错？！

现在是说大致估计、不出错（也就是随便给出一个非常粗略的估计以便对增值感到高兴）还是要进行有根据的估价？

从收益角度看，"黄金西部"的热潮区投资者，如果只赚到10-15%的收益，应该会泪流满面！

还不完全是。收益来自两方面：持续收益和价值增长。在大城市，多户住宅的税前租金收益率近年大约只有1%到2.5%。这不多。但在2005年买入杜塞尔多夫奥贝卡塞尔的多户住宅的投资者每年获得了低迷的2.5%收益，到了2022年却因出售该房产获得了购入价7至10倍的收益而非常高兴。
现在我来反转一下说法。在同一时期买入繁荣地区房产的投资者（这样的情况很多）依然闷闷不乐，因为虽然他获得了显著更高的租金收益，但其房产市场价值仅翻倍。
因此你的看法也是一个迹象，表明你是外行——这没关系。

没有人想对你不利。但你坐在很高的外行角度上，不接受专业人士的意见。

附言：我还在等你为说我给你递送了错误统计数据而道歉。那其实是关于单户和双户住宅的负面价格走势。
你对你那些房产的具体回答也还没见到。