No sé por qué siempre tengo que dejar que me tomen por un principiante y sin conocimientos.
Muy simple. Porque todas las aportaciones solo contienen opiniones de aficionados y no hay ninguna experiencia en la valoración. Eso no es grave. No todo el mundo tiene que saber de todo - una formación de tasador dura bastante, es costosa y cada perito es revisado cada año.
Me basta con 6 toneladas de pellets al año.
Eso equivale a un contenido energético de aprox. 29.000 kWh o, convertido a petróleo, unos 3.000 litros.
No necesito que me convenzan de que eso es un devorador de energía.
Para una casa antigua de 300 m² todavía es aceptable. Una casa moderna con 170 m² de superficie habitable consume aproximadamente entre 1/4 y 1/3 de tu gasto energético. Solo como ejemplo en el tema eficiencia energética.
Cómo es aquí en el Este con las subastas forzosas no se puede trasladar 1:1 a ventas normales de casas. La propiedad 2 la adquirimos por poco más del 30 % del valor de mercado, ¡y la propiedad 1 solo por el 10 %! Con la propiedad 1 recibíamos durante años una renta casi igual al importe que pagamos en la compra. Y solo era el almacén, alquilado a estudiantes muy por debajo del valor real. Si el edificio bajo está totalmente alquilado (ahora al 15 %) y el almacén con condiciones de mercado, ¡cada año entra en alquiler más de varios múltiplos del precio de compra!
Pero de eso ni siquiera estamos hablando. La rentabilidad y el mercado actual son tan distintos como el día y la noche. Una compra barata y una gran rentabilidad son estupendas. Pero todo eso no influye en la discusión sobre el valor de mercado actual.
Mejoras en las zonas exteriores incluidas.
Eso prácticamente no influye en la valoración. Así es. Se utilizan costes fijos para zonas exteriores normales. Para desviarse de eso se necesitan razones especiales.
No sabría cómo puedo equivocarme con un factor de 1,9-2,0 respecto al valor actual del inmueble en comparación con el informe de valoración de 2001.
¿Ahora se trata solo de un cálculo aproximado y no equivocarse (es decir, lanzar una estimación extremadamente burda para poder alegrarse del aumento de valor) o de una valoración fundamentada?
Desde el punto de vista de la rentabilidad, a cualquier inversor de la región en auge en el "oeste dorado" se le caerían las lágrimas si solo consigue un 10-15 % de rentabilidad.
Sí y no. La rentabilidad viene de dos fuentes. Renta corriente y aumento de valor. En las metrópolis, la rentabilidad por alquiler antes de impuestos para edificios multifamiliares apenas alcanzó entre 1 y 2,5 % en los últimos años. Eso no es mucho. Pero el inversor que en 2005 compró un edificio multifamiliar en Düsseldorf-Oberkassel, obtuvo cada año un exiguo rendimiento del 2,5 %, y en 2022 se alegró muchísimo porque al vender el edificio multifamiliar obtuvo entre 7 y 10 veces el precio de compra. Ahora voy a ser malo y darle la vuelta a la moneda. El inversor que en ese mismo período adquirió propiedades en zonas rurales (y hubo muchos), sigue dándose cabezazos contra la pared, porque aunque haya obtenido una rentabilidad de alquiler mucho mayor, el valor de mercado solo se ha duplicado.
Por lo tanto, tu consideración también es una indicación de que eres un aficionado, no es grave.
Nadie quiere hacerte daño aquí. Pero estás montado en un burro de profano y no aceptas las opiniones de profesionales.
P.D. Sigo esperando una disculpa por tu afirmación de que te había colado estadísticas falsas. Eso fue realmente la evolución negativa de los precios de casas unifamiliares y bifamiliares.
Y las respuestas concretas a tus inmuebles todavía están por llegar.